Приключение в кредит

К сожалению, в нашей стране еще достаточно семей, для которых собственная квартира — это пока не более чем мечта. Правительство делает все возможное, чтобы увеличить объемы и темпы возведения жилья, а заодно и сделать его относительно недорогим. Банки выдают кредиты под строительство и даже уже конкурируют между собой, пытаясь привлечь клиентов. И тем не менее квартирный вопрос остается одним из самых острых в социальной сфере. Специалисты считают, что для решения этой проблемы нужны кардинальные меры. Развитие ипотечного строительства может стать одной из них. Ипотека успешно развивается во многих странах мира. Похоже, что, наконец, и мы вплотную подошли к ней. В конце июня в Парламент был представлен проект Закона «Об ипотеке». Депутаты говорят, что уже осенью этот документ может быть рассмотрен. А на последнем заседании профильной Комиссии Палаты представителей по жилищной политике вместе с этим документом обсуждались и поправки в Гражданский кодекс, без которых развитие ипотеки невозможно.

Что такое ипотека? О ней много сейчас говорят, но немногие представляют себе, что это в действительности такое. Это не просто кредит на покупку жилья. Слово «ипотека» переводится как «залог». На залоге, собственно, и зиждется вся идея ипотечного кредитования. То есть ипотека — это долгосрочная ссуда, которая выдается кредитором (чаще всего банком) под залог недвижимого имущества для покупки жилья. И главная особенность такого вида кредитования заключается в том, что в качестве залога под полученные в банке деньги вы оформляете ту самую квартиру (или дом), которую намереваетесь купить или построить. Ее собственником будете вы, но в случае, если по каким–то причинам вы не сможете погасить свою задолженность банку, он вправе будет претендовать на право владения построенной или купленной вами недвижимостью. Иными словами, с квартирой вам придется расстаться.

Такой залог позволяет банкам застраховать риски, связанные с предоставлением кредитов. Можно сказать, что в этом, собственно, и заключается основное преимущество и главный же недостаток ипотечного кредитования. С одной стороны, вы достаточно легко можете осуществить свою мечту: построить или купить собственное жилье. Но столь же легко вы можете с ним и расстаться, если не расплатитесь по кредиту. И все же очевидно, что плюсов в ипотеке больше, чем минусов. Во–первых, многое будет зависеть от условий кредитования, которые готов предложить банк. Во–вторых, ссуда на ипотеку долгосрочная, чаще всего сроком на 30 лет. И как показывает мировой опыт, банкам редко приходится прибегать к крайним мерам.

Кстати, ипотечное кредитование очень популярно в странах Западной Европы и США. Там зачастую такой кредит на строительство дома берет молодая семья, а выплачивают его окончательно уже их дети или даже внуки. Специалисты утверждают, что ипотека сегодня — одна из самых совершенных форм кредитования населения.

Раз это так, то почему она до сих пор не применяется у нас? На то есть несколько причин. Но главная из них — это отсутствие необходимой законодательной базы. И начинать нужно с принятия Закона «Об ипотеке». Нет смысла в деталях пересказывать проект этого объемного документа, отметим лишь самое существенное. По словам депутата Владимира Мальца, члена Комиссии Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, будущий закон об ипотеке «будет регулировать только те залоговые отношения, объектом которых является недвижимое имущество (дома, квартиры, земельные участки, промышленные объекты)». Как и требуется, законопроект затрагивает все юридические аспекты системы ипотечного кредитования. И может дать ответы на многие вопросы. В том числе и о том, какая недвижимость может быть заложена по кредиту, как должен быть правильно составлен договор об ипотеке. Он вводит даже понятие закладной как ценной бумаги. Что, как считает Владимир Малец, должно дать толчок развитию рынка ценных бумаг.

Естественно, что в законопроекте прописан и порядок взыскания недвижимости, заложенной по кредиту. То есть то, как банк сможет вернуть свои деньги, в случае если должник окажется неплатежеспособен. Но для того чтобы эта норма закона действовала, необходимо внести изменения в гражданское и жилищное законодательство. Дело в том, что сейчас на квартиру или дом, где постоянно проживает семья, не может быть наложено взыскание. Иными словами, лишить права собственности владельцев жилья нельзя. Законом это запрещено. Складывается странная ситуация: должник в случае невыполнения своих обязательств по ипотеке перед банком ничем не рискует: квартиру никто ведь все равно не отберет. Но как уже было сказано, понятие залога основополагающее в системе ипотечного кредитования. И если в Гражданский процессуальный и Жилищный кодексы не будут внесены соответствующие изменения, об ипотеке можно забыть.

«Правительством были внесены в Парламент сразу два документа, связанные с ипотечным кредитованием. Сам законопроект «Об ипотеке» и дополнение в Гражданский процессуальный кодекс, которые решат эту проблему, — говорит депутат Владимир Малец. — Соответствующая норма появится и в Жилищном кодексе. Проект этого документа также сейчас находится на рассмотрении нашей комиссии. Но здесь есть один очень важный момент. Все эти изменения законодательства не означают, что должник и его семья будут выселены из квартиры, в которой они постоянно проживают и прописаны, в случае невыполнения своих финансовых обязательств. Она попросту перейдет в собственность банка. Но должник будет иметь право проживать в этой квартире и рассчитываться с кредитором уже за пользование этим помещением». Что ж, отрадно, что наши специалисты нашли способ максимально снизить риск ипотечного кредитования для обеих сторон, заключивших такой договор. Но как к этому отнесутся специалисты банковской сферы?

Кстати, о банках. С введением института ипотечного кредитования неизбежно встанет вопрос о необходимости создания специализированных — ипотечных – банков. Впрочем, специалисты говорят, что такие функции смогут нести и ныне существующие отечественные банки. В России, например, где такая система кредитования уже работает, есть и те, и другие: и специализированные банки, и те, у которых ипотека — один из сегментов бизнеса. «Как будет у нас, это будет решать Национальный банк, которому принадлежит приоритетное право в сфере банковского законодательства», — говорит Владимир Малец.

Оценивая законопроект в целом, специалисты отзываются о нем достаточно позитивно. И не только потому, что мы, наконец, подходим к ипотечному кредитованию. Финансирование жилищного строительства у нас сейчас ведется в основном за счет привлечения льготных банковских кредитов. А закон об ипотеке позволит в большем объеме вовлечь и личные средства граждан.