Почему Николай Трифонов уверен: без его коллег рынок обойтись не может?
Профессия оценщика стара как мир, упоминается даже в Библии, а потребность в ней появляется всякий раз, когда возникает вопрос “сколько стоит?”. Так что в определенном смысле все люди — оценщики. Нельзя эффективно управлять имуществом, не зная его стоимости. Невозможно создать новое предприятие и реконструировать старое, не представляя, во что это выльется. Нельзя компенсировать пострадавшему ущерб, не зная его размера... Без оценки и оценщиков подобное “нельзя” подстерегало бы нас на каждом шагу. О том, как живется и работается сегодня сотрудникам Белорусского общества оценщиков, в беседе с корреспондентом БЕЛТА рассказал председатель БОО Николай ТРИФОНОВ.
— Николай Юрьевич, на Западе профессия оценщика входит в десятку самых перспективных и прибыльных на ближайшие несколько лет. А что у нас?
— Если финансовую систему называют “кровеносными сосудами” экономики, недвижимость — ее “хребтом”, то оценка стоимости — это “зрение”. И эти “глаза” нужны в любом государстве. Оценщик — профессия по обслуживанию рынка, не менее нужная, чем профессии юриста или бухгалтера.
— Большинство людей не представляет, чем занимаются члены Белорусского общества оценщиков и для чего они нужны…
— Значит, у нас в стране живет много счастливых людей, у которых ни разу не возникла необходимость оценить что-нибудь. Наверное, они управляют своим имуществом “на глазок”, они не сталкивались с ущербом, им не приходилось спорить о стоимости. Тогда они действительно могут не знать, в чем заключается работа оценщика. Хотя БОО работает с 1996 года, и за это время десятки тысяч человек и предприятий воспользовались нашими услугами. Вообще таких специалистов, и не только членов БОО, в Беларуси работает довольно много — несколько сотен, но для такой страны, как наша, этого все же недостаточно.
— Что входит в спектр деятельности членов БОО?
— Члены нашего общества производят независимую оценку всех видов имущества (недвижимости, включая землю, здания и сооружения, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, основных фондов, товаров в обороте, предприятий в целом и др.), а также прав собственности, ущерба и услуг. Оценка может производиться с целью получения займа под залог, переоценки, купли-продажи, внесения доли в уставный фонд, акционирования, разработки инвестиционного проекта и в других случаях. Членам нашего общества приходилось выполнять заказы хозяйственных и гражданских судов, Национального банка и коммерческих банков, Мингорисполкома, ПО “Полимир”, ОАО “Белорусские обои”, “Мозырский НПЗ”, СП “Речицапиво”, ИП “ЛУКойл-Белоруссия”, зарубежных фирм и других заказчиков. Параллельно БОО ведет большую научно-методическую работу по адаптации международного опыта независимой оценочной экспертизы к условиям Беларуси.
— Очень часто основным критерием выбора потребителя в пользу определенного товара или услуги является цена, объявленная продавцом. Многие потенциальные клиенты в процессе поиска оценщика применяют тот же подход, ориентируясь на самое дешевое предложение услуг. Как, по-вашему, надо выбирать оценщика?
— Разумеется, любая оценка стоит денег. Ведь это услуга, которая требует определенной квалификации, на которую должно быть затрачено время специалиста. Учитывается также назначение и сложность работы. Еще одним компонентом, который влияет на стоимость оценщика, является срок выполнения услуги. Но, на мой взгляд, учитывая наше очень сложно устроенное законодательство по оценке, главное, что надо требовать от оценщика, — это надежность и качество. Чрезвычайно важно, чтобы через некоторое время результаты оценки, а значит, и те экономические действия заказчика, ради которых он эту оценку заказывал, не были подвергнуты сомнению заинтересованными в этом сторонами или контрольными органами. Для этого и существует Белорусское общество оценщиков, которое объединяет лишь специалистов, постоянно повышающих свою квалификацию и следующих Кодексу этики профессии.
— Стоит ли прибегать к услугам оценщика при решении каких-то бытовых вопросов?
— Все зависит от стоимости вопроса. Если вы потратите на оценщика меньше, чем приобретете (или не потеряете) после оценки, — оценка выгодна. При нормальном отношении к своему имуществу оценка является очень востребованной. Это все равно как считать деньги. Вот частный случай: на улице после дождя утонул чей-то автомобиль. Владелец этого автомобиля хочет предъявить претензии к тем, кто, по его мнению, в этом виноват. Что для этого нужно? Конечно же, знать стоимость ущерба. Это относится и к залитой соседями сверху квартире и т. п. При этом можно подавать иск, а можно попросить причинителя ущерба отдать деньги согласно оценке и обойтись без судебного разбирательства.
— Какое имущество приходится оценивать чаще всего?
— Это зависит от того, какой рынок в нашей стране наиболее развит. В Беларуси достаточно развит рынок жилья, рынок вторичных квартир. Хотя в последнее время в связи с кризисом он несколько поувял. К тому же в значительной степени он поддерживался залоговыми средствами. Сейчас банки в меньшей степени кредитуют строительство и покупку квартир. Поэтому и оценка такого рода объектов тоже сократилась. А вот чего не стало меньше, так это дорожно-транспортных происшествий. Очень часто приходится оценивать ущерб от ДТП — в случае официального разбирательства присутствие оценщика обязательно. Ведь у нас каждый автомобиль застрахован, и страховая компания должна знать, какую сумму выплачивать пострадавшему.
— Всегда ли сумма, названная оценщиком, правильная?
— Этим вопросом вы затронули целую проблему. Оценщиков в Беларуси достаточно, и оценок действительно проводится много. Но сколько среди них качественных? К сожалению, у нас в стране делается значительное число оценок, которые, может быть, формально и соответствуют законодательству, но являются тенденциозными и не вписываются во внутрипрофессиональные нормы. Последние несколько лет рынок оценки вызывает большие претензии со стороны потребителей. Клиенты — страховые компании, банки, суды, органы юстиции и другие — не всегда довольны качеством работ.
— А как становятся оценщиком?
— Во всем мире, чтобы стать оценщиком, нужно пройти довольно сложный путь. С одной стороны, нужно иметь высшее образование оценщика. После этого надо вступить в общество оценщиков, а до вступления в общество нужно пройти период стажировки, который иногда длится несколько лет. То есть прежде чем стать оценщиком, нужно несколько лет быть подмастерьем у профессионального оценщика и из рук в руки получать практические навыки. После стажировки следуют экзамены, в некоторых странах многодневные.
— Где в Беларуси готовят профессиональных оценщиков?
— Специальность “инженер-оценщик” в нашей стране впервые была открыта несколько лет назад в БНТУ. Большие усилия к этому приложило и Белорусское общество оценщиков, ведущие специалисты БОО разрабатывали учебные программы и сейчас преподают новые для страны курсы. Так что через полтора года у нас появятся первые дипломированные оценщики.
— Не секрет, что, как и в любой другой сфере деятельности, есть недобросовестные оценщики, которые ради собственной выгоды могут обмануть клиента…
— Конечно, это не исключено. Некоторые подобные “оценщики” даже отбывают наказания в местах не столь отдаленных. Чтобы предотвратить подобные явления, и существуют профессиональные организации, такие как БОО, члены которого никогда не были осуждены за выполнение своих обязанностей оценщика.
— Вы проверяете своих специалистов на детекторе лжи?
— Нет, у нас другие методы. Во-первых, мы проверяем работу, представленную для вступления в общество. И она должна быть выполнена в соответствии с белорусским законодательством, со всеми нюансами. Человек обязан наглядно показать: он понимает, что он делает. Во-вторых, работа должна быть выполнена в результате стажировки под руководством уже опытного оценщика — члена БОО. И старший товарищ никогда не станет подписывать работу человека, который не соблюдает Кодекс этики профессии. Кроме этого, наши специалисты еще и подписывают присягу на верность профессии.
— Какое имущество, на ваш взгляд, сложнее всего оценить?
— Чем сложнее устроена собственность, например, какая-либо холдинговая компания, тем сложнее ее оценить. Достаточно сложно делать какие-то прогнозные оценки или составлять инвестиционные планы — к примеру, сколько будет стоить завод через пять лет, хотя у него сейчас один котлован. Сложно оценивать и интеллектуальную собственность (оценщики называют это “нематериальные активы”). Много сложностей связано с несовершенством законодательства по оценке. Например, у нас есть обязательный для применения стандарт по оценке предприятий, но в нем, в частности, отсутствует понятие “деловая репутация”. Ну а теперь представьте, как оценить, например, МАЗ без учета деловой репутации? Это означает нанести ущерб государству в особо крупном размере. В то же время если ты оцениваешь имущество не по стандарту, то тоже подлежишь наказанию. В общем, сложно быть оценщиком, но в то же время интересно.
— Сколько стоила самая дорогая квартира, которую вам приходилось оценивать? Или самая дешевая?
— Я помню времена, когда стоимость квадратного метра была порядка 300 долл. Много лет назад встречались столичные квартиры стоимостью менее 10 тыс. долл. С другой стороны, сегодня у нас на рынке без труда можно найти большие элитные квартиры стоимостью в несколько миллионов долларов. А ведь раньше найти в Минске элитную четырехкомнатную или пятикомнатную квартиру было практически нереально.
— Какова ситуация на белорусском рынке недвижимости сейчас? Можно ли говорить о снижении стоимости квадратного метра ближе к осени?
— Средняя стоимость квартир в Минске за последнюю неделю понизилась. Сейчас стоимость квадратного метра составляет 1463,2 долл. А вообще динамика достаточно стабильная. В июле стоимость чуть-чуть повысилась по сравнению с июнем, но остается в среднем в коридоре около 1,5 тыс. долл. Я думаю, что говорить о снижении стоимости недвижимости к осени нельзя. Рынок жилья достаточно консервативен, и существенное понижение цен в ближайшее время маловероятно. Для этого должны быть серьезные причины, а их пока нет.
— Как вы думаете, что будет с ценами на недвижимость лет так через пять?
— Есть одна старинная история. Ходжа Насреддин взял деньги у падишаха, чтобы обучить осла человеческой речи. И на вопрос, что будет, если не научишь осла говорить, неизменно отвечал: “Я взял деньги на пять лет. За это время либо падишах, либо я, либо осел сдохнут”. Ведь со временем могут измениться внешние условия, влияющие на стоимость недвижимости.
— Другими словами, Николай Юрьевич, прогнозировать вы не беретесь?
— Ну отчего же? Есть, например, общеизвестный факт: Земля у нас одна, людей становится все больше, а земли на душу населения — все меньше. Вывод: недвижимость должна увеличиваться в цене.
Елена ДЕМЕШКЕВИЧ
