Помогут ли арендные дома решить в республике жилищную проблему?
ОТВЕТ на этот вопрос довольно неоднозначен для руководителей отрасли, застройщиков и экономистов, да и самих людей, нуждающихся в улучшении условий проживания. Согласно статистическим данным, их количество составляет порядка 860 тысяч человек. Около 80 процентов из них претендовали на льготные кредиты, но теперь льготников стало почти в 2,5 раза меньше. А вот что делать остальным, которые не имеют достаточных средств, чтобы в полном объеме профинансировать строительство своего дома или квартиры?
Курс есть — нет правил
Думаю, немногие пойдут сейчас в банковские «объятия», когда ставки взлетели до 50—60 процентов годовых. Ипотека же, или залог недвижимого имущества, закон о которой принят еще в 2008 году, у нас так и не заработала. А во время финансовых трудностей она вообще лишилась твердой почвы. Да и, скажем прямо, банки не очень-то заинтересованы кредитовать под залог недвижимости. Потому что в случае неплатежей у них нет права выселять неплательщиков из квартиры. Соответствующие изменения могут быть прописаны в новом Жилищном кодексе. Но в прошлом году он прошел только первое чтение в Палате представителей, и весной предстоит второе.
Пока не принят у нас и закон о стройсбережениях. Министерство архитектуры и строительства предлагало заполнить правовой вакуум, подготовив временный нормативный акт, но он так и остался «лежать на полке».
Тем не менее, альтернатива государственным дотациям должна быть все равно.
Как известно, с нового года вступил в силу Указ Президента № 512 о создании в Беларуси «фонда жилых помещений коммерческого использования для предоставления их гражданам за плату во временное владение». Попросту говоря, речь идет о жилье, которое, находясь в государственной собственности, будет сдаваться гражданам в аренду. Фонд формируется из числа коммунального и ведомственного свободного жилья, в том числе строящегося специально для этих целей. Право решать, сколько необходимо арендных домов, предоставлено местным властям, а также государственным органам и организациям, имеющим на балансе жилые помещения республиканской собственности.
По словам министра архитектуры и строительства Анатолия Ничкасова, хаотично сформировавшийся белорусский рынок аренды весьма специфичен. В отличие от развитых европейских стран, где сформирован ее отдельный фонд, у нас существуют так называемые излишки жилья, которые собственники частных либо наниматели государственных квартир сдают гражданам за деньги.
— До того как был введен обязательный подоходный налог на доходы, учет почти не велся, а идея строительства специальных арендных домов была не столь популярна, — говорит Анатолий Ничкасов. — Однако сегодня можно с уверенность сказать, что курс на развитие данного направления взят и уже приносит свои, пусть пока и незначительные, плоды.
Альтернатива всегда остается
В Европе строительство арендных домов стало обычной практикой. Так, в Швеции, которая, как и Беларусь, считает себя социально ориентированным государством, только 30 процентов населения имеет собственное жилье. Примерно 70 процентов его арендуют, при этом договор заключается на срок до 40—50 лет.
Еще дальше пошли в Германии. Здесь застройщики арендного жилья в рамках специального закона получают субсидии, если предлагают жилье с пониженной платой. При этом основу строительства составляют частные лица или жилищные компании, которые принимают заявки на возведение квартир в городах и коттеджей в сельской местности. Роль государства заключается в создании условий для развития данного сегмента рынка недвижимости. В частности, застройщик имеет возможность получения ссуды с пониженной процентной ставкой. Такая мера способствует снижению затрат, связанных со строительством дома, и позволяет сдавать жилье по более низкой цене.
— Надо дать возможность людям решать свои жилищные проблемы на той цивилизованной основе, которая используется в европейских странах, где строится порядка 80 процентов арендного жилья, — подчеркивает Анатолий Ничкасов. — Строительство арендного жилья позволяет гражданам очень гибко выбирать место проживания и работы. Мы хотели бы создать свой арендный сектор, причем строить дома будем за счет всех источников финансирования.
Хочется верить, что будут сделаны конкретные шаги в сторону стимулирования возведения арендного жилья частными компаниями. В том, что их привлекут к решению этой проблемы, сомневаться не приходится. Но о том, чтобы это не стало для частников неподъемной ношей, надо побеспокоиться уже сегодня. А пропорции вырисовываются 50 на 50.
Для бизнеса строительство арендного жилья не совсем выгодно. По некоторым подсчетам, окупаемость таких домов в Европе составляет 20 лет. У нас этот срок может быть на 4—5 лет больше. А в строительном секторе умеют считать деньги. Тем не менее, в случае совершенствования законодательной базы в отношении частных застройщиков, в том числе и возможности предоставления неких льгот, у них может появиться определенный стимул. До тех же пор строительство арендного жилья будет приоритетом лишь государства.
Без уважительной причины не выселят
Первые шаги в создании съемного фонда уже сделаны. Пример для регионов показала столица, где два здания возводятся в районе Парка высоких технологий. Начато строительство арендного жилья в Бресте и Гродно. Два 60-квартирных дома планируется сдать в этом году на Минщине, в Борисове и Молодечно. Конечно, хотелось бы, чтобы больше инициативы проявляли райисполкомы. Не секрет, что на работу в райцентры приезжает немало людей из окрестных поселков и деревень, которые хотели бы иметь постоянную крышу над головой.
Как говорит начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль, в Беларуси в 2012 году планируется сдать 46,1 тысячи квадратных метров жилых помещений, которые будут предоставляться населению на условиях договора найма. Это предусмотрено постановлением Совета Министров. Наибольший объем запланирован в Минской области — 7,2 тысячи квадратных метров.
Финансирование строительства без учета затрат на инфраструктуру предусмотрено в размере 189,2 миллиарда рублей, которые направляются из местных бюджетов. В среднем получается 4,1 миллиона рублей квадратный метр.
Довольно важный вопрос — распределение жилья коммерческого использования и, конечно же, его оплата. Так вот, квартиры в арендных домах будут предлагаться по очереди состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по их заявлению. Если среди очередников не будет желающих, тогда в порядке живой очереди жилье будет распределяться среди других граждан.
Предусмотрено, что информацию о свободном жилье местные органы власти будут размещать на специальных стендах, а также в Интернете. Установлено, что договор найма может заключаться на срок не более пяти лет. После его истечения наниматель конкретной квартиры имеет первоочередное право на продление договора, а в принципе, может прожить там и всю свою жизнь. Досрочно квартиранта смогут выселить в нескольких случаях, в том числе если он без уважительной причины более двух месяцев не будет оплачивать аренду.
Даже метры знают счет
Правительство утвердило типовой «договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда» и установило базовую ставку за пользование таким жильем в размере 0,2 базовой величины на один квадратный метр общей площади в месяц. Сегодня в переводе на деньги это 7 тысяч рублей, а с 1 апреля 2012 года — 20 тысяч за квадратный метр.
Для расчета платы к базовой арендной ставке будут применяться коэффициенты, которые устанавливают облисполкомы и Мингорисполком в зависимости от местоположения и качественных характеристик жилого помещения.
Но вот здесь и кроется казус. Стоимость аренды госжилья после повышения базовой величины может оказаться выше, чем у частника. Так, исходя из экономико-планировочных зон первооткрывателя аренды города Минска, коэффициенты установлены в следующих размерах: 1 зона — 3, 2 зона — 2,5, 3 зона — 2, 4 зона — 1,5, 5 зона —1.
То есть максимальная плата в месяц за аренду, например, однокомнатной квартиры площадью 36 квадратных метров в зависимости от места расположения составляет 756 тысяч рублей (около 90 долларов), минимальная — 252 тысячи (около 30 долларов). После повышения с 1 апреля базовой величины минимальная плата за аренду квартиры указанных размеров увеличится до 2 160 000 рублей и 720 000 рублей, что при нынешнем курсе будет соответствовать 255 и 85 долларам.
Что касается качественных характеристик дома, в котором находится квартира, то они почему-то оказались вне поля зрения. Получается, что стоимость аренды одного квадратного метра квартиры в новом доме может оказаться такой же, как в соседних домах-«хрущевках», в которых даже капремонта не было.
Но это столица... Нас же в первую очередь интересуют регионы.
Для Бреста установлен коэффициент 1,5. Для Барановичей и Пинска — 1,2. Для Кобрина — 1. Для городов Береза, Ивацевичи, Лунинец — 0,8. Для прочих поселков и сельских населенных пунктов — 0,6. Зная размер базовой величины, несложно подсчитать, за сколько местные власти в тех или иных местах будут сдавать людям жилье в аренду до и после 1 апреля.
Александр ШЕВКО, «БН»
