«За самовольные ремонты нужно наказывать жестче»
Дом, в котором во время ремонта треснула плита перекрытия. Виновник происшедшего должен за свой счет провести восстановительные работы.
Недавнее происшествие в Могилеве вызвало резонанс.
Утром в городской отдел по чрезвычайным ситуациям позвонили взволнованные хозяева трехкомнатной квартиры в девятиэтажном доме № 2 по улице 30 лет Победы. Из-за ремонта этажом выше в одной из их комнат треснула плита перекрытия. Казалось, еще чуть-чуть, и потолок рухнет.
В Могилевском областном управлении МЧС рассказали:
— Наши специалисты на месте происшествия установили: в трешке на восьмом этаже в первом подъезде девятиэтажного панельного 1976 года постройки дома, находящегося на балансе ЖЭУ-15 Ленинского района Могилева, на потолке частично отслоилась штукатурка. Комиссия обследовала квартиру: обнаружились трещины шириной 0,5 см, а в центре плиты перекрытия — 2—3 см.
Оказалось, этажом выше строительные конструкции несущей бетонной стены между комнатой и кухней самовольно демонтировали и сложили в одном месте. В результате превышения допустимых нагрузок плита перекрытия между этажами не выдержала, произошло нарушение ее целостности.
Работники ЖРЭУ Ленинского района Могилева составили акт комиссионного обследования помещения. Эксперты пришли к выводу, что жизни и здоровью людей угрозы нет, эвакуация жильцов не нужна.
При этом экстренные меры все же были приняты: работники МЧС усилили строительные конструкции в квартирах крепежными элементами. Однако этого недостаточно. Виновнику ЧП предстоит за свой счет восстановить помещение до первоначального проектного состояния. Конечно, это обойдется в копеечку.
Я решила побывать в этом доме. Позвонила в одну из квартир. Мне открыла приятная дама средних лет в домашнем халате, улыбнулась. Но узнав, по какому я поводу, тут же закатила глаза: вот достали!
Проходившие по дорожке парень с девушкой рассказали, что среди жильцов дома до сих пор кипят страсти. Они тоже считают, что тех, кто делает самовольные ремонты, нужно наказывать строже, вплоть до выселения. А то так они и дом развалят! Сколько подобных случаев было в других странах: обваливались стены, гибли люди.
К сожалению, с самими участниками конфликта встретиться не удалось. Когда я позвонила в квартиры, в которых, по моей информации, все и случилось, мне не открыли. То ли жильцов действительно не было дома, то ли им надоело повышенное внимание к их персонам. Людей понять можно: у них серьезные неприятности, причем со значительными финансовыми расходами.
Обратный эффект
Чуть ли не каждый новый владелец квартиры, приобретенной на вторичном рынке, начинает с глобальных переделок, даже если жилплощадь досталась ему в идеальном состоянии. Оно и понятно: хочется обустроить собственное жилье на свой вкус. Поэтому двушки превращаются в студии, а случается, наоборот, от большой комнаты отгораживают маленькую спальню. Несколько квартир объединяют в одну большую, иногда даже двухуровневую. Одним хочется увеличить площадь комнаты или кухни за счет лоджии, другим — переделать раздельный санузел в совмещенный. Иногда пытаются «замуровать» вход в кухню из коридора и вырезать другой из гостиной. Случается, кухню хотят переделать в дополнительную комнату, а символический кухонный уголок оборудовать в коридоре. В общем, фантазия владельцев недвижимости безгранична.
Часто хозяева полагают, что уж на собственных «квадратах» они вольны делать все что угодно, ведь проверять интерьер вряд ли кто-то придет. И нередко незаконные «усовершенствования» действительно остаются никем не замеченными годами, если не произошло никаких ЧП непосредственно во время производства работ или не возникли конфликты с соседями.
Однако нужно иметь в виду, что «гнездышки» с незаконной переделкой очень трудно продать. А если получится это сделать, неприятности впоследствии могут возникнуть как у прежних, так и у новых хозяев.
Есть категория владельцев квартир вроде и сознательных, понимающих, что перепланировка без разрешения не делается. И все же сначала они выполняют работы, а потом пытаются «все это» узаконить.
В принципе, иногда у них получается, хотя такой алгоритм действий отнюдь не приветствуется, особенно в последние годы. Правильнее сначала получить разрешение, подготовить документацию, а уж потом приступать к работам.
Далеко не каждый полет фантазии может пройти через игольное ушко закона. Тогда заставят переделывать «обратно», да еще оштрафуют.
Защитный договор
Главный инженер строительной фирмы Геннадий Новиков делится своими наблюдениями:— В нашей отрасли работает множество дипломированных специалистов: архитекторы, проектанты, инженеры, высококвалифицированные рабочие. И все равно случаются просчеты, аварии, трудноразрешимые ситуации. А между тем владельцы квартир, очень далекие от стройки, нередко берут на себя смелость самостоятельно рисовать «проекты», ни с кем не согласовывать и нанимать неких спецов по устной договоренности. Вполне закономерно, что у жильцов многоквартирного дома вскоре после начала такой перепланировки начинаются проблемы.
Геннадий Новиков уверен, что оформлять договорные отношения со строителями в письменной форме нужно в любом случае. В договоре необходимо четко прописывать объем работ и сроки выполнения, порядок расчета, ответственность. Это дисциплинирует.
Сначала — бумаги, потом — перфоратор
Мне недавно понадобилось расширить условный дверной проем в несущей стене квартиры. Стала узнавать, что требуется для получения разрешения. На первый взгляд, все максимально просто: это делается по принципу «одного окна» в горисполкоме или администрации района. Нужно подать документы и ждать около месяца. Обычно выдают быстрее, причем бесплатно.Но что представляет собой необходимый пакет документов? Конечно, как обычно, заявление установленного образца и паспорт. С этим все ясно.
Затем технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на помещение.
Если в квартире уже делалась какая-то перепланировка, но не оформлялась документально, понадобится ведомость технических характеристик — документ, отражающий отличия фактического состояния объекта от зарегистрированного в техпаспорте. Для того чтобы его получить, нужно обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру в своем городе и заказать обследование квартиры. Его стоимость вместе с оформлением ведомости — от 72 до 125 рублей в зависимости от площади жилья.
Кстати, этот документ понадобится в любом случае, только позже — для предъявления комиссии, которая будет принимать работы.
Также нужно удостоверенное нотариально письменное согласие на проведение работ каждого совершеннолетнего гражданина, имеющего право владения и пользования ремонтируемым помещением, в том числе временно отсутствующих. А это опять материальные затраты, а главное, время.
Еще потребуется описание работ по реконструкции помещения.
Справку о составе семьи и копию лицевого счета можно принести самостоятельно. Или работники «одного окна» без вашего участия запросят и получат оба документа, воспользовавшись общегосударственной автоматизированной информационной системой.
Увы, мне потребуется еще и проект, а это опять время и деньги. Специалисты, с которыми мне удалось связаться, не обрадовали: документация на усиление дверного проема будет стоить не менее 300 рублей. Что ж, продолжу искать варианты. Когда проект будет готов, автор или заказчик — как договорятся — должен согласовать его в отделе архитектуры и строительства местного исполкома.
Если при перепланировке производятся изменения в несущих конструкциях многоквартирных домов, потребуется и проведение государственной экспертизы проекта. А уж после всех согласований, если документы не вернут на доработку, прежде чем приступить непосредственно к ремонту, нужно заключить еще и договор на осуществление технического надзора с организацией, имеющей право на такую деятельность.
Увы, человеку, не посвященному в тонкости строительного дела, сложно даже запомнить с первого раза весь алгоритм действий, не говоря уже о том, чтобы все это выполнить. Громоздко, не всегда понятно.
Неудивительно, что некоторых владельцев квартир предстоящее обивание порогов и серьезные материальные затраты отталкивают: зачем возиться со всем этим, когда предложений в интернете море. Например, алмазная резка дверных проемов — от 10 рублей за квадратный метр. Дешево и сердито, и шабашники не спросят никаких документов.
Могилевский риелтор Оксана Герасименко поделилась своими наблюдениями. По ее подсчетам, примерно 10 % продавцов квартир пытаются продать жилплощадь с неузаконенной перепланировкой и еще 20 % — с изменениями, оформленными по всем правилам. В остальных квартирах могилевчан ремонт ограничивается заменой окон-дверей, напольного покрытия, плитки в ванной, так что согласований не требует.
Общаясь со своими клиентами, Оксана заметила одну особенность: некоторые стараются все же сначала сделать ремонт, а потом его узаконить. Даже если в этом случае придется заплатить штраф, обычно он минимальный: на данный момент 14 рублей 50 копеек. Правда, люди с каждым годом становятся грамотнее. Все больше покупателей не хотят приобретать квартиры, в планировке которых имеются несоответствия с техпаспортом. И владельцы квартир все чаще, затевая переделку, задумываются о предварительном получении всех необходимых документов, оформленных надлежащим образом. Тем более что порядок их получения за последние годы неоднократно упрощался, хотя все еще остается достаточно сложным.
Диплом на стол
Главный инженер Круглянской ПМК № 266 Владимир Шестаков имеет большой опыт работы в строительной сфере. Вот что он говорит:— Даже с проектом и всеми согласованиями не исключены серьезные неприятности, если за дело берутся дилетанты. Конечно, поклеить обои или уложить плитку в ванной хозяин квартиры может самостоятельно или с привлечением самозанятых.
Но все ответственные задания должны выполнять только профессионалы. По существующему законодательству недипломированных и неаттестованных строителей к работе не допускают. Будь это каменщик или сварщик, он должен пройти курс обучения, подтвердить свою квалификацию.
Специалисты четко знают и технологии процессов, и правила поведения на стройке. Если же во время перепланировки будут случайно повреждены инженерные системы, появятся трещины и другие изменения в конструкциях здания, профессионалы предпримут четко прописанный для таких случаев комплекс действий. Шабашники же часто и вовсе не замечают тревожных звоночков.
Владимир Шестаков продолжает:
— Допускаю: существующая процедура получения разрешений на перепланировку для обычного человека достаточно сложна и не всегда понятна. И все же при желании разобраться можно, ведь большинство требований обосновано. Речь идет о безопасности людей, их жизни и здоровье. Да, некоторые упрощения не помешают, но они и так появляются год от года. В то же время не мешает повысить и ответственность тех, кто занимается самовольными переделками. Пока в нашей стране этим людям грозит штраф. Если они его не платят, в худшем случае — принудительное исполнение: запрет на выезд за границу, управление автомобилем. В большинстве же стран за этот вид нарушений предусмотрена уголовная ответственность. А кое-где нерадивого владельца недвижимости могут решением суда лишить собственности на квартиру, выставив ее на торги.
Многие могилевчане помнят строительный скандал 2007 года, когда в результате неудачного ремонта рухнул памятник архитектуры XVIII века на улице Ленинской, 7: от здания остался только фасад. Объект имел государственную ценность, а, как известно, реставрация такой недвижимости имеет свою специфику: восстанавливают как можно ближе к первоначальному виду с учетом аутентичности.
Увы, индивидуальный предприниматель, выкупивший здание, наверное, историей интересовался мало. Начал ремонт с нарушением закона, не согласовав проект со специалистами.
ЦЕНА ВОПРОСА
Есть фирмы, берущиеся на основании доверенности от заказчика помочь ему пройти перепланировочный путь. Примерная цена этих услуг такая:
♦ получение разрешения исполкома — в среднем 300 рублей, займет 2–3 недели;
♦ проектирование — 350–400 рублей, около недели;
♦ техническое заключение о состоянии несущих конструкций — 300–350 рублей, до недели;
♦ защита проекта перед стройэкспертизой — 200 рублей, до пяти недель (плюс госпошлина за экспертизу по договору — около 250 рублей);
♦ согласование проекта в исполкоме, ЖЭУ — 150 рублей, до двух недель;
♦ согласование технадзора с обмерами — 300 рублей, до трех недель;
♦ согласование ввода в эксплуатацию — 300—400 рублей, до двух недель.
Есть более бюджетный вариант: вы сами ходите по учреждениям, а специалисты фирмы консультируют вас дистанционно, профессионально сопровождают по всем кабинетам, дают разъяснения и рекомендации. Такая помощь обойдется в общей сложности примерно в 400 рублей.
НУЖНО ЛИ ДАТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ УЗАКОНИТЬ СТАРЫЕ ПЕРЕДЕЛКИ?
Николай Курносов, юрист:
— В некоторых странах звучат предложения провести амнистию перепланировок: разрешить владельцам квартир узаконивать все изменения в декларативном порядке, если они не угрожают целости здания и коммуникаций. Аргументируется предложение тем, что человек должен иметь право обустраивать свое жилище по своему вкусу. Думаю, и нам это можно взять на вооружение.
А пока у нас даже у нового владельца квартиры, купившего недвижимость с незаконными переделками, могут быть неприятности. Хотя, как показывает практика, если человек сам обратится в администрацию района, чтобы узаконить перепланировку, сделанную прежним хозяином, в большинстве случаев он будет освобожден от штрафа. И если перестройка не относится к перечню запрещенных, ее, скорее всего, узаконят.
ТОП НЕОБЫЧНЫХ ПРОЕКТНЫХ ИЗМЕНЕНИЙ ЖИЛЬЯ
♦ В 2017 году в витебской квартире загорелась сауна. Владелец квадратных метров, 52-летний предприниматель, получил ожоги. Между тем он далеко не единственный, кто оборудовал в многоэтажке баню. Сделать это можно на законных основаниях, есть фирмы, занимающиеся обустройством квартирных саун. Получение всех разрешений и согласований занимает около двух месяцев, сама баня обходится в 4—5 тысяч у.е. по курсу.
♦ Некоторые горожане пристроили чердаки к своим квартирам верхнего этажа, причем все легально. Хотя это сложно: согласования занимают до полутора лет. Но, к сожалению, бывают случаи, когда владельцы захватывают технические этажи и чердаки незаконно. Прорубают окна, проводят отопление и электричество. Иногда делают это неумело, и тогда страдают другие жильцы: в доме начинаются перепады напряжения, становится холоднее. Дополнительные квадратные метры используют под кладовки, мини-кабинеты, гостевые спальни, тренажерные залы.
♦ В одной столичной многоэтажке хозяевам однокомнатной квартиры на верхнем этаже удалось присоединить к своей квартире лифтовый холл с окном, получилась вторая комната площадью около семи «квадратов». Перепланировка узаконена: делалась она сравнительно давно, когда для получения соответствующего разрешения было достаточно только согласия соседей по этажу.
♦ Столичный житель оборудовал на крыше городской многоэтажки террасу стоимостью 10 тысяч долларов. Кстати, несколько фирм предлагают соорудить такие же всем желающим и узаконить.
♦ Был случай, когда жилец задумал в своей квартире бассейн и даже уже приступил к работе. Вмешательство бдительных соседей не позволило завершить стройку. Кстати, он такой не единственный: бассейны в квартирах все же делают, правда, мини, вместо ванной. Есть и фирмы, которые этим занимаются.
♦ Несколько жителей верхних этажей соорудили в своих квартирах настоящие дровяные камины, причем действующие.
♦ В последние годы появляются сады-огороды на крышах. Жильцы домов с подобными дачами утверждают, что это архитектурное решение создает множество проблем: залития, протекания. Специалисты говорят, что нужно усовершенствовать технологии такого садоводства. Приживутся ли грядки на белорусских крышах, покажет время.
mendeleva@sb.by
