Стройка, щебенка, курс

Цена квадрата в новостройках может упасть в долларах на 20—25 %

К концу года стоимость квадратного метра в новостройках может снизиться в долларах на 2025 процентов

Нестабильность на валютном рынке больно ударила по белорусскому рынку строительства жилья. В тяжелой ситуации оказались и застройщики, и дольщики: одни вынуждены покупать стройматериалы по новым ценам, другие — платить за квадратный метр в рублях в два с лишним раза больше и в условиях отмены льготных кредитов для всех желающих. Что же происходит сегодня на рынке жилья? Какие изменения ожидают его к концу года? Эти и другие вопросы мы обсуждали с компетентными специалистами: Натальей РОМАНЧУК, начальником отдела инвестиционных программ ГПО «Минскстрой», Александром ГОРВАЛЕМ, начальником управления жилищного строительства Минстройархитектуры, Виктором АГЕЕВЫМ, директором Департамента кредитования населения ОАО «АСБ Беларусбанк», Юрием САНУКЕВИЧЕМ, начальником планово-экономического отдела, и.о. заместителя генерального директора ОАО «МАПИД», и Николаем ПРОСТОЛУПОВЫМ, директором Агентства недвижимости БелЦТН, председателем совета Белорусской ассоциации «Недвижимость».

Годовой план жилищного строительства уменьшат

«Р»: Александр Витальевич, первый вопрос вам: как отреагировал строительный комплекс страны на девальвацию рубля? Есть ли на данный момент замороженные стройки?

А. Горваль: Если говорить о строительстве жилья для нуждающихся, то оно по-прежнему ведется с высокими темпами, ни одной замороженной стройки нет. Для Минска, правда, характерна проблема отставания развития инфраструктуры, но это связано не с девальвацией, а с тем, что в начале года с опозданием открылось финансирование по объектам. Есть примеры, когда дома построены, но их нельзя ввести в эксплуатацию, потому что нет дорог или не сделано благоустройство. Но до конца года вопросы по инженерно-транспортной инфраструктуре будут решены. Инфляционные ожидания и неясности больше сказались на строительстве коммерческого жилья, которое в первую очередь ориентируется на доллар. Где-то стройки действительно остановились, но это единичные случаи.

«Р»: Удастся ли выполнить задание по вводу 7280 тысяч кв. м жилья по стране?

А. Горваль: Видимо, нет. Сложности стали нарастать из-за увеличения стоимости материалов и инфляционных процессов. За первое полугодие цифры такие: наименьший процент ввода жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий в Минской области — 46 % от задания, в Минске — 61 %, Могилевской — 68 %, Гомельской — 68 %, Витебской — 71 %, Брестской области — 72 %. По республике за полугодие введено 2,65 миллиона кв. м жилья, из них для очередников — 1,7 миллиона кв. м.

Если говорить об общих цифрах, то по республике за полугодие введено 35,3 % от годового задания. Самые низкие показатели у той же группы: Могилевская — 29 %, Минская — 31 %, Гродненская — 34 %, Витебская — 29 %. У Витебской области общий показатель ниже, зато большую долю жилья они отдали нуждающимся.

Но хотел бы подчеркнуть, что темп строительства жилья для очередников соблюдается тот же, что и был до кризисных явлений.

«Р»: Каким будет годовой план в следующем году?

А. Горваль: Около 5,8—6 миллионов кв. м жилья. Из них для нуждающихся — около 3 миллионов кв. м. Ресурсы будут концентрироваться именно на очередниках. Конкретно по Минску: в этом году доведено задание в 1,2 миллиона кв. м, в следующем — около 1 миллиона кв. м.

Частники выставляют любой курс

«Р»: Много ли поступает жалоб от дольщиков на частных застройщиков о необоснованном повышении цены?

А. Горваль: Не скажу, что таких обращений много, но они есть. Но нужно понимать, что частники — это свободный рынок, мы не можем регулировать стоимость метра в тех домах, что они строят не для очередников. Сейчас застройщики, которые ориентируются на доллар, выставляют такой курс, как хотят. Дольщики приносят нам договоры, в которых прописано, что оплата должна быть по курсу Нацбанка, на что застройщики отвечают, что вынуждены покупать валюту на бирже за 8—9 тысяч и исходя из этого делать расчеты. Если мы видим откровенные перегибы и завышения, то вмешиваемся и доказываем, что валютная составляющая стройки всего 15—20 %, остальные материалы наши. Но и они подорожали: цемент — на 25 %, щебень — на 25 %, металл — втрое, электротехнические изделия — в 3—4 раза.

К тому же конечная цена рассчитывается с учетом не только прогнозного индекса, но и статистического. Его изначально посчитали на уровне 12—13 %, а фактически получилось 9—15 % плюс рост индекса стоимости стройматериалов. Именно из-за увеличения цены на стройматериалы и растет стоимость строительства.

Если сравнить второй квартал 2011-го со вторым кварталом 2010-го, то цифры такие: жилые дома крупнопанельного домостроения выросли в цене на 16 %, жилье из кирпича и газосиликатных блоков — почти на 24 %, дома других конструктивных систем (каркасные, монолитные, сборно-монолитные) — на 16 %. Если взять усредненную стоимость всех типов домов, то стоимость строительства жилья типовых потребительских качеств за год повысилась на 20 %.

«Р»: Можно ли хотя бы приблизительно спрогнозировать, в каких пределах будет стоимость квадрата в следующем году?

А. Горваль: Нельзя, потому что неизвестно, какими будут макроэкономические параметры и как они будут меняться. Пока же ставится задача сохранить стоимость квадратного метра в тех домах для нуждающихся, договоры на которые были заключены до 15 мая.

«Р»: Хватает ли на стройках материалов?

А. Горваль: Есть определенные сложности с цементом и щебнем, но для того и существует местная власть, чтобы контролировать подобные вопросы. На госстройки выделен определенный лимит, и не нужно передавать его по коммерческим стройкам. Что касается цемента, то уже в этом году введут в эксплуатацию два цементных завода, которые с лихвой перекроют все потребности.

«Р»: Есть ли сейчас отток строителей из отрасли и будет ли как-то корректироваться кадровая политика в связи с уменьшением годового плана?

А. Горваль: Отдельные случаи есть, конечно, но на статистике это существенно не отразилось. По поводу уменьшения занятых — это будет зависеть от объемов строительства. На многих крупных объектах сейчас остро чувствуется нехватка людей, поэтому силы будут перераспределены. Кроме того, в следующем году наши строительные бригады будут отправлять на объекты в Россию, Таджикистан, Узбекистан.

«Минскстрой»: «Люди ночуют у нас под окнами…»

«Р»: Ситуация по республике в целом ясна. Давайте теперь послушаем, что происходит в столице. Наталья Владимировна, в каких районах Минска «Минскстрой» в данный момент ведет массовую застройку?

Н. Романчук: Основной застраиваемый район сейчас Масюковщина. Поначалу он включал в себя три крупных микрорайона: 3-й, 4-й и 5-й. Теперь остался только 6-й… Сейчас закладывается новый дом на улице Щорса для граждан, не состоящих на учете нуждающихся. Активно ведется строительство на улице Алибегова, кроме того, в работе находятся два дома в микрорайоне Сухарево. На подходе третий. Дальнейшая перспектива нашей застройки — Смолевичи и Щомыслица.

«Р»: Интересно, как повлияла сложившаяся ситуация на выполнение показателей годового плана?

Н. Романчук: До конца этого года мы планируем завершить строительство и ввести в эксплуатацию один дом на Алибегова и 6 домов в районе Масюковщины. Что до ситуации на рынке, конечно, она наложила свой негативный отпечаток, и от этого никуда не уйдешь… Если с «МАПИДом» все наши обязательства выдерживаются в рамках графика и срывов нет, то со строительными трестами ситуация намного сложнее. Перебои с поставкой цемента лихорадят все строительные площадки столицы в течение двух месяцев, все это не лучшим образом сказывается на выполнении нами ряда обязательств. К сожалению, по некоторым объектам нам, видимо, придется перенести сроки ввода. Сейчас все стараются по максимуму выполнить договорные обязательства, но отставание от графика по отдельным объектам сегодня достигает 20 процентов. Это объективная картина.

«Р»: Интересно, как изменилась с весны цена квадратного метра для нуждающихся и ненуждающихся?

Н. Романчук: Цен на жилье мы пока не меняли. Работаем по тем, что задекларировали в прошлом и начале этого года. То есть стоимость квадратного метра по каркасно-монолитным домам для нуждающихся до настоящего времени была от 3 млн. до 3,2 млн. рублей. По панельным домам в зависимости от серии эта разбежка составляет 2,3—2,5 млн. рублей. Пока мы работаем в этом ценовом графике: цены не повышались ни по одному объекту. Но насколько эту ситуацию получится держать дальше, спрогнозировать пока сложно. Ведь даже если сравнивать стоимость домов, введенных в июле или августе, разница в окончательной цене очень значительна…

«Р»: Наталья Владимировна, правда ли, что сегодня у порога «Минскстроя» выстраиваются очереди на покупку квартир стоимостью 6—7 млн. рублей за метр?

Н. Романчук: В конце августа мы задекларировали два дома. Один — по улице Матусевича стоимостью 6 200 000 рублей за метр для ненуждающихся. Было предложено 36 квартир — к обеду того же дня все они были раскуплены. Люди в буквальном смысле ночевали у нас под окнами… Параллельно продавался дом на Щорса по цене 7 300 000 рублей за метр. Когда я выезжала к вам на круглый стол, свободных квартир почти не осталось.

«МАПИД»: рентабельность может уйти в минус

«Р»: Юрий Николаевич, «МАПИД» привычно ассоциируется у нас с относительно дешевым жильем, которое строится для нуждающихся. Поэтому ваши объемы строительства так интересны очередникам. Какая площадь жилья в квадратных метрах была запланирована на этот год и будет ли план выполнен?

Ю. Санукевич: За последние пять лет мы увеличили объемы ввода жилья в полтора раза: с 416 до 654 тысяч метров квадратных, причем около 80 % жилья строим для нуждающихся. На этот год запланировано ввести 661 тысячу кв. м жилья, но сейчас для обеспечения этого плана нам не хватает финансирования в объеме 70 миллиардов рублей. Тем не менее замороженных объектов нет, везде продолжается работа, а ситуация с финансированием решается Мин-горисполкомом и ГПО «Минскстрой». Думаю, что за счет перераспределения средств план выполним, но стоит вопрос о том, будут ли дома обеспечены внешней инженерной инфраструктурой. Но это уже от нас не зависит.

Что касается 2012-го, то годовая программа до сих пор не утверждена, по нашим подсчетам, объемы строительства могут сократиться приблизительно на 10 %.

«Р»: Какова стоимость квадратного метра жилья для нуждающихся и для ненуждающихся в домах «МАПИДа»? Самые ли это дешевые панельные дома?

Ю. Санукевич: Стоимость квадрата в наших домах значительно ниже, чем в домах других организаций, входящих в состав ГПО «Минскстрой». Это самое дешевое жилье, которое получается таковым за счет налаженной системы индустриального домостроения. Мы внедряем новшества, которые позволяют улучшить конструкцию здания, особенно не увеличивая стоимость квадратного метра.

«Р»: Цена по договорам, заключенным до 15 мая, не менялась. За счет чего «МАПИД» сдерживает рост цены?

Ю. Санукевич: Сейчас перед нами поставлена задача, чтобы стоимость жилья оставалась неизменной, но это ведет к убыточности как нашего предприятия, так и других строительных организаций. Сдерживание индексов и стоимости строительно-монтажных работ, а также снижение плановых накоплений ведут к тому, что заказчик не в полной мере компенсирует затраты, понесенные подрядчиком. Встает справедливый вопрос: почему весь этот груз государственной ответственности лег на плечи подрядчика? Ведь те же цементные заводы, например, подняли цены на 50 % и выше.«МАПИД» же сдерживает цену на конечную продукцию, отсюда и убыточность. К примеру, за пять месяцев с начала года наша рентабельность составляла 9,6 %, а за июнь — 0,9 %. В августе уже получены убытки от реализации продукции, работ, услуг. И к концу года, если ситуация не изменится, мы превратимся в убыточное предприятие. Цена сдерживается исключительно за счет своей прибыли и сокращения оборотных средств.

6—7 млн. за квадрат для очередников не будет

«Р»: Но в новых домах, где уже формируются ЖСК, стоимость квадрата вырастет. Какой она будет?

Ю. Санукевич: Сейчас существует три вида индексов, по которым рассчитывается проектно-сметная документация и осуществляется пересчет в текущие цены. Первые — для жилых домов, строительство по которым начато до 15 мая текущего года и подлежащих вводу в 2011 году. Их особенно тщательно сдерживают и не отпускают выше 1,5 % в месяц. Вторая группа индексов — для бюджетных и иных объектов, договоры по которым заключены уже после 15 мая. Разница между ними — около 9 %. И третий вид — для коммерческого строительства, где коэффициент более-менее соответствует действительному положению дел. Но на данный момент большую часть всех договоров — почти 70 % — составляют те, которые были заключены до 15 мая.

Что касается цены в тех домах, которые мы будем строить в следующем году, точно сказать, какой она будет, сейчас нельзя. Например, на этот год Министерство экономики доводило прогнозный индекс инфляции в 13 %, а сейчас он уже составляет, по официальным данным, свыше 41 %.

«Р»: Сейчас для ненуждающихся предлагают квартиры за 7 миллионов рублей за квадратный метр. Может, такая же цена ждет и очередников в следующем году?

Ю. Санукевич: Нет, такой цены не будет. Конечно, стоимость квадратного метра не останется неизменной, но будет расти не такими темпами. В Минске сейчас по направлениям исполкомов жилье получают люди 1984—1986 годов постановки на учет нуждающихся. И, как правило, даже при цене 2,3—2,4 миллиона рублей за квадратный метр они рассчитывают на 5-процентные льготные кредиты. Кроме того, многое, если не все, для очередников будет зависеть от кредитования, а также процентов по этим кредитам. За 6—7 миллионов за квадрат нуждающиеся просто не смогут построиться.

«Р»: Вместе с объемами строительства «МАПИД» увеличил и численность работающих до 9,5 тыс. человек. Будет ли пересматриваться кадровая политика из-за сокращения объемов строительства жилья?

Ю. Санукевич: Искусственно сокращать людей мы не собираемся. Объемы уменьшатся, но перед нами стоит задача обеспечения экспорта строительных услуг, т.е. строительства объектов за пределами Беларуси. Сейчас мы ведем переговоры с представителями Калининграда, Санкт-Петербурга, Смоленска, Подмосковья по вопросам организации строительства объектов в России.

(Окончание читайте ЗДЕСЬ)

Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter