Приятно — построить новую квартиру и справить новоселье. Но заселяться, оказывается, спешат далеко не все счастливые владельцы новых квадратных метров. Некоторые вместо этого сразу ищут квартирантов. Причина проста — нужно выплачивать взятый кредит. В итоге долгожданный переезд откладывается на будущее.
Именно таким путем выкупают жилье семьи с невысоким достатком. А проведенное в Минске социологическое исследование показало, что 28,4 процента населения, по их собственному признанию, «еле сводят концы с концами». Тем не менее планируют построить квартиру.
Возникает вопрос: правильно ли использовать лишь одну форму улучшения жилищных условий — приобретение квартиры в собственность? Особенно в условиях мирового финансового кризиса. Конечно, с чисто психологической точки зрения человеку хочется быть собственником. Жилье можно передать по наследству, перестраивать по своему разумению (в пределах установленных правил). Собственник также получает налоговые льготы при строительстве. Но многие граждане просто не тянут кредит даже на льготных условиях. В целом по стране среднемесячный доход меньше 250 тысяч рублей на одного человека имеет 9,4 процента населения. Еще 45 процентов имеет доходы до 500 тысяч рублей в месяц. Поэтому многие граждане уже сегодня согласились бы жить в муниципальной (горисполкомовской) квартире при умеренной квартплате за нее.
В Беларуси рынок аренды квартир составляет примерно 18 процентов от всего жилого фонда. В Минске квартирантами является каждая четвертая–пятая семья. На рынке естественным образом доминируют частные собственники. Если одни из них за счет предоставления жилья в аренду погашают кредиты, то другие (и их становится все больше) просто зарабатывают на сдаче квартир. Причем многие получают кредиты под льготный процент с помощью фиктивных разводов, прописки родственников и других комбинаций.
Что значит кредит под 5 процентов годовых в условиях, когда ставка рефинансирования составляет 14 процентов, а реальная инфляция еще выше? Это значит, что государство для помощи малообеспеченным гражданам доплачивает из бюджета минимум 9 процентов годовой ставки по ссуде. И если человек с помощью государства построил жилье, а потом сдает его внаем, то он фактически обманывает государство, превращая льготную квартиру в дополнительный источник дохода.
Частники устанавливают цены, диктуют условия проживания. Их квартиранты, уплачивая крупные суммы, практически не имеют правовой защиты в случае выдвижения собственником дополнительных условий или требования выселиться. Причем сами владельцы квартир нередко уклоняются от уплаты налогов с получаемых от квартирантов сумм. Становится очевидным, что власть частника на рынке аренды жилья нужно ограничить.
В высокоразвитых государствах, даже в тех, где финансовое обеспечение граждан лучше, чем у нас, от 40 — 60 процентов населения арендует жилье не только у частников, но и муниципалитетов. В чем преимущество и недостатки муниципального жилья? Те, кто жил при советской власти, отлично помнят, что высоким качеством государственные квартиры не отличались. Но квартплата была низкая. В современных условиях о прежней квартплате и мечтать нельзя, но она в муниципальном (горисполкомовском) жилье может быть существенно ниже нынешней рыночной. Кроме того, при долговременной аренде появляется больше возможностей для благоустройства своего угла по собственному вкусу. При этом не будет страха, что явится хозяин и начнет предъявлять претензии за каждую мелочь.
Исходя из опыта зарубежных стран, квартира муниципального арендного фонда может быть средних или чуть ниже средних потребительских качеств. Она должна предоставляться на время, оговоренное договором. Такое жилье нельзя приватизировать, передать по наследству, сдать в субаренду и т.д. Городские власти, регулируя уровень квартплаты на свое жилье, существенно сбивали бы цены на рынке аренды квартир. Это сделало бы их более доступными в финансовом плане.
Таким образом, жилищную проблему в стране можно решать не только увеличением числа собственников среди частных лиц, но и расширением практики аренды. Учитывая ожидаемое снижение покупательной способности населения в условиях мирового финансового кризиса, стоит задуматься над тем, чтобы часть строящегося жилья передавать местным органам власти для его сдачи внаем по умеренной цене. Расчеты показывают, что строительство, например, домов–малосемеек, в которых квартиры будут сдаваться в аренду по доступным ценам, может полностью окупиться в течение 10 — 15 лет. При этом нет нужды резко переходить от строительства жилья частными лицами к его возведению для местных органов власти. Для этого в бюджетах нет достаточно денег. Начинать можно со строительства нескольких домов и их заселения, а собираемую квартплату направлять на строительство новых горисполкомовских домов.
В перспективе стоит подумать об изменении государственной стратегии поддержки малообеспеченных семей, помогая им арендой муниципального жилья по льготным ставкам, а более обеспеченным жителям предоставляя возможность строить себе квартиры на рыночных условиях. Такое изменение порядка финансирования строительства очистит очереди нуждающихся в жилье от всякого рода аферистов и облегчит процесс улучшения жилищных условий для действительно нуждающегося населения.
