СТРОИТЕЛЬНЫЙ БЕСПРЕДЕЛ?

“Хрущевки-2”?
Нынешняя ситуация с нуждаемостью в жилье, как это ни парадоксально, во многом похожа на ту, которая была в СССР накануне строительства “хрущевок”. Сравнение, конечно, слишком вольное (сейчас, слава Богу, не послевоенные годы и люди не прозябают в подвалах и бараках), но справедливое в общих чертах.
— роскошный минский проспект с великолепными квартирами возводили не для богатых, — замечает заслуженный архитектор
Республики Беларусь, автор знаменитого выставочного комплекса “БелЭКСПО” на проспекте Победителей Леонард Москалевич. — Но если бы такими темпами и методами продолжали строить и дальше, то люди в землянках жили бы до сих пор. В 1955 году Хрущев принял решение идти по пути крупнопанельного индустриального строительства, то есть лучше маленькие квартиры, но в большом количестве. И когда люди получали эти маленькие комнатушки — они были счастливы.
Сегодня “хрущевки” уже, слава Богу, не строят: комфортабельность и площадь квартир существенно выросла. Вместе с тем, имея очередь из 600 тысяч человек, вновь приходится задуматься, а не имеет ли смысла вернуться к опыту прошлого. Нет, не к “хрущевкам”, конечно. Но, скажем так, к чему-нибудь попроще. Вот что по этому поводу считает начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Александр Горваль:
— Нет сомнения в том, что в большой квартире человеку жить лучше и удобнее. Но, на мой взгляд, если государство взяло на себя обязанность обеспечить жильем очередников, то необходимо ограничивать такие квартиры нормативами типовых потребительских качеств социального жилья. Тогда строительство и пойдет быстрее, и обойдется дешевле. И, что важно, человеку, не имеющему много денег, такая квартира станет попросту доступнее. Такие серии уже есть, но их производство пока недостаточно по объемам.
Где же наши небоскребы?
Любопытно, почему в Москве спальные районы строятся из высоких домов (в которых счет этажам идет на десятки), в Минске же (да и во всей Беларуси) продолжают возводить для очередников в основном девятиэтажки... Разве не дешевле обойдется квадратный метр, скажем, в 24-этажном доме? Оказывается, что да, можно сэкономить на дорогах, инженерных коммуникациях, однако сам дом обойдется дороже.
— Есть градация — пять, девять, шестнадцать этажей и т.д., — объясняет Михаил Гаухфельд, главный специалист по архитектуре и строительству института “Минскпроект”. — Пятиэтажный дом выгоднее шестиэтажного, потому что последнему нужен лифт и мусоропровод. Девять этажей дешевле десяти, потому что десятиэтажному нужен уже второй лифт и специальные меры пожарной безопасности. — То есть один этаж добавили, а технические требования уже совсем другие. К тому же по белорусским нормам мы можем возводить дома не выше двадцати пяти этажей, далее — все по индивидуальному согласованию. Наконец, и сама строительная база не готова к возведению высоток.
Дешевый проект иногда обходится очень дорого
Это только внешне массово строящиеся панельные дома одинаковы, говорит Михаил Гаухфельд. — Архитекторы всегда стараются, чтобы из существующего набора элементов сделать индивидуальную планировку. “Удешевить проектные работы” — это одно из часто предлагаемых направлений по удешевлению строительства. Однако сам архитектор уверен, что практически все ресурсы по удешевлению проектирования уже исчерпаны.
— Существует миф о завышенной стоимости проектных работ. Миф, потому что эта стоимость на многоквартирных домах сегодня и так не превышает одного процента от стоимости строительства. Поэтому дальнейшая борьба за экономию в проектировании может вылиться в удорожание дома: чем некачественнее проект, тем дороже может быть строительство и из-за обилия брака.
Подальше от эпицентра цены
Всем известно, что “эпицентрами” ценового “взрыва” в Беларуси являются Минск и в значительно меньшей степени — областные центры. Вместе с тем тот же Минск является очень компактным городом, расположенным почти в пределах кольцевой дороги.
Но если многим не по карману построить квартиру в крупном городе, то почему бы не дать людям шанс строить квартиру в пределах транспортной доступности? Даже  строительство для очередников там обойдется дешевле, чем в самой столице.
— Тема комплексного развития города одобрена властями, поэтому наш проектный институт разрабатывает технико-экономическое обоснование: где и что достраивать и какую инфраструктуру развивать, — говорит Александр Горваль. — Впрочем, “осваивание” пристоличных территорий давно идет, потому что это естественный процесс.
По данным на 1 января 2006 года средний по стране уровень обеспеченности населения жильем составлял 22,6 кв.м на каждого человека. То есть если в Минске и шести областных центрах существует дефицит квартир, то где-то жилье пустует.  Если в столице очередь “расписана” на десятилетие, то где-то чуть не на аркане тянут на строительство. Все это не говорит о необходимости ограничения внутренней миграции, но о комплексном подходе поразмышлять стоит. Почему, скажем, Белорусский автомобильный завод сначала планировали строить в Минске, но потом остановились на Жодино? Конечно, не потому, что там особые природные условия или “БелАЗы” в этом месте быстрее собираются. Просто было принято такое решение, чтобы Жодино стал активнее развиваться.
Дорогие нормативы
Еще недавно среди строительных нормативов в Беларуси был даже такой, который нормировал... расстояние от кухни до двери туалета. И хотя во всем мире хватает запретов, ныне действующие нормативы признаются едва ли не строже бывших советских. Конечно, это делается с благой целью, чтобы обеспечить безопасность жильцов, и мы можем только гордиться, что строительных катастроф в Беларуси нет или же они крайне редки. Но на цену метра эти нормы тоже очень влияют.
— Нормы необходимы, но в строительной отрасли должен быть единый межведомственный орган, который бы занимался нормотворчеством, наукой, проектированием, экспертизой и контролем. Раньше эту роль выполнял Госстрой. Сегодня такого органа в Беларуси нет, — констатирует Леонард Москалевич. — Зато есть множество министерств, которые, решая свои задачи, иногда просто создают проблемы проектировщикам. То есть я за год могу сделать проект, но 2—3 года у меня уйдет на согласование.
Что же будет с рынком?
— Сегодня люди дают почти две тысячи долларов за квадратный метр. В частности, такой была рыночная цена жилья по итогам прошедших в Минске аукционов. Поэтому неудивительно, что при такой рентабельности бизнеса (стоимость строительства разных типов домов с заложенной в нее 18-процентной прибылью составляет 500—700 долларов за кв.метр) в Беларуси, особенно в крупных городах, не хватает рабочих рук и стройматериалов.
— Минск сейчас отстает от программы, потому что в последнее время плохо развивал свой стройкомплекс, затянул с модернизацией, с развитием сетей, — считает Александр Горваль. — Столице давно надо было создать условия для того, чтобы застройщикам из других городов было выгодно работать в Минске. А до последнего времени город вообще никого не пускал на свои стройки.
Сегодня же в столице строят и россияне, и литовцы, китайцы, иранцы, турки шлют предложения. Но даже если все предложения будут приняты белорусской стороной — этого будет мало для 205 тысяч минчан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.
Что касается долевого строительства, то о нем пока продолжаются дебаты. Напомним, что недавно министр архитектуры и строительства обратился к Президенту с просьбой отменить Указ № 396, в рамках которого застройщики стали сами строить дома и продавать квартиры дороже. С другой стороны, отмена указа будет означать возвращение к свободному строительству жилья, без специальных нормативных актов. То есть к ситуации, которая жалобами со стороны дольщиков и привела, собственно, к появлению указа. Но, к сожалению, один минус от прекращения долевого строительства уже наверняка не исправить — это выросшие цены.