Появление ипотеки в стране ждали как меч-кладенец. Мол, такой вид кредитования сможет своим острием быстро и разом разрубить узел проблем жилищного строительства. Конечно, всегда хочется верить в хорошее. Но так ли уж всевластен ипотечный механизм над рынком недвижимости? В этом вопросе неоднозначное мнение выразили даже представители двух профильных министерств. Глава Минэкономики Николай Зайченко уверен: реальных результатов от введения ипотечного кредитования стоит ожидать не ранее чем через 1,5—2 года и то при определенных значениях других макроэкономических показателей. Зато в Министерстве архитектуры и строительства считают: как и любое нововведение, ипотека будет набирать обороты постепенно, но спрос на нее появится уже в следующем году.
Искренне порадуюсь, если ипотека сделает, наконец-то жилье доступным для белоруса. Причем самого простого, со среднедушевым доходом семьи, который будет исчисляться исходя из средней заработной платы в стране. Пусть ее не хватит на хоромы, но чтобы было достаточно для приобретения жилья приличных потребительских свойств. Средняя же «справедливая» цена, к которой уже несколько месяцев стремится и никак не может достигнуть отечественный рынок недвижимости, составляет, по оценкам экспертов, 1700—1800 долларов за квадратный метр. Возможно, она и оправданна, но никак не доступна для большинства граждан.
Вот тут и возникает вопрос о первопричине жилищной проблемы: пробелы в спектре услуг кредитования этого вида строительства или в дороговизне жилья по сравнению с доходами граждан? Пожалуй, основная загвоздка кроется именно в последнем факторе. Если даже стоимость метра новостройки при долевом строительстве превышает в 3—3,5 раза среднюю зарплату, то подобное удовольствие превращается в недоступную роскошь. И никакие кредиты не помогут, даже если они будут доступны. Ведь одолженные деньги придется рано или поздно возвращать, да еще с процентами и различными комиссиями, которые снова стали практически неотъемлемым атрибутом любой кредитной операции для физических лиц.
Этой же проблематике посвятил частично свое выступление и министр экономики Николай Зайченко. Подошел к оценкам ипотеки с математической точностью, свойственной профессиональным экономистам. Действительно, сегодня реальный ежемесячный платеж по жилищным кредитам выше средней заработной платы. А он должен составлять не более 40 %. Вот и получается, что владелец среднестатистических доходов может позволить себе ипотечный кредит сроком на 20 лет с процентной ставкой 12 % (что сегодня, в условиях мировой финансовой нестабильности, весьма привлекательно), которого хватит на 15—17 квадратных метров общей площади. Говоря другими словами, только на комнату. Возможно, с намеком на прихожую.
Конечно, население ждало закона об ипотеке уже давно. Возможно, эйфория была связана с обилием российской рекламы многих аналогичных программ. По различным коммуникационным каналам, исходящим из соседних стран, нет-нет да и приходится видеть заманчивые предложения кредитов под залог жилья с процентной ставкой 4—5 %, а иногда и меньше. Но недаром говорится: хорошо там, где нас нет. И низкие проценты, манящие с рекламных модулей, — это хороший маркетинговый ход, а не чудесная реальность. Да, действительно, столь благостные кредитные условия присутствуют. Но в каких случаях? Вот тут-то и наступает момент истины. Если клиент готов оплатить 80—90 % жилья да к тому же открывает кредитную линию на 3—5 лет — финансисты готовы идти на уступки. Но, если хотите оплатить 10—30 % своей квартиры и растянуть платежи лет этак на 20—30, тут уж платите за пользование заемными средствами по полной программе. И процентная ставка если и отличается от белорусской, то ненамного.
Кстати, некоторые банки в республике уже не первый год на свой страх и риск работают по принципам ипотеки. И их кредитные программы революции на рынке жилья не сделали. Конечно, новый закон урегулировал пробелы в отношении отчуждения жилья при невыполнении своих обязательств, определил понятие закладной и механизм оформления и оборота этих ценных бумаг. Но в данном случае больше стоит говорить о развитии фондового рынка страны. Ведь ипотека — это один из антиинфляционных инструментов. На рынке ходят не живые деньги, а закладные. Причем эти ценные бумаги являются надежным обеспечением: недвижимость всегда являлась ликвидным имуществом, а если она еще и застрахована, как того требует законодательство, то оно становится стопроцентным обеспечением возврата долга.
Другой вопрос, что ипотека при некоторых условиях действительно сможет привлечь дополнительные средства в строительство. Ведь она делает кредитные ресурсы более доступными. Причем независимо от уровня дохода. Сегодня получить жилищный кредит без справки о наличии соответствующего уровня доходов практически невозможно. С ипотекой доступ к заемным финансовым ресурсам значительно упрощается. Значит, строиться будут те, у кого есть хорошие деньги. И теперь смогут не складывать их в чулок или тратить на потребительские нужды, а вложить в недвижимость. Другой вопрос, насколько это скажется на цене квадратного метра. Ведь, по идее, спрос возрастет. Не повторится ли история пятилетней давности, когда динамика обычного кредитования жилья опередила объемы строительства? Ведь до недавних пор коммерческие кредиты на жилье отнюдь не лидировали в структуре задолженности населения перед банками. Основной акцент приходился на программы, так или иначе связанные с получением льгот.
Но в любом случае появление ипотеки в стране радует: стал доступен еще один инструмент кредитования. Другое дело, что заработает этот механизм на полную мощность только после выравнивания цен на жилье и средней зарплаты. Что касается низких процентных ставок по таким кредитам, то они возможны только при финансовой поддержке государства. Ибо длинных денег в коммерческих банках сегодня немного. Да и 20 лет слишком большой срок, чтобы просчитать все риски и не иметь желания снизить их за счет повышения стоимости заемных средств.
