Практика аренды

Приятно — построить новую квартиру и справить новоселье. Но заселяться, оказывается, спешат далеко не все счастливые владельцы новых квадратных метров... Реальная экономика Александра Лученка

Приятно — построить новую квартиру и справить новоселье. Но заселяться, оказывается, спешат далеко не все счастливые владельцы новых квадратных метров. Некоторые вместо этого сразу ищут квартирантов. Причина проста — нужно выплачивать взятый кредит. В итоге долгожданный переезд откладывается на будущее.


Именно таким путем выкупают жилье семьи с невысоким достатком. А проведенное в Минске социологическое исследование показало, что 28,4 процента населения, по их собственному признанию, «еле сводят концы с концами». Тем не менее планируют построить квартиру.


Возникает вопрос: правильно ли использовать лишь одну форму улучшения жилищных условий — приобретение квартиры в собственность? Особенно в условиях мирового финансового кризиса. Конечно, с чисто психологической точки зрения человеку хочется быть собственником. Жилье можно передать по наследству, перестраивать по своему разумению (в пределах установленных правил). Собственник также получает налоговые льготы при строительстве. Но многие граждане просто не тянут кредит даже на льготных условиях. В целом по стране среднемесячный доход меньше 250 тысяч рублей на одного человека имеет 9,4 процента населения. Еще 45 процентов имеет доходы до 500 тысяч рублей в месяц. Поэтому многие граждане уже сегодня согласились бы жить в муниципальной (горисполкомовской) квартире при умеренной квартплате за нее.


В Беларуси рынок аренды квартир составляет примерно 18 процентов от всего жилого фонда. В Минске квартирантами является каждая четвертая–пятая семья. На рынке естественным образом доминируют частные собственники. Если одни из них за счет предоставления жилья в аренду погашают кредиты, то другие (и их становится все больше) просто зарабатывают на сдаче квартир. Причем многие получают кредиты под льготный процент с помощью фиктивных разводов, прописки родственников и других комбинаций.


Что значит кредит под 5 процентов годовых в условиях, когда ставка рефинансирования составляет 14 процентов, а реальная инфляция еще выше? Это значит, что государство для помощи малообеспеченным гражданам доплачивает из бюджета минимум 9 процентов годовой ставки по ссуде. И если человек с помощью государства построил жилье, а потом сдает его внаем, то он фактически обманывает государство, превращая льготную квартиру в дополнительный источник дохода.


Частники устанавливают цены, диктуют условия проживания. Их квартиранты, уплачивая крупные суммы, практически не имеют правовой защиты в случае выдвижения собственником дополнительных условий или требования выселиться. Причем сами владельцы квартир нередко уклоняются от уплаты налогов с получаемых от квартирантов сумм. Становится очевидным, что власть частника на рынке аренды жилья нужно ограничить.


В высокоразвитых государствах, даже в тех, где финансовое обеспечение граждан лучше, чем у нас, от 40 — 60 процентов населения арендует жилье не только у частников, но и муниципалитетов. В чем преимущество и недостатки муниципального жилья? Те, кто жил при советской власти, отлично помнят, что высоким качеством государственные квартиры не отличались. Но квартплата была низкая. В современных условиях о прежней квартплате и мечтать нельзя, но она в муниципальном (горисполкомовском) жилье может быть существенно ниже нынешней рыночной. Кроме того, при долговременной аренде появляется больше возможностей для благоустройства своего угла по собственному вкусу. При этом не будет страха, что явится хозяин и начнет предъявлять претензии за каждую мелочь.


Исходя из опыта зарубежных стран, квартира муниципального арендного фонда может быть средних или чуть ниже средних потребительских качеств. Она должна предоставляться на время, оговоренное договором. Такое жилье нельзя приватизировать, передать по наследству, сдать в субаренду и т.д. Городские власти, регулируя уровень квартплаты на свое жилье, существенно сбивали бы цены на рынке аренды квартир. Это сделало бы их более доступными в финансовом плане.


Таким образом, жилищную проблему в стране можно решать не только увеличением числа собственников среди частных лиц, но и расширением практики аренды. Учитывая ожидаемое снижение покупательной способности населения в условиях мирового финансового кризиса, стоит задуматься над тем, чтобы часть строящегося жилья передавать местным органам власти для его сдачи внаем по умеренной цене. Расчеты показывают, что строительство, например, домов–малосемеек, в которых квартиры будут сдаваться в аренду по доступным ценам, может полностью окупиться в течение 10 — 15 лет. При этом нет нужды резко переходить от строительства жилья частными лицами к его возведению для местных органов власти. Для этого в бюджетах нет достаточно денег. Начинать можно со строительства нескольких домов и их заселения, а собираемую квартплату направлять на строительство новых горисполкомовских домов.


В перспективе стоит подумать об изменении государственной стратегии поддержки малообеспеченных семей, помогая им арендой муниципального жилья по льготным ставкам, а более обеспеченным жителям предоставляя возможность строить себе квартиры на рыночных условиях. Такое изменение порядка финансирования строительства очистит очереди нуждающихся в жилье от всякого рода аферистов и облегчит процесс улучшения жилищных условий для действительно нуждающегося населения.


www.luchenok.com

Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Версия для печати
Александр
Автор прав на все сто! У горисполкомов это был бы дополнительный источник городского бюджета. А доходные дома в муниципальной собственности явление не новое, уже себя оправдавшее. Любой, кто снимает сегодня квартиру у частника предпочел бы иметь дело с государством, но... С другой стороны гособственность сегодня любыми способами стараются перетянуть в частные руки. Пример тому - общежития предприятий, где жилплощадь зачастую занимают люди давно потерявшие связь с предприятиями. С другой стороны таких жильцов в чисто поле не выгонишь. Казалось бы: предоставь предприятие жилье хорошим молодым специалистам, но их жилье уже занимают другие люди. Да и как-то широко у нас не практикуется практика выселения из жилья. Не плтить за квартиру можно годами, прежде чем тебя выселят. Хотя не уплатил месяц-другой - бегом суд. Нечем платить- освободи жилплощадь. Но у нас насчет этогосплошной либерализм. Многие, кстати этим и пользуются...
Дмитрий
Хотел акцентировать внимание - 9% это не из какого то там буждета, а из налогов. Наших налогов. ДОЛОЙ ЛЬГОТЫ!
Вадим
Полностью согласен с автором статьи.В самом деле.Раз не умеешь воровать и нет родственных связей в высоких кабинетах--так и нечего претендовать на собственное жильё.Снимай чужой угол до конца жизнии работай на "правильных" людей.
Дима
Уважаемый Александр ЛУЧЕНОК! Как экономист ВЫ могли просчитать, что при ценах на 1 кв.м 1,5-2 млн, руб, ставке кредитов 14-17 процентов , с учетом прочих затрат и окупаемости 10-15 -цена аренды получится почти такой-же как сейчас на рынке. Спрашиваю зачем? только из принципа!
Дима
Уважаемый Александр ЛУЧЕНОК! Как экономист посчитайте сколько будет стоить аренда при цене 1,5-2 Млн за кв.м и и кредитах <br /><br />14-17% на срок 10-15 лет+ накладные на организацию аренды. Цена будет как сейчас на рынке если не выше. А зачем это все, только что бы не было богатых?
Татьяна Шашко
Уважаемый Александр Иванович! Тема, затронутая вами, очень- очень актуальна. У нее есть еще некоторые аспекты. В республике термин "аренда" не применяется к жилью, только термин "найм". Необходимо менять многое в понимании этого вопроса. Строительство жилья для сдачи в коммерческий найм (т.е. аренду) позволит улучшить жилищные условия значительной части населения, поскольку в республике имеется около 40 % семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые ни в настоящее время, ни в ближайшие 15 лет не смогут накопить средства или выплачивать кредиты на жилье (даже льготные). Среди них лишь примерно 5% семей могут претендовать на социальное жилье (относятся к малообеспеченным).<br /><br />Действительно, улучшение жилищных условий населения невозможно без развитого рынка жилья, предназначенного для сдачи в наем или аренды. Без цивилизованного рынка аренды жилья почти невозможно обуздать дефицит и цены на квартирном рынке, эффективное решение жилищного вопроса, решение проблемы мобильности населения. Однако для этого следует пересмотреть тезис о необходимости всем иметь жилье в собственности. <br /><br />Что такое арендное жилье? Это целый жилой дом или даже комплекс, предназначенный для сдачи в долгосрочную аренду с целью получения прибыли. Это обычный бизнес внутри государства, на который распространяются соответствующие законы. <br /><br />Важно отметить, что при строительстве арендного жилья квартиры возводятся «под ключ», то есть с внутренней отделкой, установленной сантехникой, там не будет только мебели. При этом застройщики арендного жилья будут заинтересованы в прогрессивных архитектурно-конструктивных решениях строящихся домов, в характеристиках качественных параметров жилья и в качестве строительства. Однако строительство арендных домов не сразу приносит прибыль (по сравнению с продажей квартир). Такие дома окупают через 10–15 лет. Сегодня застройщикам выгоднее продать жилье, особенно в Минске. Стало быть, необходимо создавать стимулы для развития строительства арендного жилья. <br /><br />Пока строить и содержать такой дом невыгодно.<br /><br />Жилье, которое не используется собственниками для проживания, а предназначено для сдачи в коммерческий найм (аренду), должно иметь отдельный статус. Возникает необходимость законодательного и технического регулирования строительства жилья, предназначенного доля сдачи в коммерческий найм, а также специальные механизмы государственного стимулирования строительства, эксплуатации и потребления такого жилья."
Елизавета Булатецкая
Идею создания фонда арендного жилья мне впервые подсказала Татьяна Шишко. Это было лет 5 назад. После этого мною было написано несколько статей на эту тему в газетах "Белорусы и рынок" и "Недвижимость Белоруссии". И я рада, что тема арендного жилья поднимается уже в который раз в "Советской Белоруссии". Спасибо автору публикации и редакции за очередную публикацию на животрепещущую тему. Надеюсь, рано или поздно идея создания фонда арендного жилья найдет поддержку у руководства страны.
Геннадий Калёнов
В наиболее экономически развитых странах арендуют жильё 40-60% городского населения. В Беларуси только 15%, остальные - собственники. Не нужно быть большим специалистом, чтобы понять - или наша страна слишком богатая, или жилищную реформу нужно корректировать в сторону увеличения арендуемых квартир. Арендным домом проще управлять, просрочка платежей за услуги исключена, проблема только экономическая - нужно найти "длинные" деньги на 12-15 лет (срок окупаемости). Мне кажется, при политической воле руководства страны эта прблема (экономическая) может быть успешно решена. Пусть и в виде эксперимента, небольшого района в столице, а затем постепенно новый вид городского жилья может быть реализован в других городах страны.
Заполните форму или Авторизуйтесь
 
*
 
 
 
*
 
Написать сообщение …Загрузить файлы?