Страсти человеческие

Сегодня мы поговорим о собственности. О той самой, из-за которой порой разгораются бурные страсти и самые близкие люди становятся кровными врагами, готовыми если не растерзать друг дружку на части, то хотя бы побольнее ударить. И ничего с этим поделать нельзя. Так было, есть и будет. А поводом к разговору стала реальная история, случившаяся в Гомеле. Ее героини: бабушка и родная внучка. Фамилии их я изменю, но фабулу сохраню в точности. Больно уж поучительная жизненная коллизия.

...В середине 2002 года государственной нотариальной конторой областного центра был зарегистрирован в общем-то ничем не примечательный договор. Внучка, Елена Сосновская, брала на полное пожизненное иждивение свою родную бабушку, Марию Карасик, которой к тому времени исполнился 81 год. Для своих лет Мария Тимофеевна чувствовала себя не так уж плохо и даже брала в городской библиотеке книжки. Но ухаживать ей за собой было сложновато. Старушка страдает болезнью Паркинсона, называемой в народе дрожательным параличом. Человеку с таким диагнозом трудно держать зубную щетку или, например, вставать с кресла. Уход заботливой внучки оказался очень нелишним. В благодарность опекаемая отписала Лене свою двухкомнатную квартиру в центре города. Что также было очень кстати. Елена, мать двоих детей, живет в маленьком поселке Гомельского района и недавно сама стала бабушкой. Кроме того, она - и без того потенциальная наследница бабушкиного добра. Отец Елены, родной сын Марии Тимофеевны, умер. Других детей у старушки нет, мужа тоже уже не стало. Остались только сестры да племянники. Внучка должна была скрасить бабушке старость: проведывать, ходить в магазин, убирать, готовить еду, оплачивать коммунальные услуги и всячески помогать. На том и поладили.

Но не прошло и полгода с момента, как под договором двух женщин высохли чернила, а в местное отделение милиции одно за другим начинают поступать околокриминального толка заявления. Это бабушка проявляет активное беспокойство. Сначала она обнаружила пропажу денег, затем - паспорта, а после, уже в суде, вспомнила, что внучка подкармливала ее вредными "сонными" таблетками. Такой вот криминальный детектив нарисовался. Хотя, впрочем, ни в одном из случаев вина внучки доказана не была. И деньги, и паспорт в итоге нашлись. Но зато появились основания расторгнуть договор пожизненного содержания. Что, собственно, вскоре и происходит.

В середине 2003 года в суд Центрального района Гомеля поступает иск Марии Карасик о расторжении договора ренты и возврате недвижимости. А еще раньше, в марте, внучку и вовсе перестали пускать в квартиру бабушки. Услужливый племянник сменил замок. Как раз в этом месте позволю себе "лирическое отступление". Хотя полагаю - большинство читателей уже догадались, что все эти перипетии с кражей и покушением на убийство начались не с бухты-барахты и не просто так. Это только в сказках лягушки в одно мгновение превращаются в принцесс и наоборот. А внучка вдруг стала плоха и воровата исключительно потому, что до бабушкиной квартирки нашлись еще охотники. Прямых наследников, как я уже говорила, у старушки не осталось, но косвенных - предостаточно. Узнав про договор с внучкой, они стали активно дружить с бабушкой против своей конкурентки. И, конечно же, без них осилить двухлетнюю переписку и хождение по судам Мария Тимофеевна не смогла бы.

Все, что было потом, - сплошные страсти. Расскажу о них вскользь. В первый раз бабушкин иск суд отклонил. Нашлись свидетели, которые подтвердили, что внучка справлялась со взятыми на себя обязанностями по уходу и содержанию старушки. Но следом появляется новое заявление. На этот раз сторона обвинения подготовилась куда более тщательно. Предметом разбирательства становится факт ничтожности сделки. Когда грамотные юристы изучили договор, они обнаружили в нем грубейшее нарушение части 2 статьи 573 Гражданского кодекса Республики Беларусь. По этой норме права договора ренты, где предметом ренты становится недвижимость, должны заключаться на сумму иждивения не менее 2 базовых величин. А в договоре бабушки и внучки - ровно вдвое меньше. Вот и все. Нотариус, заверивший сделку с нарушением законодательства, предрешил судьбу Елены Сосновской. Ей удалось лишь оттянуть окончательное решение суда на год встречным иском о признании старушки невменяемой. Хотя это уже был явный перебор. Бабушка хоть и передвигается с трудом, но в отсутствии здравого смысла ее не упрекнешь, особенно, если принять во внимание результат ее единоборства с собственной внучкой.

Дама весьма преклонных лет методично и легко уложила куда более молодую и энергичную на обе лопатки, перевернув наивные представления о стариках как о мало чего понимающих в жизни "божьих одуванчиках". Внучку не просто выставили за дверь бабушкиной квартиры, но еще и приплатить заставили. В общей сложности бабушке и суду безработная Елена Сосновская осталась должна около 600 тысяч рублей. За полгода ухода за Марией Карасик она получит около 100 тысяч рублей, или по одной базовой величине в месяц, как и записано в договоре. Итого: почти 500 тысяч чистого убытка от сделки.



Мнение эксперта

Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость"

: - Когда заключаются договоры с дорогостоящим имуществом, нужно советоваться с юристами. Это аксиома, которой многие пренебрегают. Часто по экономическим соображениям. Консультация юриста дорогая, тысяч 70 - 80. Но последствия... Вот перед вами живой пример правового нигилизма. Человек пошел к нотариусу. Нотариус набирает ему типовой договор с типовыми требованиями. Кстати, точно так же на авось у нас, бывает, и квартиры люди сами покупают. Идут к нотариусу, спрашивают: какие нужны документы. Собрали, быстренько оформили. А продавец может быть невменяемым или его дети где-нибудь в тюрьме.

Если бы Елена пошла к юристу, то знала бы, что в Гражданском кодексе есть 2 статьи о пожизненной ренте. Одна касается исключительно недвижимости, другая - всего прочего имущества. Хотя принцип один: собственник имущества получает ренту и, в конце концов, отдает имущество или деньги тому, кто за ним ухаживает. Разница только в минимальной сумме ренты. Если сделка связана с квартирой - это 2 базовые величины, в остальных случаях - одна. Увы, данная сделка ничтожна с самого начала и выполнена с нарушением законодательства. Суд внучке уже вряд ли поможет. Хотя можно призвать к ответственности нотариуса. Он не должен был удостоверять сделку с нарушением Гражданского кодекса. Все судебные убытки и имущественный ущерб, подтвержденные документами, можно предъявить и требовать возмещения морального вреда. Это в данном случае.

А вообще, бабушка могла бы отказаться от сделки, если бы предъявила доказательства, что она живет в нищете, недоедает, призвала бы в свидетели соседей. Это тоже повод к судебному разбирательству, особенно, если на горизонте замаячил имущественный интерес других родственников. Потому правило номер два (первое, как вы поняли - привлечь к составлению договора юриста). Когда речь идет о сделках, растянутых во времени или долговременных платежах, их участникам нужно фиксировать все затраты и хранить финансовые документы как минимум 10 лет. Почему так долго? По Гражданскому кодексу, иск о признании сделки недействительной может быть предъявлен в течение 10 лет. Тем более если сделка касается иждивения. Через 3 - 5 лет доказать, что содержание соответствовало потребностям человека, практически невозможно.

Чеки, квитанции - это, конечно, хорошо. Но бабушка ведь может сказать, что отдавала вам свою пенсию, а вы просто за нее ходили в сберкассу, скажем, оплачивать коммунальные услуги. Потому правило номер три. Собирайте расписки бабушки о расходах на ее содержание за день, неделю, месяц. В 90 процентах случаев это не понадобится. Но кому-то одному без этих бумажек никак невозможно будет доказать выполнение условий соглашения. Человеческие отношения - дело тонкое. Любая бабушка, родная или нет, имеет право договор расторгнуть, если уход не соответствует ее разумным потребностям и тому есть свидетели.

Сегодня у нас в стране прожиточный минимум пенсионера около 100 тысяч рублей. Если внучка не сможет доказать, что она выдерживала такой бюджет, договор также может быть расторгнут. Даже если он юридически будет составлен грамотно. А если бы были чеки и собственноручные бабушкины расписки, никаких проблем просто не возникало бы.



Квадратный метр. Дорого

Рынок недвижимости Минска продолжает задавать загадки аналитикам. Летом он не просто замер, как это частенько бывает, а продемонстрировал резкое падение спроса и увеличение предложения квартир. По данным Белорусского общества оценщиков, в июле из 4,6 тысячи выставленных на продажу жилищ куплено было 923. Шик! У покупателя появился выбор, которого, пожалуй, не бывало с начала столетия. "В сентябре цены на жилье снова стали расти, но около 20 процентов покупателей, ушедших на летние каникулы, так за покупкой и не вернулись", - говорит Николай Трифонов, председатель Белорусского общества оценщиков.

Что же происходит? Да ничего особенного. Рынок. Он живет и развивается по общим законам спроса и предложения, а регулируется доходностью. Цены на квартиры в Минске стали расти с 2001 года. Тогда квадратный метр стоил в эквиваленте около 300 долларов. Сейчас - 650 "зеленых". То есть за 3 года сумма, вложенная в жилье, удвоилась. Кроме того, самая ходовая одно-, двухкомнатная квартира приносила владельцу 100 - 300 долларов ежемесячного дохода в виде арендной платы. Кто-то успел сделать неплохой капитал.

Однако бешеная гонка цен на недвижимость подошла к логическому финалу. Примерно в 60 - 70 процентах сделок с куплей-продажей квартир происходило следующее: человек продавал свою маленькую квартиру, на недостающую сумму оформлял кредит в банке и покупал большую. Или скапливал стартовую сумму и снова одалживал деньги в банке. В предчувствии клиента банки страны в этом году готовы были выдать кредитов почти на 800 миллиардов рублей (более 500 миллиардов АСБ "Беларусбанк"), но в первой половине года выдали лишь около 300 миллиардов. Судя по цифрам, потенциальный заемщик еще "нагуливает жирок" - ведь часть стоимости будущего жилья ему нужно оплатить за счет личных сбережений. При средней зарплате в 160 условных единиц и средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке в 650 этих самых единиц - задача не из легких.

Потенциальный инвестор (примерно треть покупателей интересовались покупкой жилья исключительно с целью приращения капитала) тоже больше не спешит вкладывать деньги в жилье. Стоимость квартир в ближайшей перспективе серьезно не вырастет, если, конечно, не будут приняты какие-то административные меры по ограничению рынка продажи жилья. Допустим, хорошую однокомнатную квартиру в начале года можно было купить за 25 тысяч долларов. К концу года ее реально продать тысяч за 27. Дороже? Вряд ли. Плюс около 2 тысяч долларов может принести аренда. Итого навар - 3 тысячи долларов. Если же изначальную сумму просто положить на валютный счет в банке, то чистый доход будет около 2,5 тысячи долларов. Но если еще немного потрудиться, перевести их в рубли, подержать в банке год и проконвертировать, деньги принесут около 6 тысяч долларов чистой прибыли. И никакой головной боли.