Кто из нас 15—20 лет назад мог предположить, что однажды торговые центры с кинотеатрами, катками и фуд-кортами сменят привычные вещевые рынки и полюбившиеся торговые развалы? Однако розница диктует свои правила, и сегодня они таковы: прежние торговые форматы уходят в прошлое, покупатели выбирают совре-менные площади, где можно не только заняться шопингом, но и весело провести время. Корреспонденты «Р» заглянули в самые популярные ТЦ Минска и попытались разобраться, что будет происходить на рынке ком-мерческой недвижимости в ближайшие несколько лет.
Конкуренция усиливается
Выражение «как грибы после дождя» — это прекрасная иллюстрация к тому, как за последние полтора десятка лет появляются у нас по всей стране торговые центры. Теоретически, кризисные 2015—2016 годы должны были притормозить бурный рост рынка коммерческой недвижимости, но коллапса не случилось. Торговые площади нового формата продолжают открываться, а эксперты сходятся во мнении: конкуренция усиливается. Считается, что сегодня наиболее уязвимыми и незащищенными являются ТЦ, построенные по схеме долевого строительства, а также те, состав арендаторов которых представлен индивидуальными предпринимателями. К такому «старому» формату относят знаменитые «Зеркало», «Импульс», «Силуэт».
Торговые площади первого поколения сегодня морально уcтарели
Первопроходцем первой генерации нового формата «Shop & Fun» (он сочетает в себе торговые и развлекательные функции) стал в свое время «Экспобел», который и по сей день трудностей как с посещаемостью, так и с наполненостью арендаторами не испытывает. По словам менеджера проектов по торговой недвижимости «Твоя столица. Управление проектами» Артема Давидовича, подобные торговые центры, как правило, отличаются единым управлением, поскольку имеют одного собственника, продуманной навигацией и зонированием, просторными торговыми павильонами и наполнением сетевыми торговыми операторами. Ко второй генерации формата «Shop & Fun» относятся просторные центры с большими общественными зонами и широким спектром развлечений: Dana Mall, Galleria Minsk, GreenСity. При этом конкуренция на рынке наблюдается не «вертикальная», а между центрами одной группы.
— В 2015—2016-е доходы населения у нас снижались, а количество ТЦ, напротив, росло. Это привело к усилению конкуренции между торговыми площадями. Центры старого формата, например, постепенно пустеют, — анализирует тенденции рынка специалист. — В то же время практически повсеместно снизились арендные ставки: их падение закончилось в начале прошлого года. Небольшой рост в этом сезоне был, но он незначителен. Сегодня слишком много торговых центров, чтобы они могли давить на арендаторов.
В то же время, никаких особых ожиданий до конца года нет — ни со стороны арендодателей, ни со стороны арендаторов. Если до этого все находились в предвкушении прихода на рынок группы крупных брендов модной одежды, то теперь ждут их конкурентов.
Интерес к регионам
По данным компании Colliers International Belarus, в первом полугодии были случаи ротации арендаторов и закрытия магазинов. При этом некоторые ТЦ теряли значимых арендаторов и серьезно страдали от роста вакантности. Из давно действующих объектов уровень вакантности выше среднерыночного показателя сохранялся в таких торговых центрах, как «МОМО», «Арена-Сити», «Титан», OUTLETO. Также немало площадей пустовало в большинстве торговых центров первых поколении.
В целом эксперты рынка коммерческой недвижимости оптимистичны: резерв для дальнейшего развития есть, поскольку доля качественных ТЦ пока не так уж высока. Это значит, что у заинтересованных инвесторов есть возможность для реализации крупных и интересных проектов. Если доходы населения будут расти, то в скором времени появится новый формат торговых площадей — гипермоллы — которые уже будут не в черте города, а за МКАД. В самом Минске новые ТЦ тоже будут появляться, но не в ближайшие несколько лет и не так массово, как это было в последние годы.
Что касается регионов, далеко не все областные города интересны для девелопмента. Сегодня инвесторы более избирательно стали относиться к местоположению и характеристикам объектов. В то же время внимание девелоперов направлено на города с населением от 50 тысяч человек и выше. Именно там сейчас самая благодатная почва для возведения новых современных торговых объектов. Время вещевых рынков уже в прошлом, сегодня покупатели ждут от шопинга комфорта, качества и доступных цен. В подтверждение этого Артем Давидович приводит пример: в начале сентября в Слуцке открылся ТЦ «Европарк» общей площадью 5 тыс. квадратных метров. В момент открытия договоры аренды были подписаны на 100% площадей ТЦ. В компании Colliers International Belarus дополняют: крупные и интересные объекты открывались в первом полугодии по всей стране. Так, в Гродно заработал торговый центр сети «Материк», в Могилеве открылась «Планета Green», в Витебске появился ТЦ «ТриО».
ПОЗИЦИЯ
Покупатели спасли ритейл от кризиса
Денис ЧЕТВЕРИКОВ, директор департамента исследований и консалтинга Colliers International Belarus:
— Рынок торговой недвижимости довольно сложно пережил 2015 год. Тогда наблюдался и процесс закрытия некоторых магазинов, в том числе довольно раскрученных сетей, и оптимизация числа объектов некоторыми сетями, и учащались случаи слияний и поглощений. А вот 2016 год для рынка был более спокойным.
И здесь ритейлеры должны благодарить потребителя. Уже третий год подряд население становится чистым продавцом валюты, а значит, поддерживает розничную торговлю за счет своих сбережений. Все эти кризисные годы валовый розничный товарооборот ориентировочно на 2 млрд долларов подпитывался за счет запасов прошлых периодов. Поэтому динамика рынка торговой недвижимости падала. Правда, процесс был не таким критичным, если бы рынок формировался исключительно за счет текущих денежных доходов.
В последние месяцы как-то чаще можно встретить интервью представителей розницы, где они констатируют: население страны «подсадили на скидочную и акционную иглу», и его уже невозможно с нее снять. Да и не надо! Вы держите в уме, что население дало возможность вам выжить в кризис и благодарите его, предоставляя хорошие скидки на отдельные товары и проводя акции по типу возможности поучаствовать в розыгрыше чего-то ценного. Выровняются доходы — выровняется и потребление.
Но к чему это отступление от темы недвижимости? Да к тому, что, учитывая условия кризиса, в целом ритейлеры чувствовали себя очень даже сносно, что отчасти позволило расширяться действующим сетям и выходить на рынок новым сетевым брэндам, включая международные. А понизившиеся ставки и появившиеся в процессе ротации площади в тех объектах, где раньше они были недоступны, только способствовали этому процессу. Это в свою очередь помогло и торговым центрам не скатиться в критический уровень вакантности. Хотя по многим объектам она была высокой, и время, уходящее на заполнение, увеличивалось. Даже новые современные многофункциональные комплексы, введенные в 2016 году, стартовали с низким уровнем открытых действующих магазинов, и полностью избавиться от вакантности не получилось и до настоящего времени.
Если говорить об устаревших торговых центрах первого поколения, ИП как основной арендатор на данном этапе развития рынка себя исчерпали. Старые конкурентоспособные объекты, которые остались на плаву, борются в основном за привлечение наибольшего числа оставшихся ИП и, в меньшей степени, за современных «якорных» арендаторов — продуктовые супермаркеты, супермаркеты детской и спортивной одежды, магазины бытовой техники и т.п. А вот современных торговых форматов, куда могли бы прийти международные бренды, пока очень немного. При этом крупных торгово-развлекательны комплексов с большой развлекательной составляющей (океанариумы, аквапарки, детские города профессий) нет вообще, как нет и некоторых других торговых форматов – ритейл-парков, аутлет-центров, лайфстайл-центров.
После плодотворного в плане ввода 2016 года, когда на рынок вышли такие знаковые крупные ТРЦ, как Galleria Minsk и Dana Mall, наверное, любой последующий период покажется скромным. Но 2017 год все же отметился тоже очень важным открытием: частично, в лице «якорного» гипермаркета и некоторых объектов галереи, начал работать крупный ТРЦ GreenCity. В скором времени в нем должна начать функционировать и остальная торговая галерея, где тоже ожидаются магазины известных международных розничных брендов. Минск уже достиг хорошего уровня обеспеченности населения торговыми площадями в целом. Но вот доля качественных среди них не такая высокая и еще дает возможности заинтересованным инвесторам для реализации крупных и интересных проектов. Некоторые из них, как, например, Palazzo или DiamondCity, уже в довольно высокой стадии строительства.
konoga@sb.by
Любы капрыз за вашы грошы
Да радасці шапаголікаў у нас пастаянна адкрываюцца новыя гандлёвыя цэнтры. Праўда, адрозніваюцца адзін ад аднаго яны ўсё менш. Паўсюль аднолькавыя шыльды адных і тых жа сеткавых брэндаў. Калі перайначыць тэкст старога фільма «Іронія лёсу», можна сказаць, што вы адчуваеце сябе ў любым раёне горада як дома, таму што побач абавязкова знойдзецца гандлёвы цэнтр з тыпавым наборам арандатараў, дзе можна купіць тыпавыя тавары. Прыгажосць! Ці значыць гэта, што гандаль «старога тыпу» з вялікай колькасцю дробных прадаўцоў і маленькія крамачкі назаўсёды застаюцца ў мінулым? Карэспандэнт «Р» прайшоў па некалькіх гандлёвых цэнтрах.
Дробныя крамы не павін-ны знікнуць — проста іх будзе менш
«Кніжнікі» вярнуліся
Гандлёвы цэнтр «Купалаўскі» з’явіўся ў Мінску адным з першых. Знаходзіцца ён у пераходзе паміж станцыямі метро «Кастрычніцкая» і «Купалаўская» — у самым цэнтры горада. А таму наплыў пакупнікоў там быў вельмі вялікі. Але з часам усё змянілася. Пару месяцаў таму выпадкова зазірнуўшы туды, я нават спалохаўся таго запусцення, якое адкрылася перада мною. Палова боксаў была зачынена. Пакупнікоў амаль няма. Па нейкіх прычынах гэтае месца страціла сваю папулярнасць, і нават выгаднае геаграфічнае становішча яго не ратуе. Праўда, ёсць шанец на адраджэнне вядомага ГЦ.
Многія павільёны і цяпер пустуюць, але прадпрымальнікі апты-містычныя. Так, адзін з арандатараў гандлёвага цэнтра Наталля, якая займаецца парфумерыяй і касметыкай, кажа, што на жыццё тут зарабіць можна:
— Цяпер сюды ходзяць у асноўным пастаянныя кліенты. Усе ідуць там, — жанчына паказвае за спіну, — у метро, а сюды мала хто заходзіць. Але сярэдні заробак па краіне мы атрымліваем.
Тут адносна недарагая арэнда, таму што маленькія павільёны. У новых гандлёвых цэнтрах, па словах прадпрымальнікаў, памяшканні ў пяць «квадратаў» не прапаноўваюць:
— Я тэлефанавала ў адзін з новых ГЦ. Там прапануюць ад 80 «квадратаў». Таму там усё займаюць сеткавікі. А тут я плачу 200 рублёў за ўвесь пакойчык. Гэта значыць прыкладна 20 долараў за метр.
Гэта нармальная цана, хоць і крыху вышэй за сярэднюю па Мінску (каля 20—30 рублёў, гэта значыць 10—15 долараў за «квадрат»). Гандляры кажуць, што рынак цяпер вельмі выразна падзяліўся. Хочаш — ідзі ў сеткавую краму, а хочаш — да іпэшнікаў. Кожны заняў сваю нішу. Да прыкладу, «Купалаўскі» можа неўзабаве перажыць новы віток росту папулярнасці, паколькі пачалася барацьба за месцы:
— Яшчэ нядаўна тут былі амаль пустыя рады. Але зараз усё практычна занята. Ідзе нават барацьба за павільёны. А ўсё таму, што знеслі кніжны кірмаш на Янкі Купалы. Палова «кніжнікаў» пераходзіць сюды. Спачатку ўсе пайшлі на «Арэна-Сіці», але там шмат каму не спадабалася.
Напрыклад, прадпрымальнік Вікторыя, якая прадае дзіцячыя кнігі, ужо даўно сюды перабралася:
— Раней я плаціла ў «Свеце Кніг» на Купалы 600 рублёў за месяц. Зараз — 400 за тыя ж 11 «квадратаў».
Жанчына лічыць, што на самай справе цяпер становіцца абсалютна ўсё роўна, дзе здымаць гандлёвую плошчу. Многія робяць інтэрнэт-крамы і толькі развозяць заказы па горадзе.
Дробныя гандляры — гэта рызыка
Зусім іншая сітуацыя ў буйных сучасных гандлёвых цэнтрах, якія ў апошні год актыўна з’яўляліся на карце Мінска. Да прыкладу, Dana Mall ужо акупіравалі буйныя сеткавыя крамы і нават сусветны брэнд Zara, які раней у нашай краіне не прысутнічаў. Хоць некалькі пустых павільёнаў усё ж такі ёсць.
Звычайных прадпрымальнікаў тут не сустрэнеш — толькі вялікія кампаніі. Прадаўцы ў крамах кажуць, што наплыў людзей вялікі, і продажы ідуць добра. Але яны не выключаюць, што, як у іншых ГЦ, тут могуць з’явіцца іпэшнікі:
— Хутчэй за ўсё, тут яшчэ будуць «астраўкі», як, скажам, на «Экспабеле» ў калідорах. Месцы там могуць пазаймаць іпэшнікі.
Яшчэ адзін гандлёвы цэнтр, які нядаўна адкрыўся, — «Спектр». Ён аказаўся больш прыязным да дробных прадпрымальнікаў. Але там пакуль многія месцы яшчэ пустуюць. Прадавец кветак Марына кажа, што гаспадар плаціць тут па 40 рублёў за «квадрат». Па словах дзяўчыны, яна разумее, чаму ГЦ неахвотна працуюць з індывідуальнымі прадпрымальнікамі і аддаюць перавагу вялізным сеткавікам:
— Мне здаецца, што ўладальнікам ГЦ, з аднаго боку, без розніцы, хто будзе арандаваць плошчы — буйныя крамы або IП. Галоўнае, каб плацілі. Але, з іншага боку, усё ж такі ІП — гэта большая рызыка. У яго не заладзілася нешта — і ён сышоў. Сеткавік мае магчымасць нейкі час папрацаваць са стратамі, пацярпець, каб потым «адбіць» свае ўкладанні. Але дробныя крамы не павінны знікнуць — проста іх будзе менш.
Няма розніцы, дзе стаяць
Дарэчы, не ўсе гандлёвыя цэнтры старой загартоўкі страцілі цяпер былую папулярнасць. Класічны прыклад — «Сілуэт» на Веры Харужай. На першы погляд, там наогул усё выдатна: народу хоць адбаўляй, пустых павільёнаў амаль няма. Але прадпрымальнікі скардзяцца, што вельмі шмат усё роўна немагчыма зарабіць. Людміла, якая прадае мужчынскую вопратку, сцвярджае, што «Сілуэт» трымаецца толькі за кошт блізкасці «Камароўкі»:
— І кантынгент у нас — моладзь. Вакол шмат навучальных устаноў і інтэрнатаў. Студэнты не ходзяць у модныя дарагія крамы. Яны купляюць усё ў нас. Але ўсё роўна мы зарабляем мала. Бо ўсё залежыць ад заробкаў. Пакупніцкая здольнасць невысокая стала. Таму працуем на мяжы рэнтабельнасці. Можа, рублёў 500 зарабляем у месяц. Здаецца, што тут усё занята, але прадпрымальнікі то прыязджаюць, то з’язджаюць. Вельмі вялікая цякучка. Можа быць, тут было б і прасцей працаваць, але дзіка высокая арэнда з’ядае палову прыбытку.
Праблема ў тым, што тут няма аднаго гаспадара. Гэты цэнтр будаваўся з удзелам дольшчыкаў. Таму кошты ставяць, хто якія хоча. 100 долараў за «квадрат», або 80.
Пра тую ж праблему кажуць і ў суседнім «Люстэрку», якое калісьці было ледзь не самым модным і дарагім месцам горада. Тыя нешмат-лікія, хто працягвае працаваць, у адзін голас кажуць:
— Якія могуць быць прадажы, калі ў людзей няшмат грошай? Будуць грошы — усё роўна будзе, дзе стаяць. У любой падваротні стане выгадна.
kuletski@sb.by
