Как заставить квартиры дешеветь

Рентабельность упрется в потолок

Для увеличения объемов жилищного строительства за последние годы сделано немало. На совещании с руководством Совета Министров Президент обозначил вопросы, которые нужно решить для снижения цен на жилье. Что предполагается сделать в ближайшее время?

Опыт работы Завода эффективных промышленных конструкций показывает, что застройщик может развиваться и при рентабельности в 5 процентов. По прошлогодним данным Белстата, только 44,3 процента строительных организаций укладываются в такие рамки. С рентабельностью до 10 процентов работают 31,8 процента строительных компаний, до 20 — 18,4, до 30 — 3,2, до 50 — 1,2, свыше 50 — 1,1 процента. Почему бы практике снижения этого показателя не стать более широкой? Глава государства подчеркнул, что возведением жилья должны заниматься предприятия, у которых для этого есть все необходимые ресурсы. По мнению экспертов, рентабельности в 5 процентов достаточно для организации, если в работе сразу находится не один, а несколько объектов.

Но порой застройщики, не имея даже элементарной строительной техники, участвуют в конкурсе на землю, нанимают несколько подрядчиков. Неудивительно, что у таких строителей и возникают проблемы со сроками и качеством выполняемых работ. В итоге на деньги дольщиков латаются «дыры» в падающей пирамиде. А порой средства исчезают вместе с руководством мошеннического синдиката. Кому потом наводить порядок на такой стройке? Как правило, это уже делают проверенные государственные компании, большинство из которых сегодня и так работает с ограничением в доходности.

Государство помогает нуждающимся в жилье получить квадратные метры по доступным ценам. Как акцентировала внимание заместитель председателя Постоянной комиссии по жилищной политике и строительству Палаты представителей Национального собрания Оксана Гайдук, ограничение рентабельности до 5 процентов касается только тех, кто будет возводить жилье с использованием средств граждан, — это ключевой момент. Хочешь работать со своими средствами — пожалуйста. Рынок и конкуренция все расставят по своим местам.

Отвечая на вопрос журналистов по поводу пятипроцентной рентабельности, вице-премьер Владимир Кухарев заверил, что необходимые расчеты были проведены и подобный опыт уже есть. По его мнению, принятие нового указа и реализация заложенных в нем норм позволят снизить стоимость жилья для всех категорий граждан. На сегодня жилье с 5-процентным ограничением рентабельности уже строится в рамках господдержки для нуждающихся, а указ распространится на все категории граждан.

По мнению Оксаны Гайдук, на возможность снижения стоимости жилья могут воздействовать и такие факторы, как повышение производительности труда и сокращение сроков строительства. Застройщики должны быть полностью укомплектованы трудовыми, производственными и техническими ресурсами — это позволит снизить себестоимость квартир. Необходимо строгое соблюдение графика финансирования и обеспечение бесперебойного технологического процесса.

И еще. Снижения цены за квадратный метр можно добиться, используя разные источники привлечения средств для покупки квартир. В частности, на площадке крупнейшего банка страны действует система строительных сбережений. Первоначально открывается вклад на определенный срок, по истечении которого появляется возможность кредитоваться. В первый, сберегательно-платежный период оформляется вклад в белорусских рублях, который пополняется по заранее согласованному графику. На него начисляется капитализация в размере ставки рефинансирования, а при инфляции банк индексирует сумму выдаваемого кредита. Во время кредитного периода необходимо накопить 25 процентов от стоимости планируемого жилья, и появляется возможность прокредитоваться на оставшиеся 75 процентов. Однако важно учитывать, что только накопленной суммы будет недостаточно: банк должен убедиться в серьезности намерений и проверить кредитную историю и платежеспособность. Кредит выдается под ставку рефинансирования плюс 1 процентный пункт. Такой механизм применяется для покупки жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Многие эксперты с ипотекой связывают большие надежды, но, к сожалению, пока она в полной мере не заработала. Банковские процентные ставки у нас еще довольно высокие, а срок кредитования по сравнению с зарубежной практикой значительно короче. Не выстроен до конца и залоговый механизм. Правительство работает над этим — будем надеяться, что ощутимый результат не заставит себя ждать.

Если строительная организация будет возводить дом без привлечения средств граждан, ограничения рентабельности до 5 процентов не предусматриваются.
А когда берешь деньги у потенциальных новоселов, прибыль, конечно, должна быть, но без приставки «сверх».
Не стоит забывать, что система стройсбережений и ипотека — это финансовые механизмы, отмечает кандидат архитектуры, доцент Галина Полянская. И ими должна заниматься банковская система. Но есть важные нюансы, которые необходимо решать на законодательном уровне. Например, в 2012 году в Жилищный кодекс удалость ввести норму о возможности выселения за неуплату по ипотеке. Добивались этого долго, и эксперты надеялись, что это, как говорится, развяжет руки банкам, но должного эффекта все-таки достичь не удалось: размер процентной ставки здесь тоже играет одну из важнейших ролей. К сожалению, пока банки не могут предложить привлекательный кредит, что замедляет развитие ипотечного строительства. С инструментами по стимулированию рынка жилья мы опаздываем, поэтому в последнее время отдельные крупные застройщики берут инициативу в свои руки и сами предлагают людям варианты, например, рассрочки на длительный срок.

Снижение цен на жилье требует комплексного подхода. И здесь важно всем участникам жилищного рынка действовать в связке. Но для начала необходимо задать четкие правила — и в этом суть проекта указа, который обсуждало руководство Совмина с Президентом. Прежде всего, если строительная организация будет возводить дом без привлечения средств граждан, ограничения рентабельности до 5 процентов не пре­ду­сматриваются. А когда берешь деньги у потенциальных новоселов, прибыль, конечно, должна быть, но без приставки «сверх».

В ТЕМУ

Как отметил министр архитектуры и строительства Дмитрий Микуленок, строительство жилья для нуждающихся остается доступным при стоимости квадратного метра 880 рублей.

Коммерческие цены на квартиры в Минске, сообщает realt.by, составляют на вторичном рынке в среднем 1411 долларов за квадратный метр, а в новостройках — 1298. Среди областных центров самое дорогое жилье на вторичном рынке в Бресте (821 доллар за квадратный метр).

Затем следует Гродно — 754 доллара, Витебск — 634, Могилев — 631, Гомель — 629.

shamko@sb.by
Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter