По сравнению с прошлым годом темпы роста цены-2006 кажутся детским лепетом (что такое 0,5—1,5 процента в месяц
против ежемесячных 5—6 процентов прошлого года?). И все же давайте будем откровенны: разве большинству, задающемуся
квартирным вопросом, от этого легче? Да, есть очередь, для которой жилье строится до 400 долларов за метр, но такого жилья недостаточно.
Очередь растет быстрее, чем этажи
60 процентов квадратных метров, построенных в этом году, уйдут нуждающимся в улучшении жилищных условий. В следующем году доля такого жилья составит 80 процентов. С одной стороны, это удорожит “квартирный” рынок для ненуждающихся (оставшиеся 20 процентов).
С другой — решается социальная задача.
Главная проблема остается в том, что за очередью не угнаться. Какие бы планы по росту объемов строительства не реализовывались, очередь все равно растет быстрее. Если в начале 2005 года в стране на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состояло 525 тыс. семей (что на 43,8 тыс. семей меньше, чем в начале 2001 года), то в начале 2006 года нуждающихся семей набралось почти 565 тысяч. В Минске за последние пять лет число лиц, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, увеличилось в 1,5 раза (155,6 тыс. семей на 1 января 2006-го). При этом только за первые восемь месяцев текущего года этот прирост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 20 тыс. семей. Похоже, люди поняли: если в очередь нуждающихся не попасть, то и квартиры не видать. Столичные власти уже характеризуют темпы увеличения очереди как “катастрофические”. Даже если Минск будет строить 1 млн. метров в год (о чем ниже), то для обеспечения жильем только сегодняшних очередников понадобится не меньше десяти лет.
— Я скептически отношусь к такой большой очереди. Она неправильно формируется, — говорит Виктор Шанюкевич, председатель Совета риелторов при Министерстве юстиции и доцент кафедры организации строительства и управления недвижимостью БНТУ. — Надо детальнее подходить к каждой ситуации, потому что далеко не всякий стоящий в очереди действительно нуждается в квартире.
Миллионом надо сначала “забеременеть”
В прошлом году основной столичный застройщик МАПИД (строит около половины жилья в Минске) сдал 420 тысяч квадратных метров. При этом его мощности рассчитаны максимум на 490 тысяч “квадратов”.
— По мировым нормам в развивающихся городах должно строиться не менее 1 кв. метра на человека, — рассказывает Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации “Недвижимость”. — Значит, в Минске надо строить не 800 тысяч метров, а 1 млн. 800 тысяч... Не построят миллион и в следующем году, потому что нет задела. А ведь проблемы с недостаточными объемами строительства накапливаются — растут дети, люди женятся и разводятся.
Задел — это начало строительства, или, как говорят специалисты, “беременность” дома. Учитывая, что быстро жилье не строится, по масштабу задела можно судить о возможностях будущего года.
Одни в такой ситуации винят город, который выделяет мало площадок под строительство. Другие — Минстройархитектуры, которое ранее наблюдало за тем, как изнашиваются строительные мощности, упустило время и не модернизировало свои предприятия.
Сколько должен стоить квадратный метр?
Вообще-то благоприятной на строительном рынке считается ситуация, когда стоимость 1 метра приблизительно равна средней зарплате. К сожалению, нам до этого далеко. Но уже сегодня Беларусь по строительству жилья устойчиво занимает первое место среди стран СНГ. В 2005 году на 1000 человек населения в республике введено в действие 387 кв. метров общей площади жилья (в России этот показатель составил 305 кв. метров, в Казахстане — 331, в Украине — 166). Планы по росту объемов ввода в эксплуатацию жилья растут от 3,8 млн. кв. метров в 2005 году до 7,2—7,7 млн. кв. метров в 2015 году. В результате чего обеспеченность одного жителя общей площадью жилья в 2010 году должна достигнуть 25,5—26 кв. метров, в 2015-м — 29—30 кв. метров против 23 кв. метров в 2005 году.
Но стоимость строительства 1 кв. метра жилья, несмотря на принимаемые меры по ресурсо- и энергосбережению, остается проблемой, значительно опережая темпы роста доходов населения. Отношение стоимости одного метра к среднемесячной заработной плате, составлявшее в 2005 году 1,43, к 2010 году должно уменьшиться и достичь 0,9—1.
Впрочем, и к 1,43 надо относиться с пониманием того, что это для очередников, которых освобождают от оплаты инфраструктуры (инженерные сети, школа, сад, остановки...). А сколько у нас стоит долевое строительство? От 1000 долларов за метр. И это соотношение уже не 1,43, а почти 3,43.
Доля, моя доля...
Что делать человеку без очереди, но с накопленной суммой? Возможностей, к сожалению, не много. Скорее всего, придется купить готовую квартиру. А вот участвовать в долевом строительстве теперь суждено не многим. После президентского Указа № 396 “О долевом строительстве многоквартирных жилых домов” долевое строительство... фактически исчезло из предложения. А те застройщики, которые им занимались, сегодня берут банковские кредиты, чтобы достроить дом самостоятельно и продать готовые квартиры. Конечно, по более высокой цене.
Указ преследует правильные цели: застраховать граждан от появляющихся в долевом строительстве финансовых пирамид. Но сам рынок к указу оказался не готов. В частности, нереальной оказалась норма заявки цены в начале строительства без возможности ее изменения. Дело в том, что в среднем дом строится год-два. И быть уверенным, что фактическая цена квадратного метра не вырастет через год, не может никто.
— В квадратном метре фокусируется множество составляющих, — объясняет Виктор Шанюкевич. — Изменение, точнее, удорожание цены любой из них (например, газа, цемента или зарплаты рабочих) приводит к удорожанию строительства.
И до тех пор, пока указ не заработает, как задумано, желающим купить новую квартиру придется дополнительно оплачивать и стоимость банковского кредита, который застройщик, конечно, заложит в метр.
Что делать нельготникам в очереди?
Недавно министр архитектуры и строительства Александр Селезнев рассказал о возможности строиться тем нуждающимся, которые не претендуют на льготный кредит. В прошлом году Мингорисполком построил для таких очередников лишь несколько(!) домов, где цена колебалась от 450 до 500 долларов за квадратный метр.
Насколько увеличится количество таких домов среди жилья для очередников (а в следующем году его доля составит до 80, напомним, процентов от общего количества возводимой жилплощади), пока неизвестно. Но желание не мешать людям строить жилье по “очередным” ценам за собственные деньги (или за банковские кредиты на общих условиях) приветствуется.
Более того, по словам министра, совместно с Нацбанком проработан вопрос о том, чтобы для граждан-очередников, которые не могут претендовать на льготные кредиты и готовы строить квартиры за свой счет, сделать более доступной процентную ставку за пользование нельготным кредитом. Например, не под 15 процентов годовых, а под ставку рефинансирования (сегодня это 10,5 процента) плюс 3 процентных пункта — 13,5 процента годовых.
Дорогое будущее
Когда будет дешевле, пока не ясно. Прогнозов развития строительного рынка много, но все они объединяются на общей платформе — росте цены и расходятся только по поводу темпов этого роста. Да, скоро примут закон об ипотеке, развивается система стройсбережений. И тысячу раз прав Виктор Шанюкевич, говоря, что лучше взять кредит и 20 лет жить в квартире, чем 20 лет копить и справить новоселье, когда уже дети выросли. Но куда пойдут эти деньги? На покупку квартиры. Предложение на рынке при этом увеличивается? Нет. Строят мало. Получается, что банковские кредиты еще больше увеличат спрос, и квартиру купит тот, кто больше заплатит. Значит, цены вырастут еще больше.
Что касается стоимости газа, который, как известно, служит основным энергоресурсом для стройкомплекса, то, по расчетам Минстройархитектуры, если цена “голубого топлива” превысит 110 долларов за тысячу кубических метров, то, например, в цементном производстве станет выгоднее использовать уголь.
— Удорожание газа до 130 долларов приведет к удорожанию стройматериалов на 15 процентов, — считает Николай Простолупов. — Единственный способ нивелировать фактор цены энергоресурсов — это энергоэффективность.
Наконец, последняя мысль, которая вряд ли послужит утешением для “бесквартирных”, но все же: мы не хотим ни дефолтов, ни банковских кризисов, ни массовых разорений работодателей. Хотим, чтобы экономика нашей страны росла. Стало быть, придется смириться и с ростом цен на недвижимость как с одним из показателей роста нашего благосостояния.
