(Окончание. Начало читайте ЗДЕСЬ)
Решение № 101 было на руку частным застройщикам
«Р»: Отмена решения Мингорисполкома № 101 о выдаче льготных кредитов для всех желающих, независимо от времени постановки на учет, породила массу слухов и домыслов. Люди в растерянности и до конца не понимают: все-таки выдаются сейчас льготные кредиты или нет? Виктор Александрович, расставьте, пожалуйста, все точки над «і».
В. Агеев: Льготные кредиты предоставляются, как и раньше, в соответствии с Указом № 185, который регламентирует порядок, основания и условия их выдачи. Единственное, в конце мая — начале июня банк был вынужден временно не заключать договоры с новыми кредитополучателями по спискам на льготное кредитование, утвержденным после 1 июня, за исключением отдельных категорий граждан. Это было связано с корректировкой объемов льготного кредитования, поскольку доведенный правительством годовой объем на тот момент уже был практически исчерпан. После его корректировки с 8 июля мы снова принимаем списки граждан, имеющих право на получение льготного кредита.
В них включаются те, кто по законодательству имеет право на господдержку. Это малообеспеченные, у которых среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превышает трехкратного среднемесячного среднедушевого минимального потребительского бюджета семьи из 4 человек, исчисленного за 12 месяцев, предшествующих времени подачи документов. Сегодня 3 МПБ составляют 2 миллиона 27 тысяч 940 рублей.
Что касается решения Мингорисполкома № 101, то оно позволяло включать в списки льготного кредитования граждан, которые заключили договоры долевого строительства без соблюдения принципа очередности. Причем были случаи, когда ставшие на учет нуждающихся в марте — апреле 2011 года, включались в списки на получение льготного кредита уже в мае. Еще пример: местные органы власти утверждают в списки на получение льготного кредита для строительства дома стоимостью 360 миллионов рублей гражданина 1982 года рождения составом семьи 1 человек. Условно, в соответствии с нормируемым размером, банк выделяет ему льготный кредит на сумму 10 % от общей стоимости дома. Возникает вопрос: а относится ли этот человек к малообеспеченным? Ведь госполитика в области льготного кредитования направлена на поддержку именно их.
В. Простолупов: Это не такой частый случай. Зато решение Мингорисполкома № 101 позволило коммерческим застройщикам 2 года строить очень много жилья для минчан. Разве это плохо?
В. Агеев: Вы правильно сказали, это позволило частным застройщикам с использованием бюджетных средств беспрерывно получать деньги на строительство. Но когда мы говорим о льготных кредитах, не всегда помним, что это социальная поддержка малообеспеченных. Например, частный застройщик устанавливает стоимость квадратного метра в 1100—1300 долларов. При этом дольщику предоставляется льготный кредит в размере, определенном Указом № 185, который будет одинаков как для граждан, строящих жилье у «МАПИДа» или ГПО «Минскстрой», у которых стоимость квадратного метра в аналогичных домах гораздо ниже, чем у частных компаний. Соответственно, малообеспеченные вынуждены одновременно с льготными кредитами обращаться в банк за получением кредитов на условиях, определенных банком.
Для нуждающихся — 27 %, многодетных — 22 %
«Р»: Какие сейчас установлены процентные ставки для нуждающихся и для ненуждающихся?
В. Агеев: Помимо льготных кредитов на строительство и покупку жилья мы выдаем кредиты на общих основаниях. Их предоставляют за счет привлеченных банком ресурсов, в том числе средств граждан. Процентная ставка по кредитам на общих основаниях определяется исходя из стоимости привлеченных ресурсов. Естественно, чтобы заинтересовать население хранить деньги в банке, мы должны поднимать процентные ставки по депозитам, соответственно увеличиваются и ставки по кредитам. Учитывается также изменение ставки рефинансирования. Поэтому сейчас процентная ставка по кредитам на финансирование недвижимости для нуждающихся в улучшении жилищных условий составляет 27 %, для жителей сельской местности — 26 %, для многодетных — 22 %, для ненуждающихся — 33 % годовых.
«Р»: Согласитесь, деньги не дешевые. Много ли сейчас желающих их получить?
В. Агеев: С начала года в целом по республике более 6 тысяч кредитополучателей заключили кредитные договоры на строительство и покупку жилья на общих основаниях. Это на 900 договоров больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Если говорить о частных застройщиках, например, которые устанавливают стоимость строительства в привязке к доллару, то не секрет, что стоимость квадратного метра в белорусских рублях у них выросла. Очевидно, что людям нужно продолжать строиться, и они приходят к нам за дополнительной суммой.
В. Простолупов: Позвольте уточнить, а за какой период произошел этот рост?
В. Агеев: Рост наблюдается на протяжении всего года, а не только последние месяц-два. Кредиты на финансирование недвижимости всегда востребованы.
В. Простолупов: Да, была такая тенденция, что накануне девальвации люди спешно бросались брать кредиты.
Люди досрочно рассчитываются по валютным кредитам
«Р»: В наиболее сложной ситуации сейчас находятся люди, которые взяли кредиты на покупку квартир в валюте. На каких условиях их сейчас погашают? Можно ли это сделать в рублях?
В. Агеев: Погашение кредитов осуществляется в валюте предоставленного кредита, то есть в долларах США. Но, учитывая сложившуюся ситуацию, наш банк принял ряд мер, позволяющих снизить финансовую нагрузку на наших кредитополучателей. Прежде всего предоставлена возможность погашать текущий платеж путем безналичной покупки валюты за белорусские рубли. Также мы приняли решение о снижении до 10 % годовых ставок по кредитам в иностранной валюте, выданным под 11—14 %. Одновременно предоставлена возможность увеличить срок пользования кредитом, что позволяет сохранить размер ежемесячного платежа на уровне до изменения курса доллара.
С 15 августа для наших клиентов действует акция: те, кто решил до-срочно погасить всю задолженность по кредиту, уплачивают только проценты за текущий месяц, и обязательства клиента по кредитному договору считаются исполненными в полном объеме. Условно говоря, если кредитополучателю осталось выплатить тысячу долларов, то ему при досрочном погашении, так скажем, «прощается» 500—600 у.е. За первые три дня действия акции досрочно погасили валютные кредиты более 40 человек на сумму 70 тысяч долларов.
«Р»: Были ли прецеденты, когда клиенты обращались в банк с вопросом о продажи квартиры для погашения валютного кредита?
В. Агеев: Нет, таких случаев не было.
«Р»: Очевидно, что в будущем году политика выдачи льготных кредитов исходя из экономической ситуации будет корректироваться. Интересно на этот счет мнение банкиров.
В. Агеев: Думаю, что озвучу мнение, которое не понравится застройщикам: нужно не только пересматривать критерии, по которым будут определяться граждане, имеющие право на льготный кредит, но и уменьшать стоимость квадратного метра.
Если же говорить о поддержке малообеспеченных, то, думаю, настало время принятия комплексных мер, а именно: льготные кредиты предоставлять на строительство жилых помещений по утвержденным Минстройархитектуры типовым проектам, по которым функции единых госзаказчиков по строительству возложены на коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству. А не просто выдать льготный кредит гражданину, который имеет право на получение господдержки, на строительство жилья независимо от стоимости квадратного метра, определенного застройщиком.
«Цены на жилье сильно завышены»
«Р»: Николай Павлович, на резкое подорожание валюты рынок арендного жилья отреагировал существенным понижением цены в долларах. Однако при этом коммерческие застройщики, похоже, не собираются снижать стоимость квадратного метра: она остается прежней, докризисной… Сколько еще, на ваш взгляд, продержится эта тенденция?
Н. Простолупов: Начнем с того, что вопрос не только в стоимости квадратного метра, но и в доступности банковских кредитов. В США, например, процентная ставка колеблется в пределах 2—3 %, в Японии она вообще приближается к нулевой отметке. При этом кредиты выдаются на 40—50 лет. Согласитесь, в такой ситуации не слишком принципиально, сколько стоит дом: 100 тысяч долларов или 150. В Стокгольме, увидев примерно такие же подходы, я не удержался и спросил: а вы не боитесь, что человек не проживет столько и попросту не сможет выплатить всю сумму? Мне уверенно ответили: «Значит, выплатят его дети». — «Хорошо, — говорю, — а если детей нет?» Представители местного банка констатировали: недвижимость дорожает каждый год, поэтому мы не сомневаемся, что свои деньги вернем даже через 20—30 лет. Так что вопрос не в цене, вопрос в ставке. И если в Минске вдруг начнут выдавать кредиты на строительство для всех категорий под 3 процента, поверьте, квартиры стоимостью 1500 долларов за метр будут раскупаться как горячие пирожки.
А что мы видим сегодня в Беларуси? Имеем 30-процентные (и выше) кредиты для ненуждающихся, а это значит, что 100 процентов размера кредита ты отдаешь банку уже за первые 3 года только по процентам. И второй, самый важный, момент — цены на жилье относительно доходов населения сильно завышены.
Вот, посмотрите, мы составили график колебания цен на вторичное жилье и новостройки, начиная с 1995 года. Из него видно, что с прошлого года основная масса застройщиков цен не уменьшила. Поэтому люди и хватают сейчас МАПИДовское жилье по 7 000 000 рублей: это ведь по рыночному курсу меньше 900 долларов. Цена очень привлекательная, но предложение явно отстает от спроса: ведь масштаб жилищной проблемы столицы сегодня измеряется не 30—40 квартирами, а 400—500 тысячами. Ясно, что при таком раскладе ниже 900 долларов стоимость метра уже не опустится. А наш прогноз таков: в долларовом эквиваленте цены на новостройки к новому году упадут на 20—25 процентов, как это было в кризисных 1998—1999 годах. А значит, удержаться на планке свыше 1000 долларов коммерческим застройщикам будет просто нереально.
«Коммерческим застройщикам придется туго…»
«Р»: Многие аналитики еще в марте предрекли рынку строительства жилья в Беларуси крах и полную «заморозку». Но что-то пока не случилось… Как вы считаете, будут ли крупные частные застройщики оставлять столь прибыльный сегмент? И если нет, означает ли это, что последние годы они получали сверхприбыли?
Н. Простолупов: Я очень хорошо помню слова нынешнего министра архитектуры и строительства Анатолия Ничкасова: если строить дом не за 8 месяцев, а за один, его стоимость уменьшится в 3—4 раза. Что и говорить, строительство во все времена, начиная с возведения Вавилонской башни, было доходным бизнесом. И в прибылях с ним может тягаться разве что банковская или страховая сфера. Подчеркну: это постоянный сегмент бизнеса, который приносит гарантированную прибыль. Поэтому я не думаю, что раздуваемый сегодня вопрос о подорожании щебня, песка и т.д. является принципиальным моментом ценообразования квадратного метра жилья. Даже если они и выросли вдвое, то в рублях ведь, а не в долларах. А население рассчитывается со многими застройщиками в рублевом эквиваленте доллара США. Так откуда, спрашивается, рост?
Не хочу никого обидеть, но, похоже, технология строительства, его темпы и производительность труда в последнее время стали сильно отставать от финансовых возможностей граждан нашей страны. В итоге строят долго и с большими затратами ресурсов, по факту это выливается в известные всем цены… Еще год назад никто в столице не брался за возведение новостройки, если прибыль с нее на этапе начала работ не составляла 30 процентов, а где-то и 50. Поэтому, уверен, никто из такого бизнеса уходить не будет, все останутся на своих местах. Другое дело, может произойти некоторое перераспределение площадок между самими застройщиками.
«Р»: Скажите, пожалуйста, по какой формуле сегодня строительные организации рассчитывают курс доллара?
Н. Простолупов: Официальный курс Нацбанка плюс 40—45 процентов. Весной прибавляли 15 процентов, потом 25, теперь 40…
«Р»: Если вам известно, насколько активно сегодня раскупаются квартиры в коммерческих новостройках?
Н. Простолупов: В марте, апреле и мае у застройщиков был золотой период. Они вовремя не успели пересчитать цену метра по новому курсу Нацбанка, население же активно начало снимать депозиты из банков. Поэтому за две недели люди проплатили стройку на 3 месяца вперед. Так что если брать дома, которые в тот момент уже строились, там процентов 70 квартир уже продано. Если говорить о новых проектах застройщиков, сегодня это выглядит уже проблематично. Особенно если мы говорим о 4-комнатных квартирах большого метража. Одно- и двухкомнатные квартиры будут и дальше расходиться достаточно хорошо, даже при условии 100-процентной предоплаты.
«Р»: На ваш взгляд, как аукнется для застройщиков отмена 101-го постановления Мингорисполкома?
Н. Простолупов: Уже аукнулась. Исчезла категория людей, которые строили жилье по 1200—1300 долларов за метр. Коммерческим застройщикам в этой ситуации придется очень туго, если они не пойдут на снижение цен. А для этого им нужно будет выбирать достаточно дешевые проекты, не связанные с большим процентом сноса, большими затратами на инфраструктуру и инженерные сети. Думаю, в сложившейся ситуации имеет смысл предусмотреть дополнительные механизмы государственной поддержки строительного комплекса и граждан.
