Что делать, если застройщик ошибся и требует доплаты?
Четвертый месяц в военном городке Уручье идет настоящая война. Вместо тяжелой артиллерии — коллективные жалобы дольщиков на повышение стоимости квадратного метра. Вместо превентивных ударов — допсоглашения застройщика к ранее заключенному договору. О перемирии речи нет: каждая из сторон намерена одержать верх. При этом предмет конфликта — две новые высотки по улице Водолажского по сей день не приняты в эксплуатацию. Корреспондент «Р» выехал на место событий.
Вот эта улица, вот эти девятиэтажные дома № 11 и № 12. Возле подъезда меня встречает инициативная группа будущих жильцов. Хотя сами они не спешат себя так называть: уж слишком непросто складываются отношения с застройщиком.
В поисках здравого смысла
— Второго марта прошлого года мы подписали договоры строительства и стали членами ЖСПК «Инженер». Стоимость квадратного метра была фиксированной и составляла 2 487 047 рублей. В июне, по условиям договора, строительство должно было окончиться, — вспоминают Наталья, Алина, Людмила, Максим и другие дольщики. — Девятого июня 2011-го, за три недели до ожидаемой сдачи домов, застройщик (он же председатель нашего ЖСПК) провел общее собрание. Новость оглушила, как разрыв бомбы: цена квадратного метра возрастет, и всем нам придется доплатить. Почему, спрашиваем? Ответ удивил: за устройство инженерных сетей и благоустройство территории. Никакой информации об этом ни в договорах, ни в устных беседах за время строительства мы не получали. Срок сдачи домов также перенесли с 30 июня на 30 августа, назвав в качестве причины неготовность трансформаторной подстанции № 793.
Пятнадцатого июля каждый дольщик получил на руки допсоглашение № 1. Застройщик сообщал: стоимость квадратного метра составляет теперь 2 867 984 рубля. Внизу — приписка о том, что окончательная цена будет определена после подписания акта ввода в эксплуатацию завершенного объекта. Но больше всего участников ЖСПК «Инженер» удивила дата, на которую сделан расчет: 1.03.2010 г. Получается, за день до заключения договоров застройщик знал реальную цену, но сам почему-то выставил другую…
— Часть дольщиков подписали и оплатили допсоглашения, часть нет. На наше коллективное обращение председатель ЖСПК Владимир Жарковский прислал обескураживающее письмо-ответ, — продолжают собеседники. — В частности, там сообщалось: на основании фактических затрат застройщика и остаточной стоимости в базовых ценах с применением майского и июньского индексов изменения СМР с членами «Инженера» будет заключено допсоглашение № 2. Ориентировочная стоимость квадратного метра для граждан, пользующихся господдержкой, составит 3 490 533 рубля. Для остальных — 3 741 851 рубль. Таким образом, априори фиксированная цена квадратного метра с момента начала стройки выросла на 1 млн. рублей, то есть почти на 40 процентов. И это при том, что на 1 июня, согласно выданным нам оригиналам справок, готовность домов составляла 99 процентов. Объясните, где здесь логика?
Жалобы примерно с тем же вопросом дольщики разослали в Администрацию Президента, Комитет госконтроля, Министерство архитектуры и строительства, Мингорисполком, администрацию Первомайского района столицы… Некоторые ответы открыли глаза на происходящее в «Инженере». Например, Минский городской центр по ценообразованию в строительстве констатировал: несмотря на указание в договоре на применение статистических индексов изменения СМР, на самом деле в расчете стоимости метра они… не учтены. А значит, она зафиксирована в ценах февраля 2010 года.
Комитет строительства и инвестиций обратил внимание на еще более очевидные вещи. Цена квадратного метра в договоре фиксирована на конкретную дату и потому может изменяться только пропорционально индексам СМР в нормативный период строительства. В этой связи ЖСПК «Инженер» дано поручение не пересматривать стоимость квадратного метра. Но поручение, увы, осталось только на бумаге.
— Мы напуганы и растеряны. В своем августовском ответе В. Жарковский недвусмысленно предупредил: с теми, кто в течение месяца с момента выдачи не подпишет допсоглашение, он имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Вы же прекрасно понимаете, что это значит: наши квартиры продадут по рыночной стоимости. А что мы купим на эти деньги сейчас, когда цена метра 7—8 млн. рублей? — задаются вопросом члены инициативной группы домов № 11 и № 12 по улице Водолажского. — Вступая в кооператив, мы думали, что он основан под эгидой государства: ведь 85 процентов дольщиков — нуждающиеся, получившие льготные кредиты. А тут какая-то афера: одно допсоглашение, второе… Заплатишь по двум, и нет никаких гарантий, что не получишь третье и четвертое. Правила, как вы видите, здесь устанавливаем не мы.
«Да, я ошибся в расчетах…»
Переулок Инструментальный, 6—301. Офис застройщика. Хотя офисом назвать его можно с натяжкой: маленькая комнатка на третьем этаже, два стола, два стула, телефон…
— Весь штат ЖСПК перед вами. Учитывая, что мы имеем дело с льготниками, кооператив сегодня работает без прибыли. Из окончательной цены, кстати, она также исключена, — с ходу перехватывает мой взгляд Владимир Жарковский, председатель ЖСПК «Инженер». — Откуда взялось допсоглашение №1? Это первоначальная цена строительства плюс стоимость благоустройства и инженерных сетей. Да, я никого не уведомил об этом заранее, я это признаю и за это уже извинялся перед дольщиками… Но, поверьте, я был уверен, что уложусь в первоначальную цену. На тот момент, когда индексы росли всего на 0,5 пункта в месяц, когда поставщики стройматериалов молили на коленях взять хоть с отсрочкой в 2 месяца, я был спокоен и закончил бы в июне с ценой 2 500 000 — 2 650 000 рублей. Доплатив по 200—250 тысяч с метра, мы расстались бы с улыбками и цветами. Все шло по графику, пока не пришел первый апрельский подарок в виде смет на 1 млрд. 300 миллионов вместо запланированных 800 млн. рублей. Да, я ошибся в расчетах, но никто не мог спрогнозировать такой резкий всплеск по ценообразованию. Вдобавок прекратили продажу материалов без предоплаты. В итоге я провалился по оплате стоимости работ и, самое главное, покупке стройматериалов. Пока сделали допсоглашение, пока его провели через банк, пока люди оплатили… На все это ушло время.
А что же трансформаторная подстанция? Владимир Владимирович не скрывает: это лишь юридически обоснованная перед исполкомом причина для продления сроков строительства. Пока не будет признана выполненная в ТП № 793 реконструкция, к домам не подадут напряжение и ни о каком вводе в эксплуатацию не может идти и речи. Однако на приеме у заместителя председателя Мингорисполкома Сергея Радомана застройщик честно признал: июньская просрочка произошла исключительно из-за ошибки в ценообразовании.
Все это понятно. Но когда же введут дома? На дворе сентябрь…
— Акт приемки у меня на руках, но остался ряд технических вопросов: потолки, подключение газа, ТП… Даже без оплаты я дал людям возможность принимать квартиры и начинать отделку. Окончательный расчет произведем в октябре — после того, как придут августовские процентовки, высчитаем окончательную цену. Гарантирую, она будет ниже, чем указано в допсоглашении № 2. Где-то в пределах 3 млн. 350 —3 млн. 400 тысяч рублей за метр для льготников, — показывает калькуляцию Владимир Жарковский. — В конце сентября люди получат справки, спокойно пойдут в банк, возьмут льготные кредиты и рассчитаются с кооперативом. Окончательное заселение квартир завершится к 1 ноября.
Владимир Владимирович упустил из виду только один момент. Тем дольщикам, которые заново откроют кредитные линии, теперь придется брать недостающие 40—60—80 млн. рублей не под 14—17, а под 27—33 процента. Едва ли запоздалые извинения председателя ЖСПК избавят новоселов от горького послевкусия обиды… И бешеных процентов.
------------------------------------------------
Прямая речь
Николай БУТРИМ, первый заместитель председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома:
— Я детально разбирался в ситуации с «Инженером». Здесь все очевидно: председатель ЖСПК не включил в стоимость метра сети и благоустройство, более того, не учел прогнозный индекс СМР на год, а зафиксировал цену на начало 2010 года. Это не нарушение, но теперь это проблемы исключительно В. Жарковского. Никто не мешал ему в феврале выставить цену в 3 миллиона. Люди бы хорошо подумали, прежде чем сюда идти. Мне кажется, ситуацию с допсоглашениями застройщик предвидел заранее: мол, никуда не денетесь — доплатите. Но разрыв получился слишком уж большим: сегодня только фактические затраты на метре достигают 3 миллионов рублей. А дома еще вводить в эксплуатацию…
Этот случай далеко не единичный в городе. Сегодня в судебных и досудебных отношениях находятся застройщики и дольщики более 20 новостроек. Причем в списке — объекты весьма известных организаций: «Арэсы-сервис», «Минскпромстроя», «Минскстроя»… Оказать реальное давление в этой ситуации мы не можем. Разве что наказать по суду штрафом за недобросовестное содержание стройплощадки или просрочку сдачи домов. Суть проблемы в том, что люди до сих пор вслепую подписывают документы, заранее соглашаясь на проигрышные для себя условия. Например, заключают договоры предварительной купли-продажи или договоры простого товарищества, которые в суде не оставляют гражданину надежд ни на возврат средств, ни на жилье. А ведь все права и обязанности дольщика по пунктам изложены в Указе № 396 Президента.
Что теперь делать членам ЖСПК «Инженер»? Оплатить все допсоглашения, письменно уведомив застройщика о своем несогласии в соответствии с положениями Указа № 396. А по факту ввода дома в эксплуатацию выставить иски с требованием вернуть разницу по договору с фиксированной стоимостью квадратного метра. Поскольку график платежей не будет нарушен, у них есть все шансы на победу.
------------------------------------------------
Фото: Василий МАТВЕЕВ
