Когда незаконны действия регистратора...
Минчанка Светлана Швед столкнулась с серьезными проблемами при государственной регистрации права пользования земельным участком, предоставленным в общее долевое пользование. Проблему с правовой точки зрения разобрала судья Высшего Хозяйственного Суда, член ОО «Белорусский республиканский союз юристов» Елена КАРАВАЙ, а также дала разъяснения по некоторым типичным вопросам, возникающим при государственной регистрации права пользования земельным участком, предоставленным в общее долевое пользование.
— Гражданским кодексом, — отметила Елена Владимировна, — закреплены особенности правового режима недвижимости. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» установлены правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений прав на него, а также сделок с ним. Регистрационные действия имеют большое значение, поскольку возникновение права постоянного пользования земельным участком в соответствии с законодательством Республики Беларусь (ст. 30, 31 Кодекса «О земле») наступает с момента государственной регистрации и получения документов, удостоверяющих это право.
Одним из спорных часто является вопрос о порядке совершения регистрационных действий при регистрации права пользования земельным участком, предоставленным в общее долевое пользование в случае подачи заявления о регистрации одним кандидатом в правообладатели при наличии возражений со стороны второго кандидата. Хозяйственным судом, например, рассмотрено заявление государственного учреждения к регистрирующему органу – агентству по государственной регистрации и земельному кадастру и регистратору — о признании незаконными действий регистратора по отказу в государственной регистрации права на постоянное пользование земельным участком по мотивам нарушения законных прав других лиц. Поскольку решением исполнительного комитета земельный участок был предоставлен государственному учреждению в общее долевое пользование совместно с ЖСК, регистратор приостановил совершение регистрационного действия на 1 месяц в связи с истребованием у заинтересованных лиц возражений против совершения регистрационных действий.
Второй кандидат в правообладатели — ЖСК — заявил возражения по совершению регистрационных действий, обосновывая свою позицию тем, что часть земельного участка, на котором расположена пристройка заявителя, является собственностью ЖСК. В связи с заявленными возражениями регистратор отказал государственному учреждению в совершении регистрационного действия на основании подпункта 1.3 пункта 1 статьи 36 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее Закон). Согласно ему регистратор отказывает в совершении регистрационного действия, если при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц.
По мнению регистратора, для осуществления таких действий заявление о государственной регистрации должно быть подано и подписано двумя кандидатами в правообладатели, поскольку регистрации подлежало не только право пользования земельным участком за заявителем, но и за ЖСК в силу общего долевого пользования.
Суд посчитал действия регистратора правомерными, основанными на нормах п. 3 ст. 35 Закона, обязывающего регистратора в случаях, предусмотренных законодательством, убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения регистрационного действия, и п.1.3 ст.36 Закона, согласно которому регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случае, если при государственной регистрации нарушаются права других лиц. В связи с тем, что земельный участок был предоставлен государственному учреждению и ЖСК в общее долевое пользование, регистратор, приняв заявление о государственной регистрации права пользования земельным участком от учреждения, в соответствии с п.9 ст.34 Закона просил второго кандидата в правообладатели высказать свою позицию. Суд посчитал, что наличие возражений второго кандидата в правообладатели препятствует совершению регистрационного действия, поскольку в противном случае нарушаются законные права последнего.
Анализ норм статьи 35 Закона позволяет сделать вывод о неправомерности действий регистратора. Согласно пункту 2 указанной статьи регистратор может приостановить совершение регистрационного действия на срок не более одного месяца в случае, если в соответствии с законодательством Республики Беларусь регистратор обязан убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия. Данная норма корреспондируется с п.4 статьи 35 Закона, устанавливающим обязанность регистратора приостановить совершение регистрационного действия на срок не более одного месяца по письменному заявлению заинтересованного лица, желающего обратиться в суд для оспаривания сделки, права или ограничения права, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо. Если в течение указанного срока в организацию по государственной регистрации не поступит письменная информация о возбуждении производства по соответствующему иску, регистрационное действие должно быть совершено.
Право приостановить регистрационное дело в соответствии с п.3 ст.35 Закона позволяет регистратору установить характер правоотношений сторон относительно совместного пользования земельным участком на дату подачи заявления о совершении регистрационного действия, в то время как п.4 данной нормы носит императивный характер, обязывая регистратора приостановить совершение регистрационного действия с целью предоставления возможности заинтересованному лицу доказать в судебном порядке факт нарушения его прав и законных интересов.
Возражая против совершения регистрационного действия, ЖСК указал на то, что часть земельного участка, на котором расположена пристройка, находящаяся в распоряжении заявителя, является собственностью жилищно-строительного кооператива. Однако в течение предоставленного регистратором времени ЖСК не предпринял никаких мер по восстановлению своего нарушенного права. При отсутствии доказательств, подтверждающих возражения ЖСК, при имеющемся решении районного исполнительного комитета о предоставлении в общее долевое постоянное пользование земельного участка государственному учреждению и ЖСК без закрепления границ раздела на местности, вывод регистратора о нарушении законных прав второго кандидата в правообладатели, на наш взгляд, является необоснованным.
Обязанность землепользователя зарегистрировать право постоянного пользования земельным участком закреплена в статье 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Статьей 143-1 Кодекса «О земле» предусмотрено, что земельные участки, расположенные на территории Республики Беларусь, независимо от форм собственности и целевого назначения, подлежат обязательному государственному кадастровому учету, а права на них и сделки с ними — обязательной государственной регистрации.
Регистратор, отказывая в совершении регистрационного действия на основании п.п.1.3 п.1 ст.36 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» не обосновал своего отказа. Сославшись на то, что при регистрации нарушаются права других лиц, регистратор не указал, каким образом в случае регистрации права заявителя на постоянное пользование земельным участком будут нарушены законные права ЖСК. Отказывая заявителю в совершении регистрационного действия, регистратор нарушил основные начала Гражданского законодательства, закрепленные в ст.2 ГК Республики Беларусь, в частности, принцип равенства участников гражданских отношений.
Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь отменила решение суда первой инстанции и признала незаконными действия регистратора по отказу в государственной регистрации права на постоянное пользование земельным участком.
