В последние годы Беларусь нередко сравнивают с большой строительной площадкой. Появление таких уникальных, "штучных" объектов, как, к примеру, здание Национальной библиотеки, свидетельствует о том, что наши строители способны решать самые сложные задачи. Но на этом фоне парадоксальной кажется практически застывшая очередь на жилье, в которой собственных квадратных метров дожидаются около полумиллиона семей. Удастся ли решить жилищную проблему? И что будет с ценами на новостройки, которые в Минске доросли уже до 1.500 долларов за "квадрат"? Эти и другие совсем не предпраздничные, но особо волнующие читателей "СБ" вопросы накануне профессионального праздника обозреватель "СБ" адресовала министру архитектуры и строительства Александру СЕЛЕЗНЕВУ. Александр Ильич любезно согласился на них ответить.- Сначала о ценах. Действующая система ценообразования в отрасли направлена на ограничение роста стоимости жилья для нуждающихся граждан, строящихся с господдержкой в составе ЖСК. Цена квадратного метра таких квартир, дорожающих только в пределах инфляции, и в прошлом году, и сегодня не превышает 350 - 370 долларов. Но их строится недостаточно. В Минске, например, в прошлом году - не более 35 процентов от всех сданных в эксплуатацию. В итоге в ЖСК с льготным кредитованием попадают очередники, ставшие на учет в начале 90-х годов прошлого века. А у остальных нуждающихся для решения жилищной проблемы остаются два пути: либо дожидаться своей очереди на льготное кредитование 15 и более лет, либо, если позволяют финансовые возможности, покупать коммерческое жилье по цене 1.000 - 1.500 долларов за "квадрат" в Минске и 600 - 700 долларов в регионах.
- Чем объясняется столь огромная разница в ценах на квартиры, строящиеся с господдержкой, и те, которые предназначены для коммерческой реализации?
- В интервью, данных за три месяца моей работы в должности министра, я неоднократно подчеркивал, что цена, формируемая проектировщиками и строителями, на панельное жилье сегодня в целом по стране не выше чем 370 - 390 долларов за "квадрат". На кирпичное - не более 500. На каркасно-блочное, реализуемое в основном в Минске как коммерческое, - не выше чем 650 - 700 долларов. По этой стоимости сегодня строят квартиры. А продают по цене, которая формируется с учетом всех затрат, понесенных застройщиком дополнительно. Это и предоставление городу 6 - 10 процентов квартир в новостройке, и плата за отвод участков на конкурсной основе, и отчисления на развитие инфраструктуры, и затраты на снос зданий... Плюс, естественно, интерес застройщика, обеспечивающий 15 - 20 процентов рентабельности. Все это в итоге из своего кармана оплачивает покупатель квартиры. Если бы не эти расходы, цены на самое элитное жилье в Минске не превышали бы 600 - 700 долларов, как в регионах. В стране сегодня единые принципы формирования сметной стоимости и единые цены.
- Может быть, правовые акты, вышедшие в этом году, изменят ситуацию на рынке новостроек?
- Действительно, в феврале вышел Указ Президента N 72, освободивший полностью от затрат на инфраструктуру граждан, строящих квартиры, независимо от нуждаемости их в улучшении жилищных условий. А с июля вступил в силу Указ Президента N 396 "О долевом строительстве жилых домов", в котором четко прописан порядок формирования цен. Эти документы должны стабилизировать ценовую ситуацию на первичном рынке недвижимости. Но главное - квартир для очередников будем строить больше. В прошлом году из 41.750 квартир, введенных в городах, для нуждающихся было сдано в эксплуатацию только лишь порядка 15 тысяч. Ключи от остальных получили люди, не стоявшие в очереди, а желающие более комфортной жилплощади либо вкладывающие деньги в недвижимость. Мы посчитали, что при таких темпах и объемах человек, стоящий сегодня в очереди последним, получит квартиру только спустя 32 года. Дефицит порождает повышенный спрос и, соответственно, рост цен. Уже в этом году из 4,2 млн. "квадратов" возводимого жилья для очередников будет построено 60 процентов, или порядка 1,3 млн. квадратных метров вместо прошлогодних 800 тысяч. В будущем году для нуждающихся будет строиться 80 процентов жилья. Не только для льготников, но и для тех, кто готов строить жилье за собственные деньги, включая банковские кредиты, выдаваемые на общих условиях. Сейчас, кстати, планируется - процентная ставка за пользование ими будет равна ставке рефинансирования плюс 3 процента. Таким образом, вместо прежних 15 процентов годовых за пользование кредитом нуждающиеся будут платить 12,5. Это уже более-менее доступные кредиты для наших граждан, особенно с учетом роста средней зарплаты до 500 у.е. к 2010 году. Кроме того, мы сейчас будем планировать жилищную программу на 2 - 5 лет вперед с учетом демографической ситуации для того, чтобы четко представлять, квартиры какой площади понадобятся в ближайшее время, какие площадки нужно осваивать, где развивать инженерные сети. Весь комплекс мер обеспечит среднюю стоимость "квадрата" для нуждающихся на уровне 550 - 650 долларов. Параллельно с наращиванием объемов (к 2010 году - 6,2 млн. квадратных метров) это позволит через 4 года дать очередникам 49 тысяч квартир, что втрое больше, чем в прошлом году. При таких темпах, по нашим расчетам, период от момента постановки на учет до заселения сократится до 6 лет. Что касается 20 процентов оставшегося жилья, то оно как более комфортабельное будет строиться по коммерческой цене и удовлетворять запросам состоятельных людей. Убежден, что эту часть рынка регулировать не стоит.
- Перспективы, Александр Ильич, заманчивые. Но хватит ли мощностей у строительного комплекса, чтобы осуществить эту программу? Ведь для подрядчиков, не секрет, более выгодным является строительство коммерческого жилья.
- Да, максимальная рентабельность жилья, строящегося с господдержкой, сегодня ограничивается 5 процентами. Подрядчик, у которого устаревшие основные фонды, порой работает в ноль. Поэтому желающих строить льготное жилье действительно немного. Но повышать планку рентабельности здесь не будем. Подрядные организации должны зарабатывать здесь за счет сокращения затрат и более эффективной работы. Другое дело - жилье для очередников, строящееся без льготных кредитов. Совершенствованием ценообразования мы намерены добиться, чтобы при строительстве его обеспечивалась 10 - 15-процентная рентабельность при цене 550 - 650 у.е. Тогда, уверен, желающие строить его подрядчики выстроятся в очередь.
Другое дело, что материально-техническая база многих организаций устарела и износилась. Некоторые работают на технике и оборудовании со 100-процентным износом. А это проблема не только низкой производительности труда, но и техники безопасности. На это, к счастью, обратило внимание Правительство. В мае на Президиуме Совмина была утверждена программа развития отрасли на пять лет. Для обновления основных средств стройкомплексу необходимо около 1,5 млрд. долларов на 5 лет. Деньги уже найдены. 4 августа Президент подписал Указ N 499, по которому средства в инновационный фонд будут перечислять не только предприятия Минстройархитектуры, но и организации всех форм собственности, занимающиеся строительством. Приплюсовав к этой сумме собственные средства предприятий и кредиты, за 5 лет мы обновим наши домостроительные комбинаты. Обязательно расширим мощности по производству стройматериалов, которых не хватает уже под нынешнюю строительную программу. В первую очередь - цемента и щебня. Кроме того, к 2009 году на Гомельском стеклозаводе начнем выпускать сверхтолстое и сверхтонкое стекло, которое для строительства Национальной библиотеки и других зданий мы завозили из-за рубежа.
- Благодаря президентской программе жилищного строительства на селе в последние годы наши деревни заметно преобразились. Тем не менее еще не редки нарекания сельчан на качество строительства. Каким, на ваш взгляд, должен быть сегодня сельский дом?
- Как показала практика, однотипные жилые дома минимальных потребительских качеств, еще недавно строившиеся на селе, сейчас неактуальны. Сельчане хотят жить в усадебных жилых домах общей площадью не менее 100 квадратных метров, привлекательных внешне, удобных по внутренней планировке и экономичных по эксплуатации. В соответствии с требованиями Президента Минстройархитектуры была проведена корректировка утвержденных в 2003 - 2004 годах 40 типовых проектов жилых домов. Кроме того, разработаны новые, улучшенные проекты. Помимо того, что все дома имеют ванну, туалет и горячую воду, в них теперь побольше кухня -
11 - 12 метров, два выхода из дома - центральный и хозяйственный на участок, в усадьбе обязательно имеется хозпостройка для скота и птицы. Мы стремимся, чтобы сельский дом полностью отвечал требованию Президента: не уступал по комфортности городскому, но учитывал особенности деревенского уклада жизни, крестьянский быт.
- Александр Ильич, хватает ли специалистов, способных выполнить все эти непростые задачи? Недавно в Правительстве было заявлено о дефиците строителей.
- Да, сегодня есть дефицит таких специальностей, как каменщик, плиточник. Но в системе профтехобразования сохранились практически все училища, готовящие строительные кадры. Специалистов, которых они выпускают, нам достаточно. Проблема - в их закреплении. Молодой человек получил специальность, пришел на работу, а через 2 - 3 месяца его забрали в армию. После службы, как правило, он уже не возвращается на свое рабочее место. Будем выходить с предложением в Правительство, чтобы выпускникам строительных ПТУ давали отсрочку от армии хотя бы года на 2 - 3, за которые человек приживется на этом месте. Вторая задача, над которой будем в ближайшее время работать, - рост зарплаты. По ее уровню строители когда-то были на 2 - 3-м месте в народном хозяйстве. Сегодня подобная тенденция прослеживается и в европейских государствах. Мы, к сожалению, по уровню доходов пока где-то в серединке. По итогам 7 месяцев средняя зарплата в строительной отрасли составила 510 тыс. рублей. Человек, работающий в жару и мороз, на ветру, под дождем, должен зарабатывать больше. Думаю, что с переоснащением отрасли и повышением производительности труда мы решим эту задачу.
Поэтому накануне профессионального праздника я хотел бы поздравить своих коллег и поблагодарить их за труд, мастерство и преданность профессии. Еще лет 10 назад мы и не помышляли о таких интересных стройках, как, к примеру, Национальная библиотека. Сегодня мы возводим не менее интересный и сложный объект - спортивный комплекс "Минск-арена", реконструируем такие памятники культуры, как замки в Несвиже и Мире, оперный театр. Много новых, качественных зданий появилось в сфере медицины, культуры, спорта. Это тот капитал, который останется нашим потомкам. Думаю, что строительному комплексу, в котором сегодня работают 4,5 тысячи организаций численностью 350 тысяч человек, по плечу новые задачи. Мы будем делать все для того, чтобы решать их качественно и быстро.
- Александр Ильич, "СБ" также поздравляет вас и всех строителей с праздником!
- Спасибо!
Фото Виталия ГИЛЯ, "СБ".
