Уже год жилье теряет в цене. О том, почему так происходит и чего ждать от рынка недвижимости, в беседе с начальником управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Александром Горвалем.
— Сколько нам ежегодно нужно строить жилья, чтобы полностью удовлетворить спрос?
— Существует представление, что в год нужно строить один квадратный метр на одного жителя для системного наращивания жилищного фонда и удовлетворения потребностей населения. В начале прошлой пятилетки ставилась задача выйти на такие объемы. Нас в стране около 10 млн человек. Соответственно все наши производственные мощности в строительстве создавались под возможность вводить до 10 млн квадратных метров ежегодно. Однако известные кризисные явления не дали возможности реализовать этот проект. Поэтому в прошлом году у нас было построено около пяти миллионов квадратных метров жилья, в этом планируется ввести в строй четыре. Объемы определяются возможностями государства в части выделения средств из бюджета и льготных кредитов, с одной стороны, и платежеспособности населения — с другой.
— То есть сейчас основной вопрос — финансирование строительства жилья. Кто и как должен этим заниматься?
— Решение этого вопроса в любом случае должно быть экономически обоснованным. Нужно смотреть, каковы возможности государства и населения. Этот баланс может меняться. Например, в нынешнем году бюджет позволил выделить льготные ресурсы примерно на 1,5 млн квадратных метров жилья. Это 6,7 трлн рублей. Еще примерно 6 трлн — на создание инфраструктуры к жилым домам (газ, вода, канализация, электричество, дороги и благоустройство и так далее). Это уже 12—13 трлн рублей. Плюс деньги на социальное и арендное жилье. Сумма вырисовывается большая. И насколько ее можно будет обеспечить, зависит от количества денег, которое будет в бюджете.
При этом большая часть жилья строится все же без господдержки — за счет населения, — в этом году около 2,5 млн квадратных метров.
На будущую пятилетку стоит задача нарастить общие объемы строительства жилья. Пока на следующий год запланированы к вводу в эксплуатацию 4 млн квадратных метров, но затем возможно увеличение объемов строительства. Многое зависит от экономической ситуации.
— Сегодня для населения существуют различные механизмы финансирования приобретения жилья — кредиты, ипотека, стройсбережения и другие. Как они работают?
— Кредиты на общих основаниях выдаются по ставкам 30—40 процентов годовых. Это очень много. Люди, как правило, берут на таких условиях только небольшие недостающие части суммы. Есть у нас закон об ипотеке. Но, к сожалению, этот механизм сегодня не работает так, как должен. Опять же, все упирается в ставки. Аналогичные проблемы с жилищно-строительными сбережениями.
Есть также жилищные облигации. Это своего рода выкуп квадратных метров, так как одна облигация приравнивается к одному квадратному метру. При этом номинальная стоимость облигаций застрахована, то есть в случае проблем со строительством сумма гарантирована к возврату гражданину.
— Сейчас многие предпочитают селиться дальше от центра города, в котором застройка, — это, преимущественно, бизнес-центры, офисы, магазины. Но все-таки этот процесс идет медленно. Почему?
— У нас в менталитете пока заложена мысль о том, что жить нужно ближе к центру города. Чтобы люди захотели переехать на окраину, там должны быть созданы условия для этого — комфортное жилье, благоустроенная прилегающая территория, развитая социальная инфраструктура. То же касается и городов-спутников. Интерес к ним есть, но пока слабый. Для человека сейчас нет экономических стимулов, чтобы туда перебраться.
В мире данный процесс уже “откатан”, мы пока в начале пути. Это не сиюминутное дело, данную тему нужно прорабатывать и продвигать, наше министерство занимаемся этим. Первые шаги делаются по строительству домов, а главное — по развитию инженерно-транспортной инфраструктуры, чтобы жилье не стояло в чистом поле и было достойно обустроено. Кроме того, улучшается качество дорог, строится вторая кольцевая — это все улучшает доступность городов-спутников.
— Цены на недвижимость падают уже год. Снизились ли затраты на строительство жилья с господдержкой?
— Стоимость по сравнению с прошлым годом в номинальном выражении практически не изменилась. Есть мнение, что снижение цен на жилье — это хорошо, якобы стоимость квадратного метра была сильно завышена. Кто-то из строителей, может, и завысил цену, спорить не буду, но в целом нужно учитывать множество затрат, которые влияют на стоимость жилья, — зарплаты, цены на материалы, технику, транспортные услуги, энергоресурсы. Снижение цен до потери рентабельности разрушает строительный комплекс. У предприятий уменьшаются оборотные средства, им приходится брать кредиты, в том числе на зарплаты работникам. Все это нарушает их финансовую устойчивость и приводит к сворачиванию строительного бизнеса как источника создания материальных благ. А этого нельзя допустить.
Мнение
Николай Простолупов, председатель совета РОО “Белорусская ассоциация “Недвижимость”:
— В среднем стоимость квадратного метра за год снизилась примерно на 20 процентов.
И цены продолжают ползти вниз. Тем, кто хочет решить свой жилищный вопрос, лучше делать это сейчас. В данный момент 90 процентов сделок на рынке альтернативные, то есть люди продают одно жилье и покупают другое. По сути, они доплачивают разницу. И если граждане ждут, когда понизится стоимость желанной квартиры, то им следует учитывать, что их жилье тоже станет дешевле. И далеко не факт, что удастся выиграть, так как разные категории квартир по-разному теряют в цене. Так что тянуть с покупкой жилья не стоит.
gavrusheva@sb.by
Что нужно сделать, чтобы заработала ипотека?
Оксана Дерягина, бухгалтер:
— Процентные ставки должны быть значительно ниже, чем сейчас, иначе ипотека так и останется неподъемной. Ведь она помимо высокой ставки рефинансирования предполагает значительные первоначальные взносы: нужно внести 20—30 процентов от стоимости объекта недвижимости. Чтобы подобный банковский продукт стал популярным, нужны некоторые условия: стабильная экономика, устойчивость национальной валюты, низкая инфляция. Тогда можно будет от банков ожидать снижения ставок по кредитам и развития ипотечного кредитования.
Дмитрий Алексеев, таксист:
— В периоды кризисов больше всего страдают те, у кого большие кредиты. А ипотека — это вообще не дай бог. Выселят, и все дела. Да и дорого строить жилье сейчас, для многих почти нереально даже на льготных условиях. Но, если ситуация изменится в лучшую сторону, надо продумать механизм защиты человека, взявшего ипотеку. Например, в России вводят или ввели уже такое понятие, как банкротство физического лица.
Элла Федоринова, администратор ресторана:
— Для начала пускай заработает система стройсбережений, которая у нас есть сегодня. Мне кажется, это правильно, когда государство старается заинтересовать человека в самостоятельном накоплении средств на жилье, не акцентирует его внимание на льготах. Надо потихоньку переходить к рыночным условиям.
