Бизнесмен: Указ односторонне защищает дольщиков. Причем это подается как необходимая защита. В то же время при огромных в прошлом масштабах долевого строительства на слуху были буквально несколько случаев, когда дольщикам на самом деле нужна была защита — да и то случаи были не просто коммерческие, а не без участия и государственных структур. Стоило ли из-за этого кардинально менять правила?
Чиновник: Назовем вещи своими именами. До принятия указа застройщик обладал чуть ли не полной свободой, и дольщики были вообще никак не защищены. Все долевое законодательство было представлено типовым договором, утвержденным постановлением Минстройархитектуры. Пирамиды? Да, не было. Но для обмана и не нужны пирамиды. Все суды были забиты исками дольщиков, которые считали себя обманутыми. Уму непостижимы некоторые пункты, которые писали в договорах. Вот пример: пару лет назад одна солидная организация в договоре обозначила, что оплата услуг застройщика обойдется дольщику в 35—40 процентов от стоимости квартиры. Что же это за услуги такие, если учесть, что часть услуг застройщика всегда включается в стоимость квадратного метра?! А в конце договора была еще приписочка мелкими буквами: при выходе дольщика из договора средства возмещаются без индексации... А человек потом жалуется: государство, защити меня — я ведь плачу налоги! Люди судятся годами, и добиться результата в отсутствие законодательства в принципе было очень сложно.
Бизнесмен: Ограничение рентабельности необходимо для госкомпаний, которые отвечают за планы развития города и обеспечены объемами, получают площадки бесплатно, не конкурируют и занимаются решением программных задач — строительством для нуждающихся. Коммерческие же застройщики работают совершенно в другом сегменте рынка — с теми, кто готов строиться за свои деньги по рыночной цене. 396-й указ принимался с хорошей целью — ограничить цену. Хотелось бы всех осчастливить, но так не получится. Действовать надо было аккуратнее, чтобы найти какое-то равновесие между рынком и планом.
Чиновник: Конечно, сегодня частные компании недовольны. Их попросили обосновать то, что раньше они устанавливали едва ли не на собственное усмотрение, — свою прибыль, плату за услуги и другие договорные обязательства.
Бизнесмен: Проблема теперь не в обосновании, а в элементарно повышенных рисках: указ не учитывает многих факторов растущей цены строительства. Ограничение рентабельности давно стало любимым инструментом наших законов. Если человек сам готов платить 2 или 10 тысяч долларов за метр, то почему не дать компании получить прибыль и заплатить налог? Мы и раньше все делали обоснованно, а не спекулятивно. Но обоснованно не расчетом или методиками, а рынком: метр стоит столько, сколько за него дают. Квартиры в начале строительства были дешевле, в конце — дороже. Первые больше рисковали, вторые сразу въехали. Сейчас надо заключать договора на все квартиры сразу.
Чиновник: Знаете, чем была плоха практика постепенной продажи? В конце строительства сплошь и рядом выставляли счета первым дольщикам, что, мол, появились дополнительные расходы и доплатите... Поэтому выгоднее всего было покупать квартиры на последнем этапе — там хоть люди понимали, на что идут, и обходились без “сюрпризов”. Сегодня если в доме строится 100 квартир, а собрались 90 дольщиков, то они должны в начале строительства профинансировать 100 квартир до полной комплектации дома дольщиками. Единственная сложность этой системы в перерасчетах выплат, по мере продажи оставшихся 10 квартир. Но это работа застройщика, за которую он получает деньги.
Бизнесмен: Вкупе с выросшими рисками застройщики перестали быть заинтересованными в эффективной экономии. В указе прописан т.н. затратный механизм: потратил энную сумму денег, обосновал ее и добавил прибыль. А если сэкономишь, то надо вернуть дольщикам. Так зачем теперь экономить? Получается, что застройщику едва ли не все равно, сколько обоснованно будет стоить метр. А раньше мы старались выполнить работу эффективнее и искать механизмы экономии. Сегодня же рентабельность не “для блеска в глазах, а для выживания”.
Чиновник: Да, этот механизм можно оспаривать и дорабатывать. Но когда он прописывался, то речь шла прежде всего о том, чтобы для каждого конкретного человека, который строит жилье долевым способом, снизить цену.
Пока одни спорят, другие ждут
У коммерческих застройщиков и большинства риэлторов свое отношение к новым правилам долевого строительства, у чиновников — свое. И судя по отсутствию предложения на рынке, обе стороны пока не пришли к общей точке зрения. В чем же причина разногласий? Мы поговорили и с бизнесменами, и с чиновниками. Но по отдельности. А вот какой разговор у нас получился после того, как мы уже в редакции свели две точки зрения: одна сторона заочно отвечает на претензии другой и наоборот.
