700 тысяч семей по стране ждут новых квартир. Из них более 250 тысяч — в Минске. Но строительная отрасль переживает проблемный период: не хватает кадров, денег на инфраструктуру, свободных от сноса площадок. Начатые в 2010 — 2011 годах новостройки могут превратиться в долгострои. Как быть? Специалисты обсуждали эту тему в конференц–зале «СБ».
Актуальные вопросы строительства жилья в конференц–зале «СБ» обсуждают Николай Бутрим, первый заместитель председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома; Марат Лосев, заместитель начальника главного управления строительства Минстройархитектуры; Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса–Сервис»; Александр Горваль, начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры, и Алексей Почкайло, член ЖСПК–853.
«СБ»: Весть о том, что «СБ» проводит дискуссию о строительстве жилья в Минске, вызвала массу звонков от дольщиков, членов жилищно–строительных кооперативов, строительство домов для которых затягивается даже не на месяцы — на годы. Что происходит?
Н.Бутрим: Сегодня в Минске, да и не только, строительные организации сталкиваются с острым дефицитом рабочих. Объем строительных работ в сравнении с прошлым годом вырос в 1,5 раза. Как вы знаете, город готовится к проведению чемпионата мира по хоккею в 2014 году. Для этого нужно построить ряд необходимых знаковых объектов, таких как, например, спортивный комплекс «Чижовка–Арена». Строятся также Дворец спорта, музей истории Великой Отечественной войны, ряд нужных городу автомобильных развязок, новые станции метро. Обустраиваются проспект Дзержинского, улицы Маяковского и Ташкентская. Все эти объекты должны быть завершены в 2013 году.
«СБ»: Денег не хватает?
Н.Бутрим: Есть деньги, но не хватает трудовых ресурсов. Если на начало года в городе работало чуть более 54 тысяч строителей, то сейчас их число уменьшилось на 5,4 тысячи человек. Это только за 9 месяцев. Беда в том, что проблема продолжает усугубляться. Отток трудовых ресурсов не остановлен.
«СБ»: Но ведь в Минске самые высокие зарплаты у строителей. Почему бы не привлечь людей из регионов?
Н.Бутрим: Мы уже неоднократно обращались с этим вопросом в облисполкомы. Отвечают: там тоже не хватает строителей. В основном специалисты уезжают в Россию: основной поток в Москву, Санкт–Петербург, Сочи.
«СБ»: Платят больше?
Н.Бутрим: У нас, например, расценки за кубометр кирпичной кладки, за квадратный метр штукатурки в 2 — 3 раза ниже, чем в Москве. И в полтора раза ниже, чем в Украине.
«СБ»: Но все уже знают: халявы там нет. Работа тяжелая, без отдыха, без соблюдения техники безопасности и гарантий при несчастных случаях. И при этом жить иногда приходится в нечеловеческих условиях. А сколько случаев, когда работодатели за адский труд не платили вообще!
Н.Бутрим: Такое нередко бывает. Но обычно после первой–второй неудачной попытки людям удается наладить какие–то связи, найти добросовестного работодателя, и потом они уже остаются там работать постоянно.
«СБ»: То есть выход один: поднять зарплату?
Н.Бутрим: Дело в том, что поднять зарплату можно только за счет прибыли. Но, как вы знаете, наши строительные организации низкорентабельны. Средняя зарплата у строителей по городу — около 6 миллионов рублей. В Москве зарабатывают больше. Без повышения зарплаты строителям остановить отток квалифицированных кадров невозможно. Под угрозой сроки сдачи многих важных строительных объектов.
«СБ»: И кому в первую очередь надо платить больше?
Н.Бутрим: Решением Минстройархитектуры повышены расценки на самые сложные строительные работы — штукатурку и кладку. Коэффициент решено здесь увеличить до 1,6. Это значит, что средняя нормативная зарплата, по прикидкам, вырастет с 4 миллионов рублей до 6,5 миллиона.
«СБ»: Но вы сказали, что уже получают 6 миллионов.
Н.Бутрим: Сейчас средняя нормативная зарплата — 4 с лишним миллиона рублей, а строительные организации из прибыли доплачивают до 6 миллионов. А теперь работники на стройках будут получать 6,5 миллиона без доплат и примерно 8 миллионов рублей с премиями.
«СБ»: Это решение проблемы?
Н.Бутрим: В какой–то степени текучесть кадров это остановит.
«СБ»: Но городу же надо построить по плану миллион квадратных метров...
Н.Бутрим: Основная масса рабочей силы будет задействована на самых важных государственных объектах. В этом и следующем году мы построим не более миллиона квадратных метров жилья. Около половины из них строится с господдержкой. То есть с помощью льготных кредитов.
«СБ»: Застройщик у льготников МАПИД?
Н.Бутрим: Не только. МАПИД как осваивал свои 550 тысяч квадратных метров, так их и осваивает. К слову, обострилась и еще одна проблема. Дебиторская задолженность МАПИДу за выполненные объемы работы — это долги заказчиков — 180 миллиардов рублей.
«СБ»: Кто не платит — дольщики, члены ЖСПК?
Н.Бутрим: И люди частично не платят, и бюджет несвоевременно перечисляет средства. За объем работ, выполненных в сентябре, еще 30 миллиардов не получили. Освоены только средства от льготных кредитов. За октябрь недополучили 120 миллиардов.
«СБ»: И что в итоге?
Н.Бутрим: МАПИД из–за нехватки средств вынужден был в прошлом месяце приостановить строительно–монтажные работы на объектах и выпуск железобетонных изделий. Все стройматериалы, энергоресурсы подорожали в несколько раз. Жилье никак не может стоить на уровне цен прошлого года, когда с гражданами заключались договоры.
«СБ»: Но звонившие нам читатели утверждали, что готовы платить более высокую цену. Даже по 8 миллионов рублей за метр. Главное, говорят, чтобы жилье строилось и их не кормили пустыми обещаниями и не переносили сроки ввода в эксплуатацию.
Н.Бутрим: Это они вам так говорили. На самом деле мало кто готов принять более высокую цену. Приведу красноречивый пример. УКСы Мингорисполкома построили жилье по 3,6 миллиона рублей за метр, а цена по договору была 3,4 миллиона. Хотя, понимаете, за год, пока строился дом, все цены на энергоресурсы, работы и материалы в среднем выросли в 2,1 раза. Но, получив ключи, жильцы тут же заявили массу претензий. Мол, негодяи, обманщики строители: обещали одно, а что в результате? Не все так просто.
«СБ»: Но строители не могут работать в убыток?
Н.Бутрим: Более того, Гражданский кодекс запрещает организациям работать в убыток. Они могут некоторое время — 2 — 3 месяца — испытывать сложности, но постоянно работать на уровне нулевой рентабельности им никто не позволит. Это может привести предприятие к полной деградации.
«СБ»: И что делать?
М.Лосев: Шаги по оздоровлению ситуации с кадрами в строительстве, безусловно, будут предприниматься. Но насколько они будут действенны, пока сложно сказать. Помимо текущих проблем, наметился разрыв связи поколений. Нарушилась преемственность между молодыми строительными кадрами и опытными, высокой квалификации специалистами. Как это было в советские времена. Уровень профессиональной подготовки рабочих не выдерживает критики.
«СБ»: Никто не хочет быть строителем. 90 процентов выпускников школ идут в вузы.
М.Лосев: А дисциплина на объектах — это вообще отдельный разговор. У нас строится немало крупных объектов с большим объемом инвестиций. Однако, несмотря на то что стройку посещают руководители самого высокого ранга, народ принимается за работу не ранее 8.30 и уходит соответственно не в 17.00, а раньше. И представьте себе, сколько в месяц теряется рабочего времени! Вот про это почему–то мало говорят. Больше о том, что у строителей малая зарплата. Но не будет дисциплины, производительности труда — не будет и зарплаты!
«СБ»: Но как вы предлагаете налаживать дисциплину? Одно дело — когда за воротами предприятия стоят десять человек, которые готовы занять место лодыря. И совсем другое — сейчас, когда строители в дефиците. Попробуй сейчас скажи бетонщику: выгоню с работы! Он уедет в Москву, где будет получать в 2 — 3 раза больше. Он же видит: кадров и так катастрофически не хватает, поэтому может работать спустя рукава.
М.Лосев: Вы говорите, поедет в Москву? Так там надо пахать от рассвета до заката и без выходных. Мне кажется, надо оставлять на стройке, условно говоря, из 10 работников 5, но только тех, кто действительно хочет работать. И им дать нормально заработать.
«СБ»: И что вы предлагаете?
М.Лосев: Наладить жесткую дисциплину. Иначе давай зарплату хоть 5 тысяч долларов, ничего не изменится.
Н.Бутрим: Наладить дисциплину можно только одним путем: резким увеличением предложения рабочей силы.
С.Коренько: Все помнят 2006 — 2008 годы. Расцвет. Подъем экономики, строительной отрасли, рост ВВП. Цены на недвижимость растут. План: строить до 10 миллионов квадратных метров в год. Город не успевает готовить площадки под строительство. Проектировщики перегружены, строителям приходилось работать, как говорится, с колес. А это не позволяет выявить брак проектировщиков. Он обнаруживался только в процессе строительства. Потом шли постоянные коррективы в процессе работы, согласования и так далее. Гонка, спешка, превышение задания над реальными возможностями легко преодолевались бы в условиях стабильной экономической ситуации... На 50 — 70 процентов стройки комплектуются импортными материалами либо теми, в которых «сидит» значительная доля завозных энергоресурсов. Все резко дорожает. Только сейчас индекс строительно–монтажных работ подтянули к реальному положению дел. И понемногу строители стали возвращаться. В нормальных строительных компаниях квалифицированные рабочие могут зарабатывать по 12 — 14 миллионов рублей в месяц.
«СБ»: У меня напрашивается вывод: тем, кто ввязался в стройку в прошлом году, грозит долгострой, если застройщик государственный. А то и строительная пирамида, если частный, но не такой опытный, как Сергей Петрович.
С.Коренько: Чтобы быстро строить объект, укладываться в нормативные сроки, нужны документация и ритмичное финансирование. Ну и плюс стабильная экономическая ситуация. На жуликов в строительстве уже, как мне кажется, кивать не приходится. Законодательство за последнее время причесали настолько, что сейчас им очень сложно пролезть. Наша ассоциация инициирует указ, который позволит еще более жестко контролировать строительство. Стоят вопросы усиления защиты дольщиков, чтобы не было никаких даже попыток строительства разного рода пирамид. Предусматривается обязательный аудит, контроль расчетов.
«СБ»: Николай Владимирович не даст соврать, но сейчас любая компания — торговая, издательская, да хоть творческий союз — может выступить заказчиком строительства дома.
Н.Бутрим: Есть Указ Президента № 667, в соответствии с которым участок инвестору выделяется по заявительному принципу. Любая компания может собрать все нужные документы. Обратиться с заявлением о выделении участка под строительство, и никто не имеет права ей отказать. Любое предприятие, любая организация имеет такое право.
«СБ»: Даже если у нее ничего за душой нет? Ни денег, ни строителей?
Н.Бутрим: Если мы видим, что у нее действительно нет ничего за душой, мы по формальным признакам отказываем. Но если они подадут на нас в суд, они выиграют его.
С.Коренько: А что, такие случаи были? Вы отказали, они подали в суд и через суд получили площадку? Когда вышел Указ № 667, вы тут же закрепили все земли за районными УКСами. И когда вам пишет заявление компания, скажем, «АБВГД», вы ей отвечаете, что площадка уже занята, например, УКСом Первомайского района. Что, не так?
«СБ»: Но каким образом тогда получают престижные участки, например, вдоль проспекта Дзержинского малоизвестные фирмы, некоторые из них организованы всего несколько лет назад? Не осуществив сноса ветхих домов, они уже продают квартиры и обещают людям новоселье в 2014 году.
С.Коренько: С точки зрения указа все правильно. Не должна исполнять функцию заказчика только строительная компания. Достаточно того, что у компании есть деньги.
«СБ»: Но немало и таких, у которых своих денег нет, рассчитывают собрать с дольщиков.
С.Коренько: А кто проверит, есть у нее свои деньги или нет? Это отдельная тема.
Н.Бутрим: Есть неизвестные компании, но за которыми стоит российский капитал.
А.Горваль: Если нет разрешения на строительство, компания не имеет права собирать деньги с будущих жильцов.
Н.Бутрим: Во всех актах выбора участков под застройку мы все это записываем: чтобы имели обеспечение собственными средствами и опыт безубыточной работы не менее 2 лет.
«СБ»: Гарантируете, что фирма «Рога и копыта» не получит разрешения на строительство?
Н.Бутрим: Именно так.
«СБ»: Но сейчас многие компании от договоров долевого строительства ушли в облигации. Они продают облигации.
С.Коренько: Пусть и облигации, не важно. Но они должны быть застрахованы.
«СБ»: Хорошо, возьмут они с желающего построить жилье по 8 миллионов, вдруг новый виток кризиса, девальвация, инфляция. Дом не построят, а страховая компания вернет человеку вместо обещанных квадратных метров сумму, на которую можно купить только коробку от телевизора.
С.Коренько: А вы покупайте номинированные в валюте облигации. Они у нас разрешены. И вообще, если не верите тому заказчику, идите к другому.
А.Горваль: Строительство коммерческого жилья — это фактически что–то вроде предпринимательской деятельности. Ты, не видя окончательного продукта, идешь и заключаешь договор на будущий результат. А на результат могут повлиять самые разные обстоятельства жизни. И объективные, и субъективные. Как экономический форс–мажор, так и преступный умысел. Задача только в том, чтобы минимизировать риск. Для этого и существует в обычном долевом строительстве система контроля за экономической и финансовой устойчивостью предприятия.
Что касается облигаций, то существует практика их страхования. Но страхование покрывает убытки в основном. Это не сберкасса, куда вы положили деньги, а она вернет вам вклад и выплатит еще и проценты. Ни в одной стране мира страховые компании не платят денег больше, чем ты внес.
«СБ»: Но как минимизировать риски? Сегодня нам звонят обманутые дольщики, выкупившие квартиры в районе автовокзала «Московский». Говорят: человек, который взял их деньги, все потратил и ничего не построил, может остаться безнаказанным. Суды идут один за другим, а толку никакого. Факт мошенничества не могут доказать. Возможно ли нечто подобное в Европе, в странах с более сильной рыночной экономикой?
А.Горваль: В мире работают тысячи инжиниринговых компаний, которые могут состоять и из трех человек. Они строят плотины, дома, заводы. Правда, у них и авторитет есть. А работают они, как правило, по такому принципу: привлекают к выполнению заказа генподрядчиков, субподрядчиков, инвесторов и субинвесторов, покупателей. Их задача заключается в том, чтобы из десятков предприятий и организаций образовать работоспособный механизм, который смог бы реализовать проект и выдать конечную продукцию. Мы работаем, в моем понимании, пока еще самым примитивным способом: деньги — товар.
«СБ»: Зато пирамиды выстраиваются совсем не примитивные...
А.Горваль: Так на простых схемах как раз проще всего пирамиды и выстроить. Собирай деньги — обещай товар. Чего уж проще. Естественно, получив деньги, возникает соблазн сбежать с ними.
С.Коренько: Не надо смешивать всех в одну кучу. Надо отделить действительно жуликов от тех, кто по экономическим причинам не смог выполнить условий договора. Для того и существует во всех странах правоохранительная система, которая занимается жуликами, выявляет их и наказывает. Все законодательные акты, которые регулируют строительную отрасль, должны стимулировать привлечение денег в экономику. А деньги есть. За полгода наши граждане скупили только золотых слитков на 2 миллиарда долларов — 300 тонн золота. В валюте на депозитах население держит 4 миллиарда долларов. И еще больше, наверное, в рублях лежит.
А.Почкайло: Как быть нам? Строительство нашего дома начато в сентябре 2010 года. С тех пор у нас четвертый генподрядчик. Сейчас его предлагают сменить на пятого — Витебский ДСК.
«СБ»: А прежний разорился?
Н.Бутрим: Нет. Это завод эффективных промышленных конструкций — ЗЭПК.
А.Почкайло: Нормативный срок строительства давно истек. Очередной, по договору с ЗЭПК, истекает в марте 2013 года. Из 129 квартир 104 строятся по льготным кредитам. Цена метра в 2010–м была 2,7 миллиона рублей, сегодня уже — 6,122 миллиона. Дважды по просьбе строителей мы соглашались на повышение. А сегодня и действующий, и предлагаемый нам генподрядчики снова его требуют.
Н.Бутрим: Когда вам предложили повышение цены с коэффициентом 2 на заработную плату, вы отказались его принять.
А.Почкайло: Мы осознаем неизбежность повышения цены, но уже не верим строителям! Предыдущий подрядчик бросил нашу стройку, ситуация рассматривается в суде. Действующий подрядчик — ЗЭПК — за 6 месяцев построил всего 1 этаж из 14. На стройке ежедневно 5 — 9 человек, у которых также хромает упомянутая дисциплина на объекте. Установленный строителями второй кран не работает. С их слов, они не вырабатывают свою норму и их зарплата составляет 1,5 миллиона. Хотя по проекту превышает 4 миллиона. Причины происходящего нам неизвестны. С нашей стороны задержек в оплате нет.
Н.Бутрим: Подрядчик обещает достроить дом только к декабрю 2013 года.
«СБ»: А сколько в Минске таких долгостроев?
Н.Бутрим: Всего 52 таких объекта.
«СБ»: Коммерческие застройщики тоже стоят?
Н.Бутрим: Там тоже строителей не хватает. Хотя, казалось бы, коммерческие строительные компании имеют больше свободы, возможностей для маневра.
А.Почкайло: Нам в год строят по одному этажу. Это нормально? Если застройщики — жулики, то где правоохранительная система, которая их выявит и накажет? Если не могут строить по экономическим причинам, пусть строит тот, кто может. Как сделать невыгодным для подрядчика затягивание строительства?
Н.Бутрим: Из–за кризиса пострадали все. И вы, и застройщик, и подрядчики. А вы требуете найти виновных и возместить ваши потери.
А.Почкайло: И что же нам теперь делать? Вы лично, другие чиновники исполкома готовы взять на себя персональную ответственность за происходящее с нашим домом?
Н.Бутрим: ЖСПК формировала администрация Первомайского района, она и отвечает за ввод этого объекта.
А.Почкайло: Там не справляются со своими обязанностями, у нас на руках пачки отписок, стройка стоит, мы несем убытки. Вы их за это наказываете? Снимаете с работы руководителей УКСов?
Н.Бутрим: От того, что мы их меняем, особого проку нет.
А.Почкайло: Закон вынудил нас передать функции заказчика УКСу. Стройка стоит. Может, УКСы вообще не нужны?
Н.Бутрим: А кто тогда? Это невозможно.
А.Горваль: Согласен с Николаем Владимировичем, кадровые шараханья, смена одного подрядчика на другого только затягивают дело. Вы спрашиваете, какие кто даст вам гарантии. Никто вам их сегодня не может дать. И министерство в том числе. Надо не опускать руки.
А.Почкайло: Мы многократно куда только не обращались. И что?
А.Горваль: Тяжело ответить что–то определенное на пятнадцатое письмо по вопросу, который ты решить не можешь. Мы все ищем возможность помочь. Предложили вариант решения. Мингорисполком работает с подрядчиком. Но быстрого эффекта вряд ли можно ждать. И из–за проблем экономического характера нам в этом году пришлось продлить как минимум на год строительство на 2 миллиона квадратных метров жилья.
«СБ»: Но задача на 2013 год — 6,5 миллиона квадратных метров жилья. Их можно построить?
А.Горваль: Давайте не путать разные вещи. Я говорю о той «незавершенке», о тех объектах, которые возводятся с нарушением сроков строительства.
А.Почкайло: Сергей Петрович, может, вы бы взялись за наш дом?
С.Коренько: Вы знаете, у нас проблем не меньше, чем у вашего УКСа. У нас 4 тысячи дольщиков и не все так гладко, как хотелось бы.
«СБ»: Тоже долгострои?
С.Коренько: Вы думаете, на нас кризис не подействовал? Мы обычно планируем сдавать дома досрочно, раньше нормативного срока. Но далеко не всегда это получается. Хотя у нас неплохие инженеры и работаем мы уже давно. Проблема в том, что сроки могут отодвигаться по самым разным, от нас не зависящим причинам. Например, анализируем проект производства работ, расчистили площадку. Но, копая котлован, натыкаемся на какую–то трубу. Начинаем выяснять, что за труба, искать хозяина. Ищем месяц, другой — нет хозяина. Что за труба такая секретная? А вдруг военного ведомства? Трогать нельзя, пока не выяснишь точно. Оказывается, бесхозная. Но 3 месяца мы потеряли. Другой пример. Строим дом. И вдруг нам сообщают, что здесь рядом будет станция метро, вокруг нее сделают подсыпку. Да такую, что наш первый этаж окажется чуть ли не подвальным. Надо менять посадку фундамента. А это время...
«СБ»: Рабочие уходят?
С.Коренько: Был трудный период, когда уходили. Но основная масса осталась.
А.Почкайло: Знаете, лучшая страховка от кризисов — госзаказ. Государство заказывает дом, контролирует строительство, а потом продает потребителю.
А.Горваль: Нет еще такой системы строительства под госзаказ. Проект указа только разрабатывается. Но госзаказ не будет введен сразу и везде.
«СБ»: А что будет в следующем году со стоимостью квадратного метра жилья?
А.Горваль: Ожидаем цену примерно по 500 долларов с господдержкой.
«СБ»: А после повышения расценок на строительство?
Н.Бутрим: По 600. Но у нас заканчиваются площадки для строительства в городе.
«СБ»: Будете строить в Колодищах?
Н.Бутрим: Там тоже есть проблемы. На создание сетей, инфраструктуры нужно на каждый метр вложить более 800 долларов из средств бюджета. Это очень большие деньги. В целом цена строящегося жилья будет только расти. Как с господдержкой, так и без нее.
А.Почкайло: Нонсенс: новых площадок для строительства жилья нет, а старые с «незавершенкой» строить некому!
Н.Бутрим: Если так рассуждать, то в Минске уже вообще ничего нового строить не надо. На одного жителя приходится 20,8 кв. метра жилплощади. Вполне достаточно, чтобы нормально жить троим. Просто у одного нет квартиры, а у другого — 3 — 4.
А.Почкайло: Как это связано с нами? Я правильно понимаю ваше отношение к проблеме: вы, ребята, простите за выражение, вляпались со своим строительством, сидите и молчите? Ждите, пока строители вернутся из России? Так? За рубежом, если руководитель не справился, он уходит в отставку. Почему никто из вас не ушел, не отказался от зарплаты?
С.Коренько: Вот вы врач, у вас на работе все идеально?
А.Почкайло: Нет.
С.Коренько: Но вы же не уходите с работы, а, наоборот, стараетесь проблемы разрешить.
А.Почкайло: Замечу, что, как и большинство строящихся у нас людей, я разрешаю свои проблемы, имея зарплату 3 миллиона. А строители не хотят работать и за 6 миллионов!
«СБ»: Но основная причина все же в отсутствии дисциплины...
Н.Бутрим: Чтобы дисциплинировать подрядчиков, необходимо создать саморегулируемую организацию по примеру России.
А.Горваль: Многие наши крупные строительные организации вступили в российскую ассоциацию. Иначе на рынок России невозможно выйти. Ассоциация обеспечивает коллективное страхование просчетов и недочетов членов своей организации. Минск вышел с инициативой создания у себя такой региональной структуры. Но рано или поздно мы придем к необходимости создания подобной организации в масштабе всей страны.
«СБ»: Это защитит нас от долгостроя?
А.Горваль: На сто процентов — нет.
Н.Бутрим: Но вероятность попадания на рынок недобросовестных фирм резко снизится.
«СБ»: Теперь давайте подведем итоги. Долевое строительство жилья — это риск. А во время кризиса — риск многократный. Минимизировать его — вот главная задача и граждан, и власти на местах. Если дома строятся для нуждающихся в улучшении жилищных условий, то это, как и планируется, должен быть госзаказ. А за коммерческими стройками просто нужен глаз да глаз. И хотя за появление любой строительной пирамиды все равно придется отвечать тем органам управления, которые просмотрели такое развитие событий, вряд ли это будет утешением тем, кто из–за финансовой неграмотности доверился подобным строителям.
