Проводимые территориальными фондами государственного имущества аукционы по продаже неэффективно используемых объектов, находящихся в коммунальной собственности, направлены не только на то, чтобы найти рачительного хозяина и передать ему такой объект для возобновления его функционирования, но и для того, чтобы вырученные от продажи денежные средства направить в нужное финансовое русло для реализации социально-экономических задач. При этом встречаются случаи, когда соответствующий бюджет пополняется не только за счет выкупной стоимости реализованного объекта, но и за счет санкций, применяемых к покупателю за невыполнение им условий конкурса или аукциона по продаже объектов государственной собственности. «Р» также столкнулась с нетрадиционным механизмом обложения покупателей финансовыми санкциями. Основанием для их применения выступало не нарушение условий аукциона, а ненадлежащее выполнение какого-нибудь условия договора купли-продажи, не имеющего ничего общего с условиями аукциона. Некоторые из таких дополнительных договорных обременений и стали предметом оценки в процессе рассмотрения судебного спора. Этот спор наш корреспондент Леонид Юнчик попросил прокомментировать заместителя председателя Хозяйственного суда Минской области Дмитрия АЛЕКСАНДРОВА.
— Для продажи неэффективно используемого в столице здания бывшей котельной, — отметил Дмитрий Петрович, — Минский городской территориальный фонд государственного имущества в 2002 году провел аукцион без условий (без сохранения функционального назначения объекта), с победителем которого – обществом с ограниченной ответственностью «Кадм», зарегистрированном в Минском районе, — был заключен договор купли-продажи. В договоре среди прочих обязанностей покупателя оговаривались и такие. Работы по реконструкции, благоустройству объекта проводить после согласования с комитетом архитектуры и строительства. Срок ввода в эксплуатацию объекта – 1 июля 2005 года. После полной оплаты выкупной стоимости объекта покупатель в 30-дневный срок подает надлежаще оформленные документы в соответствующий орган для регистрации права собственности на здание. Кроме того, в этом же договоре предусматривались санкции за невыполнение покупателем указанных обязательств.
В августе 2005 года фонд проверил ход выполнения покупателем названных обязательств и пришел к выводу, что ООО «Кадм» их нарушило. Нарушение выразилось в том, что покупатель не ввел объект в эксплуатацию к установленной дате и не представил фонду документального подтверждения направления в БРТИ в 30-дневный срок после оплаты объекта документов для регистрации права собственности на него. Поскольку покупатель отказался добровольно оплатить начисленные штрафные санкции, фонд обратился в хозяйственный суд с иском об их взыскании.
В суде первой инстанции ООО «Кадм» представило многочисленные документы, свидетельствующие о том, что еще в январе 2003 года оно обратилось в соответствующие инстанции с просьбой начать процедуры регистрации объекта недвижимости, выделения земельного участка, на котором объект расположен. На протяжении двух с половиной лет покупатель решал вопросы перепрофилирования объекта, оформления документации на землю и на здание (купленный с аукциона объект не имел правоустанавливающих документов), столкнувшись со сложным и длительным процессом оформления и согласования различными ведомствами документации. В конце концов в 2005 году покупатель обрел заветное свидетельство о регистрации права собственности на здание. Тем не менее фонд, не вняв его доводом, счел «Кадм» нарушившим взятые по договору купли-продажи вышеперечисленные обязательства и просил суд удовлетворить иск о взыскании штрафов.
Суд первой инстанции удовлетворил иск Минского городского территориального фонда государственного имущества. А вот суд апелляционной инстанции отменил данное решение. Для отмены нашлось немало причин. Во-первых, при вынесении решения по делу суд не придал значения тому обстоятельству, что фонд, установив в договоре купли-продажи для покупателя обязательство направления в регистрирующий орган документов для регистрации права собственности на здание, не указал при этом, что покупатель обязан уведомить фонд о передаче документов в регистрирующий орган, а также не регламентировал способ, порядок и сроки такого уведомления. Следовательно, покупатель, полностью уплатив выкупную стоимость приобретенного на аукционе объекта и приступив к мероприятиям по его надлежащей регистрации (что подтверждено материалами дела), не был обременен обязательством уведомлять фонд о направлении в регистрирующий орган документации для регистрации права собственности на приобретенное здание. Поэтому у фонда отсутствовало право требовать взыскания с покупателя штрафа за невыполнение отсутствующего обязательства.
Во-вторых, указанное в договоре купли-продажи условие о введении объекта в эксплуатацию к определенной дате нельзя расценивать в качестве гражданско-правового обязательства, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которого может наступать финансовая ответственность в виде штрафной санкции. Анализ взаимоотношений фонда с покупателем здания, проданного с аукциона, через призму нормы закона позволяет сделать вывод, что действия покупателя по вводу здания в эксплуатацию не могут совершаться в пользу фонда, выступившего в качестве органа, полномочного от лица государства распоряжаться собственностью последнего.
Представляется, что Минский городской территориальный фонд государственного имущества, осуществив свою функцию продавца на аукционе «без условий» по продаже объекта коммунальной собственности, не вправе указывать в заключаемом с победителем аукциона «без условий» договоре купли-продажи какие-либо дополнительные обязательства для покупателя, выходящие за рамки его обязанности уплатить выкупную стоимость объекта. И тем более не вправе устанавливать какие-либо санкции за неисполнение покупателем таких «дополнительных» обязательств.
Законодательство о разгосударствлении и приватизации допускает взыскание с покупателей государственной собственности штрафных санкций при невыполнении ими условий аукциона. Если же на аукционе, на котором объект приобретен, от покупателя не требовалось соблюдения определенных условий (например, сохранение назначения или профиля объекта, сохранение его исторического характера и т.п.), то этот покупатель, уплативший выкупную стоимость объекта и до момента получения свидетельства о праве собственности на этот объект, будучи наделенным правомочиями на его владение и пользование, вправе самостоятельно (с учетом своих финансовых возможностей, специфики регистрации в нашей стране объектов недвижимости) регулировать время приведения объекта в состояние, необходимое для осуществления своей предпринимательской деятельности. Минский городской территориальный фонд государственного имущества, распорядившись объектом и продав его покупателю, не должен вмешиваться во внутрихозяйственную деятельность последнего и возлагать на него обязанности, не приобретающие для покупателя силы встречных гражданско-правовых обязательств.
