Как купить часть квартиры и не нажить лишних проблем

Доля или комната?

Квартиры продают по частям или только часть либо наследники, либо разведенные супруги — об этом твердят в один голос и риелторы, и агенты, работающие с такими объектами. Реже это происходит в результате приватизации жилья несколькими лицами. Зачастую в данном вопросе фигурирует решение суда, по которому люди делят имущество, и каждому в собственность выделяется доля или комната. Это совершенно разные понятия, говорит Оксана Русак, директор одного из столичных агентств недвижимости, и на них стоит обратить внимание:

— У собственника комнаты в свидетельстве о государственной регистрации прописано, что он владеет частью квартиры, которая состоит из комнаты определенной площади и прочих помещений, находящихся в общем пользовании, он имеет свои конкретные квадратные метры. С долями дело обстоит по-другому: в этом случае владелец получает часть квартиры, но из каких жилых комнат она состоит, непонятно, поэтому долю часто называют виртуальной. К примеру, половина доли в трехкомнатной квартире не очертит конкретно вашу собственность. В этом случае люди заключают соглашение о порядке пользования и указывают, кто и в каких комнатах будет жить.

При покупке доли покупатель должен знать, что она не всегда соответствует заявленной площади. В зависимости от ­того покупаете вы долю или комнату, это сильно влияет на порядок оформления документов.

По законодательству владелец доли обязан официально уведомить других сособственников о том, что он будет продавать свою часть имущества. Без этого совершить сделку купли-продажи нельзя. В этом случае владелец обязательно указывает цену, за которую продает свою долю, и ниже нее он не имеет права продавать. То есть у сособственников есть первоочередное право выкупа этой доли, и нельзя выставить им заведомо высокую цену, а другим покупателям предложить низкую. В течение месяца сособственники должны отреагировать на информацию о продаже — либо отказаться, либо согласиться выкупить эту долю.

Официальное извещение обычно получают по почте заказным письмом с уведомлением, но иногда нотариус может передать этот документ лично второму совладельцу. Без такого извещения нельзя провести сделку купли-продажи. Иногда, зная об этом, сособственник умышленно не получает письмо о предстоящей продаже, в этом случае, чтобы не затягивать дело, нужно обращаться в суд.

Важный фактор — соседи

Для первого этапа приобретения недвижимости вариант покупки комнаты не самый плохой, но в этом случае наличие адекватных соседей — первое и необходимое условие. Самыми популярными в нашей стране остаются комнаты и доли в двухкомнатных квартирах — это легко объяснимо, ведь и соседей в таком случае будет мало. Цена в таких предложениях выше, чем, например, в пяти- или восьмикомнатной квартире, как и спрос.

Екатерина Туревич, агент по недвижимости с восьмилетним стажем, рассказывает, что зачастую совладельцы не могут найти общий язык, когда один из них продает свою часть имущества. В таких случаях потенциальные соседи хотят оставаться единственными жильцами, поэтому могут открыто и нецензурно высказываются в адрес друг друга, на показах даже драки устраивают:

— Многие хотят, чтобы комната пустовала, поэтому им проще показать себя неадекватными, чтобы покупатели отказывались, чем жить с чужими людьми.

Оксана Русак подтверждает, что чем больше собственников, тем больше вопросов возникает. В этом случае агент не только выполняет свои непосредственные обязанности, но и выступает в роли третейского судьи:

— В моей практике был интересный случай, когда в результате наследования квартиру получили восемь дольщиков. Процесс согласования сделки купли-продажи был сложный и долгий, ведь у каждого наследника было свое мнение относительно оценки имущества. Ситуация растянулась почти на год, дело осложнилось периодом ковидных ограничений, сособственниками были пожилые люди, проживающие в разных государствах. И все же сделка была проведена успешно. Квартиру продали полностью одному владельцу.

Цена вопроса

В Минске сегодня средняя стоимость долей — 58 тысяч рублей (без учета размера комнат, района проживания, ремонта). Самая дешевая доля (1/6 в однокомнатной квартире) стоит порядка 12,5 тысячи рублей, самая дорогая (3/4 доли в трехкомнатной квартире) — около 60 тысяч. Разумеется, стоимость долей или комнат в столице выше, чем в регионах, поскольку выше и цена за квадратный метр.

В областных центрах средняя стоимость — около 20—25 тысяч рублей. Только в Бресте цена немного выше — 29 тысяч.

Затраты увеличатся, если покупатель решит воспользоваться услугами агента по недвижимости. Стоимость риелторских услуг напрямую зависит от стоимости продаваемой недвижимости. Согласно Постановлению Совмина от 14 марта 2008 г. № 386, за все объекты, которые оцениваются меньше 4200 базовых величин (134 400 белорусских рублей), плата агенту за полный комплекс услуг будет составлять 3 % от стоимости. Если оплачиваются только отдельные услуги, расчет производится по согласованию сторон.

Агенты ведут всю документацию, выявляют лица, у которых нужно получать согласие, проверяют оплату коммунальных платежей, наличие перепланировок, оценивают стоимость объекта в зависимости от его состояния (в том числе места общего пользования) и расположения.

Конечно, потенциальные продавцы и покупатели могут не обращаться за помощью к риелторам, но с подобными сделками сопряжено слишком много рисков. Так что, поскольку агентство несет полную ответственность за сделку, лучше воспользоваться его услугами, ведь скупой, как гласит известная английская пословица, платит дважды.

НА ЗАМЕТКУ

Если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, надо получить согласие на это соседей.

ИМЕЙТЕ В ВИДУ

Семьи, включенные в отдельные списки многодетных семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют право на скидку на риелторские услуги в размере 50 %.

prolyuk@sb.by