Сейчас в Беларуси много строят. Это, безусловно, радует. Для большинства из нас мечта улучшить свои жилищные условия становится реальностью. Чтобы обсудить эту актуальную тему, «СБ» пригласила начальника отдела инвестиционных жилищных программ и жилищного строительства Минстройархитектуры Татьяну ЗАТУРЕНСКУЮ, заместителя председателя Минского горисполкома Вячеслава КУШНЕРА, директора департамента кредитования населения АСБ «Беларусбанк» Владимира РОМАНЧУКА, генерального директора совместного научно–производственного ООО «Ареса–сервис» Сергея КОРЕНЬКО, директора по строительству этого предприятия Артура ЗАФРАНСКОГО, директора КУП «Стройинвест», г. Слуцк, Виктора АВТУШЕНКО, начальника архитектурно–конструкторской мастерской института «Минскпроект» Вячеслава ШЕЛКОВСКОГО. Итак, слово гостям.Т.Затуренская: На очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит 525 тысяч семей и одиноких граждан. А построить в этом году жилья для граждан всех категорий в соответствии с решениями Президента и Правительства намечено около 4 миллионов квадратных метров общей площади (в том числе в Минске — до одного миллиона). Это около 60 тысяч квартир. Правительство и Национальный банк в конце прошлого года приняли постановление, по которому на строительство жилья в 2005 году предполагается выделить в целом более 2,6 триллиона рублей — из бюджета, за счет льготных и коммерческих кредитов банков, средств населения, организаций и предприятий. Благодаря этому проблемы с финансированием строительства жилья не должны возникать. При этом законодательными актами предусмотрена достаточно гибкая система помощи государства гражданам, имеющим на это право.
«СБ»: Сколько же стоит квадратный метр в новостройке? Именно это в первую очередь интересует людей.
Т.Затуренская: Это самый злободневный вопрос — меняющаяся стоимость строительства одного квадратного метра. Было бы удивительно, если бы она оставалась постоянной, ведь все процессы, происходящие в экономике, отражаются на строительстве. Главное — понять, что при росте цен на энергоносители, автомобильные и железнодорожные перевозки, стройматериалы и другие составляющие стоимости строящегося жилья невозможно, прежде всего с точки зрения экономики, фиксировать цену в абсолютной величине. Однако возможно и необходимо контролировать рост стоимости жилья, строящегося с использованием одноразовых безвозмездных субсидий и льготных кредитов для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такое жилье за 2004 год подорожало не более чем на 17 процентов. Это в рамках утвержденного государством прогноза. В нынешнем году рост цен в данном сегменте жилищного строительства допускается также в рамках прогнозного уровня инфляции на 8 — 10 процентов. Что касается жилья повышенных потребительских качеств, улучшенной планировки, то там цена выросла на 32,5 процента в среднем по стране. В целом же в 2004 году стоимость нового жилья составила 578 тысяч рублей за квадратный метр. Это данные статистики.
В.Кушнер: С введением нового Жилищного кодекса возникли дополнительные юридические основания для постановки граждан на учет нуждающихся. Я бы привел такие статистические данные: все молодые семьи Минска, а это около 50 тысяч семей, независимо от занимаемой площади при проживании с родителями получили основания стать на очередь. Аналогично проживающие в квартирах с несколькими нанимателями. К тому же норма нуждаемости поднялась с 6 до 15 квадратных метров на человека. Хотя в среднем на минчанина приходится около 19 квадратных метров. То есть происходит постоянное нарастание потребности. В прошлом году мы сняли с учета нуждающихся 10 тысяч семей, а стало на очередь 17 тысяч. И аналогичная картина наблюдалась с 2001 года. В том числе и потому, что росла покупательная способность средней заработной платы минчан. За нее можно было купить 0,47 квадратного метра жилья в 2000 году и уже 0,741 — в 2004 году.
Мы, конечно, понимаем, что власти должны помочь нуждающимся в улучшении жилищных условий. С 40 процентов от общего объема строительства в 2001 году до 57 процентов в 2004–м мы увеличили предложение именно для этой категории граждан. Поясню, что речь идет о сегменте рынка с контролируемыми государством ценами. В этом году мы ставим задачу из 11 тысяч квартир, которые предполагается построить, уже до 70 процентов выделить очередникам. И у нас есть экономический инструментарий, позволяющий человеку независимо от того, на социальное жилье он претендует либо приобретает его на льготных условиях с государственной поддержкой за счет собственного заработка, реализовать право на жилище.
Теперь вернемся к стоимости квартир в долларовом эквиваленте. В 2001 году строительно–монтажные работы подорожали на 24 процента, а курс доллара возрос на 30 процентов. Но уже в следующем году картина была прямо противоположная: рост стоимости СМР обогнал рост доллара на 11 процентов. С тех пор инфляция доллара по отношению к затратам на строительство только возрастала. Но почему же оно дорожает? Рост стоимости жилья на 70 процентов зависит от роста цен на промышленную продукцию, применяемую в строительстве, и роста заработной платы в государстве и строительной отрасли. Во многом поэтому за три первых месяца нынешнего года строительно–монтажные работы подорожали на 4,9 процента, тогда как доллар фактически стоял на месте. Это надо учитывать, когда мы говорим, что подорожали квартиры в долларовом эквиваленте.
Мы постоянно наращиваем сооружение жилья. В 2002 году было построено 547 тысяч квадратных метров, а в этом будет уже не менее 840 тысяч. И все равно насытить рынок пока не удалось. Наша цель — удержать цены и объемы строительства в том сегменте, где граждане вправе рассчитывать на господдержку. Что касается увеличения объемов, то уповать приходится на собственные силы. Мы приняли решение укрепить мощности наших организаций, содействуя в приобретении за счет инновационных фондов техники и оборудования. Мощность ОАО «МАПИД» возрастет до 500 тысяч квадратных метров индустриального жилья в год, то есть удвоится. Аналогично и в УКСе Мингорисполкома. Мы создали во всех районах города отделы капстроительства — в первую очередь для социального развития соответствующих территорий. Значит, появятся новые операторы на рынке предложения недорогих квартир. И главное, мы приняли беспрецедентное решение, направленное на снижение стоимости жилья, в том числе коммерческого: сняли с застройщиков плату за инфраструктуру. А по жилью, сооружаемому с господдержкой, решили взять на себя и затраты на строительство внутриквартальных сетей и дорог, что на 8 — 10 процентов увеличивало стоимость квадратного метра. Этим вопросом горисполком начал заниматься с 2000 года, когда с 47 до 27 процентов уменьшил плату застройщиков за инфраструктуру.
Эти решения позволят удержать контроль за ценами на квадратный метр в пределах государственного прогноза. Но мы не можем повлиять на те 70 процентов затрат в структуре стоимости жилья, о которых я говорил, и не можем также отказаться от повышения зарплаты в отрасли, поскольку она не настолько высока, чтобы удержать компетентных, профессиональных работников.
По социальному жилью. По сути дела, мы приняли решение удвоить его сооружение. А для ветеранов и инвалидов войны увеличение составило еще больше. В целом же в 2005 году всем 12 категориям льготников, имеющих право на социальное жилье, будет выделено около тысячи квартир.
«СБ»: Сколько же сегодня стоит квадратный метр жилья в Минске для тех, кто стоит в очереди нуждающихся, и тех, кто предпочитает долевое строительство?
В.Кушнер: Я могу оперировать только статистикой. Усредненная стоимость квадратного метра домов с благоустройством и озеленением составила за первый квартал этого года 676 тысяч рублей. Спектр большой: от 600 тысяч в микрорайоне Лошица–5 в 7 — 9–этажном доме до 791 тысячи в 19–этажном доме в Сухарево–1. Причины разницы — в стоимости внутриквартальных сетей, которые в каждом случае свои. По этим ценам жилье и было приобретено. Это фактические данные, они неопровержимы. На этот год нам разрешено увеличить индекс цен на жилье, строящееся с господдержкой, на 10 процентов. Но удастся ли удержаться в рамках лимита?.. Слишком значительный рывок был допущен в первом квартале.
Каждый дом имеет свой проект, особенные сети и коммуникации, подъезды. Мы ввели в прошлом году 111 домов, и, хотя внешне они похожи, одинаковых по себестоимости среди них нет. Теперь мы приняли решение как бы компенсировать перечисленные мной составляющие цены. Исполком взял их на себя. Эта сумма в бюджете города на следующий год в 7 раз превысит затраты на сооружение метро — 700 миллиардов рублей. А для коммерческого жилья в связи с этим предполагаем ввести ограничение по рентабельности, а значит, и по конечной цене. Вот такой хотим подписать социальный договор.
Т.Затуренская: Я со своей стороны могу привести такие цифры: за прошлый год плюс январь текущего тарифы на железнодорожные перевозки выросли на 54 процента, автомобильные — на 21 процент, металлопрокат — на 45 процентов, лес на корню подорожал в 3,3 раза, природный газ — на 34 процента, электроэнергия — на 41. Как в этих условиях было удержать рост цен на жилье, строящееся с господдержкой, в пределах прогноза? Пришлось до минимума снизить рентабельность в строительных организациях, работники там получают совсем небольшую зарплату.
«СБ»: А в малых городах какая ситуация?
В.Автушенко: В Слуцком райисполкоме состоят в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий около 3 тысяч человек и еще около полутора тысяч — на предприятиях. На 66 тысяч человек населения это не так мало. Мы планируем в этом году сдать 164 квартиры. Дело могли бы поправить жилищные кооперативы. Мы несколько раз их создавали, но людей, способных самостоятельно оплатить сооружение жилья, недостаточно. То, что мы строим по льготным кредитам банка, в прошлом году обошлось застройщикам по 404 тысячи рублей за квадратный метр — с учетом того, что эти дома мы возводили с 1999 года. В этом году прогнозируем стоимость жилья в пределах 600 — 700 тысяч рублей за метр. Но надо учесть, что стройорганизации, чтобы уложиться в смету, ограничивают себя во всем, и зачастую при сооружении домов ЖСК оказываются в убытках.
«СБ»: Почему же такая разница по сравнению с крупными городами, кто пояснит?
Т.Затуренская: У меня статистика в разрезе областей, причем с учетом жилья, строящегося с господдержкой. В прошлом году в Минске средняя стоимость квадратного метра составила 640 тысяч рублей за квадратный метр, а в Могилевской области — 578 тысяч, 538 тысяч — в Минской, Витебской — 558 тысяч рублей. Большой разницы, как видим, нет. Наверное, просто сложилось такое мнение, так как Минск — это мегаполис и в городе строится больше дорогого, элитного жилья, чем в других регионах республики. Но спрос рождает предложение.
С.Коренько: Это не типовое жилье, а дома, строящиеся по индивидуальному проекту. Кирпичные, каркасные, монолитные. С современной «начинкой» — от импортной сантехники до электрооборудования. Это изначально предполагает более высокую стоимость по сравнению с панельным жильем. Наша организация сдает такие дома практически каждый год. Но если в 2002 году себестоимость квадратного метра составляла 300 — 320 долларов, то в домах, сдаваемых сегодня, — уже 480 — 500 у.е. Обесценивание доллара и удорожание энергоресурсов, конечно, сыграли свою роль. Но есть и другие причины.
Помимо стройматериалов и оплаты труда, в себестоимость квартир коммерческие организации включают затраты на инфраструктуру, снос объектов и, если требуется, на отселение людей. Порой даже площадку, выделенную нам городом, приходится расчищать самостоятельно. Хотя за это уже заплачено в городской бюджет. Так что на начальной стадии расходы особенно высоки. Приходится брать в банке кредиты. Все это сказывается как на сроках строительства, так и на его стоимости. Дом возводится за 1,5 — 2 года, а подготовка к строительству занимает до 2,5 года. В итоге весь цикл — с момента занятия площадки до ввода объекта — растягивается на 4 — 5 лет. Тем не менее мы, предлагая долевое участие в строительстве жилья, выработали твердую позицию. Человек должен четко знать, сколько стоит его квартира. Пытаемся просчитывать проект на стадии начала строительства и в договорах проставляем твердую цену, которая не меняется. Независимо от ситуации: в прибылях наша организация или в убытках. Но два года назад невозможно было спрогнозировать столь стремительный рост стоимости стройматериалов (о чем уже говорилось). Кроме того, и зарплата строителей не стоит на месте. Да и требования к жилью постоянно растут. Особенно сказывается, если нормы и СНИПы поменялись на стадии строительства дома. Корректировка документации требует дополнительных затрат. Плюс покупатели, несмотря на самые, казалось бы, усовершенствованные базовые проекты, все равно корректируют планировки под себя. Благо конструкция дома позволяет. Опять дополнительные расходы на проектирование и переделки...
Отсюда и цена в 800 долларов и выше, по которой сегодня продают будущие квартиры в домах улучшенных потребительских качеств. Если же сейчас продавать дом, для которого только выделена площадка, по цене себестоимости — 650 — 700 долларов, его можно просто не построить, а разориться.
А.Зафранский: Кроме того, люди с более высоким уровнем доходов покупают улучшенное жилье, предпочитая, как правило, дома где–нибудь в центре. Поэтому коммерческие фирмы просят площадки в более престижных районах города, где необходим снос строений. Для того же, чтобы снести, к примеру, десяток частных домов, а на их месте построить многоэтажку, их жильцов надо обеспечить квартирами. Раньше они выделялись по нормативам, действующим в государстве. Сегодня владелец частного дома говорит: заплатите мне 100 тысяч долларов, и я освобожу дом. Нет — он мой, и будьте здоровы. Его права защищены законом. Можно годами бороться, чтобы узаконить отвод участка в частном секторе. А это тоже сказывается на цене жилья.
«СБ»: Получается, цены на строительство растут пропорционально требованиям к его потребительским качествам. И все–таки конкретизируйте, за что мы платим?
В.Шелковский: Даже за последние пять лет жилье преобразилось. Современные стройматериалы, новые нормы и стандарты изменили его качество. Еще 5 лет назад мы делали кровлю из рубероида, и она уже через год текла. Сегодня его применение запрещено. 5 лет назад мы сдавали жилье с незастекленными лоджиями. А потом каждый стеклил их на свой вкус. Сейчас в соответствии с требованием горисполкома по улучшению внешнего облика Минска дом сдается с застекленными лоджиями. Посмотрите на фасады новых домов. Сегодня они окрашены стойкими красками защитно–декоративных составов, которые не смоет через две недели дождь, как это было раньше. Один квадратный метр такой отделки фасада стоит от 1 до 4 долларов. Но любому новоселу хочется видеть свой дом красивым.
Да и инженерное обеспечение жилых зданий стало иным. Год назад противопожарные датчики еще не стояли в каждой комнате новостройки. Сегодня это норма, как и средства индивидуального тушения пожара. Поменялись подходы к обеспечению квартир электричеством: вместо двух кабелей на разводку, подходящих к каждой розетке, сегодня имеем три. Это евростандарт, которого требует современная бытовая техника. Принципиально изменилось качество отделочных материалов: обои, линолеум, плитка совсем не те, что были вчера. Лифты и те преобразились! Сегодня их грузоподъемность — 630 килограммов вместо прежних 400.
Вот почему проектировщикам трудно уложиться в предельную стоимость квадратного метра типового жилья. Что такое было типовое жилье раньше? Квартира, которая устраивала всех и не устраивала никого. По числу квадратных метров она вроде была социально востребована: 2 — 3 комнаты, санузел, кухня. Но как только жилец входил в нее, ему все не нравилось. Один проем мешал поставить диван, второй — шкаф. Самовольные перепланировки начались–то не от хорошей жизни! А сегодня мы даже в крупнопанельном домостроении имеем 464 серию М, которая позволяет, не вмешиваясь в конструкцию здания, перепланировать жилплощадь под потребности конкретного человека. Другое дело, что пока еще трудно строить качественное жилье с нынешним уровнем зарплат.
«СБ»: А какие возможности предоставляет банковская система для улучшения жилищных условий?
В.Романчук: АСБ «Беларусбанк» приступил к выдаче льготных кредитов на строительство жилья в соответствии с указами Президента в 1996 году. С 2005 года плата за пользование льготными кредитами значительно уменьшилась: с 10 до 5 процентов годовых, а для граждан, проживающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тысяч человек, и для многодетных семей — с 5 до 3 процентов.
Поскольку стоимость строительства возросла, увеличился и размер льготных кредитов с 75 до 90 процентов стоимости строительства нормируемого размера общей площади жилого помещения типовых потребительских качеств, а для граждан, проживающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тысяч человек и для многодетных семей, — с 90 до 95 процентов соответственно. Учитывая более низкие доходы, для граждан, проживающих в малых городах и сельских населенных пунктах, а также для многодетных семей срок пользования льготными кредитами увеличен до 40 лет. Кроме того, многодетные семьи имеют право на внеочередное получение безвозмездной субсидии в размере 5 процентов стоимости строительства жилья.
Наряду с этим учреждения банка осуществляют выдачу кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья на общих основаниях. В последние 5 лет кредиты на указанные цели начали предоставлять многие банки, так что возможности получить кредит на строительство жилья значительно выросли.
Кроме того, плата по кредитам на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья постоянно снижается. Например, с 1 июня процентная ставка по кредитам на указанные цели в белорусских рублях снижается до 18 процентов годовых. Посильна ли она? Возможно, не для всех. Однако с каждым годом по мере снижения платы за пользование кредитами в белорусских рублях на строительство и приобретение жилья растет их популярность, о чем свидетельствует ежегодное увеличение объемов выдачи таких кредитов. Если в 2004 году в национальной валюте было выдано 11 млрд. рублей, то за 4 месяца текущего года — уже 10 млрд. рублей, в иностранной валюте — 64 и 15 млн. долларов соответственно. Замечу, что процентные ставки снижаются не только по новым, но и по ранее заключенным договорам.
Но вот что интересно: учитывая постоянное снижение ставки рефинансирования, вполне возможно, что уже в ближайшие годы плата за пользование льготными кредитами и кредитами на общих основаниях сравняется.
«СБ»: В редакцию приходит немало жалоб на то, что срываются сроки строительства, жилье сдают с недоделками, при выходе из ЖСК или долевого строительства человеку возвращают деньги без индексации. Как защитить себя от подобных неприятностей?
Т.Затуренская: Что касается срыва сроков строительства, то причиной, общей для всех, может быть отсутствие своевременного финансирования, в большинстве своем за счет средств граждан, так как вопросов с льготным кредитованием при условии своевременного оформления необходимых документов не возникает. Все недоделки должны фиксироваться в акте приемки дома при условии переноса отдельных видов работ на более благоприятный период. Также любой инвестор вправе обратиться в соответствующие инстанции при наличии вопросов по своей квартире. Что касается договора, то прежде, чем подписать, внимательно прочтите. Иногда просто удивляешься. Черным по белому написано: при выходе из долевого строительства деньги возвращаются по номиналу без учета индексации. И человек соглашается на такие грабительские условия, которые противоречат законодательству. А потом ищет виноватых. Типовой договор долевого строительства, существующий с 1998 года с изменениями и дополнениями, в принципе, устраивает и застройщика, и инвестора. Потому что ни одна сторона там не ущемлена. Но, к большому сожалению, сегодня многие застройщики применяют свою форму типового договора, и, как правило, там права инвестора ущемляются. Лично была в качестве эксперта на многих судах, где рассматривались дела о грубейших нарушениях законодательства, среди которых и указанные примеры.
Однако, к сожалению, приходится констатировать, что иногда застройщик фактически вынуждает гражданина подписать предложенный вариант договора, грозя в случае отказа не включать его в число застройщиков. Такому поведению тоже есть название.
Сейчас в типовой договор мы вносим изменения. Это вызвано объективными факторами. Постоянно меняется законодательство, в частности, в марте принято постановление Правительства об обязательном применении контрактных цен. Несмотря на то что нововведение относится напрямую к взаимоотношениям заказчика и подрядчика, инвестор, то есть гражданин, не может быть в стороне. Предполагается конкретизировать права и обязанности сторон, уточнить порядок взимания затрат на создание инфраструктуры, а также порядок возврата средств гражданам, прекращающим строительство.
«СБ»: И последний вопрос: какими будут в недалекой перспективе цены на жилье?
Т.Затуренская: Делается все, чтобы в этом году жилье, строящееся с государственной поддержкой, подорожало не более чем на 10 процентов. Что касается жилья для коммерческой продажи, то очень важно, чтобы соблюдался общепринятый порядок определения стоимости одного квадратного метра. Все затраты должны быть обоснованными. Ценообразование в строительстве — это достаточно жесткий и регламентированный механизм, и все дополнительные «накрутки» должны соотноситься с нормами законодательства. В таком важном социальном государственном деле недопустим принцип «разрешено все, что не запрещено». В качестве примера можно рассматривать затраты на услуги заказчика, оплачиваемые сверх стоимости квадратного метра, предельный размер которых не установлен, хотя они частично заложены при составлении сводного сметного расчета. Принимаются и административные меры. Мы рекомендовали организациям, строящим жилье на селе, ограничить рентабельность 4 процентами, такой принцип можно распространить и на город. Но будет и дорогое элитное жилье, что само по себе является нормой в любом обществе.
