«Неопознанные» объекты на судебном горизонте

Как избежать патовой ситуации при применении законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества? Об этом рассказал судья Высшего Хозяйственного Суда Беларуси Руслан Юмагужин

Как избежать патовой ситуации при применении законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества? Об этом рассказал судья Высшего Хозяйственного Суда Беларуси Руслан ЮМАГУЖИН. 

— Хочу адресовать вам, Руслан Хадыевич, вопросы, которые, как убедился, остро стоят перед субъектами хозяйствования. Их, в частности, поднимали представители СПК во время приема посетителей председателем ВХС Виктором Каменковым в Ивьевском районе, а также при проведении недавно в Минске Дня правовых знаний. Имею в виду проблему регистрации давно введенного в строй (как правило в сельской местности) недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. 

— Это достаточно острая проблема. Она то и дело возникает, потому что на момент вступления в силу (май 2003 года) Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» у нас в стране  большое количество объектов не было зарегистрировано. По ранее действовавшему законодательству такая регистрация не была обязательной. Этим занимались органы БРТИ (читатели прекрасно их знают, так как многие получали там, например, технический паспорт на квартиру). 

В названном мной законе записано: если в органах БРТИ, ранее осуществлявших государственную регистрацию (учет) недвижимого имущества (сейчас их заменили республиканская организация по государственной регистрации недвижимого имущества  и прав на него — РУП «Национальное кадастровое агентство» — и ее территориальные организации), имеется информация, необходимая для регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу, то первичное имущество считается зарегистрированным. А если такие сведения отсутствуют, то у субъектов хозяйствования возникают  проблемы. 

Положение о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений) и изолированных помещений, принятое постановлением Совета Министров от 8 июня 2004 года  № 689, определило, что при возникновении таких проблем и отсутствии акта приемки эксплуатируемого капитального строения субъектам необходимо обращаться в местный исполнительный и распорядительный орган. А  он должен принимать решение о возможности использования эксплуатируемого капитального строения. (Ныне перечень документов и сведений, которые необходимо представить в организацию по регистрации  недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, закреплен постановлением Совета Министров от 21 ноября 2007 года №1578.) И только после этого может быть проведена  регистрация. 

 Реалии таковы: к регистрации недвижимого имущества почти никто из субъектов хозяйствования особо не стремился. А такие объекты между тем то и дело появлялись и появляются на нашем судебном горизонте. Покупатели периодически обращаются в суды с такими претензиями: купили имущество, которое оказалось незарегистрированным, а компетентные органы в такой регистрации отказывают. 

Судебные исполнители также сталкиваются с проблемой: как продать незарегистрированный объект? Должник в таких случаях заявляет: «Делайте с ним что хотите». Но делать что хочешь с таким объектом никак нельзя. 

Путем регулирования судебной практики до конца существующую проблему мы не разрешили и не разрешим. 

— Нужны усилия на законодательном уровне? 

— Да, есть необходимость в принятии нормативного акта, определяющего особенности порядка реализации судебными исполнителями такого имущества. 

— Знаю, что вы, Руслан Хадыевич, недавно проводили обобщение судебной практики в вопросах применения хозяйственными судами законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Что показал анализ? 

— С учетом анализа судебной практики в принятом постановлении Президиума ВХС сделан акцент на разъяснении процессуальных вопросов, поскольку дала о себе знать именно проблема, которую вы затронули. А именно: в каком порядке рассматривать дела такого рода — в исковом или в порядке оспаривания  актов госорганов? 

Фактически получалось, что оспаривалась регистрация как таковая и ее обжаловали в рамках статьи 25 Хозяйственного процессуального кодекса. 

Президиум ВХС определил, что требования об оспаривании регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним можно рассматривать только в исковом производстве, поскольку регистрация является правоподтверждающим актом возникновения гражданских прав у какого-либо субъекта.  Что же касается жалоб на действия (бездействие) должностных лиц организаций по государственной регистрации, то они подаются по-прежнему в рамках статьи 25 ХПК. 

— У наших читателей возникал вопрос: фирма находится в Брестской области, а орган, регистрировавший объект недвижимости, — в Минской области. Наяву два ответчика, и субъекту хозяйствования раньше в таком случае можно было обращаться по своему выбору в Хозяйственный суд Минской либо Брестской области. Сейчас, получается, такого выбора нет… 

— Да, Президиум ВХС определил, что все дела такого рода будут рассматриваться исключительно по месту регистрации недвижимого имущества, в том числе и жалобы на действия (бездействие)  должностных лиц организаций по регистрации. 

Представители регистрирующих органов высказывали замечания, что порой им приходят судебные постановления с неправильно изложенной технической характеристикой объектов недвижимости. Поэтому Президиум ВХС конкретно детализировал, что  суд должен исследовать при рассмотрении такого дела: обязательно запрашивать сведения, имеющиеся в регистрационном органе о данном объекте, чтобы в последующем в судебном постановлении точно указать основные данные объекта недвижимости и идентификационные сведения о его правообладателе в объеме, определенном законом. 

 — Проанализируем такую ситуацию. Объект регистрации введен в эксплуатацию до вступления в  силу Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». С учетом этого закона и статьи 220 Гражданского кодекса объект недвижимости считается таковым с момента регистрации. Получается патовая ситуация: с одной стороны, объект создан, допустим, в шестидесятых годах прошлого столетия, но не зарегистрирован. И вроде бы конкретное здание перестало быть объектом недвижимости… 

— Поэтому в постановлении президиума разъяснено, что если создание и введение в эксплуатацию имели место до вступления закона в силу, то оно является объектом недвижимости, но его оборот ограничен. То есть продать его собственник не сможет, пока не зарегистрирует в установленном порядке. Надо его зарегистрировать, чтобы потом производить любые сделки. 

Кстати, такая же проблема давала о себе знать при рассмотрении заявлений по установлению юридического факта, влекущего возникновение права собственности покупателя (владельца) здания. Вот типичная ситуация: объект не зарегистрирован, тем не менее его продали. Покупатель, получив отказ в регистрирующем органе, шел в суд. И судебная практика оказывалась в итоге неоднозначной. Поэтому последовали разъяснения (на мой взгляд, абсолютно обоснованные): суд отказывает в удовлетворении требований таких покупателей недвижимости, поскольку сделка являлась ничтожной. 

Одновременно возникли и другие патовые ситуации. Например, договор купли-продажи объекта состоялся, а организация, его продавшая, оказалась ликвидированной. Так могло получиться, когда покупатель долго не обращался за регистрацией здания. А  когда обратился, то продавца не оказалось. В таких исключительных случаях, разъяснил Президиум ВХС, судом может быть рассмотрено заявление об установлении юридического факта принадлежности на праве собственности недвижимого имущества. 

— Еще одна непростая ситуация. Унитарное предприятие реорганизуется в хозяйственное общество. Возникает вопрос: как быть с имуществом? 

— В постановлении разъяснено, что если учредитель УП внес имущество изначально в уставной фонд, то в случае реорганизации, например, в ООО оно переходит в право собственности этого общества. Если же имущество было в пользовании, то в этом случае учредитель сам принимает решение о судьбе имущества. 

— До сих пор мы вели речь о практике судов хозяйственных. Но с аналогичными ситуациями приходится сталкиваться и общим судам, точнее, их судебным исполнителям. Например, по решению суда конкретному гражданину предприятие должно произвести  определенные выплаты. Но сделать этого не может: «сидит» на картотеке. Судебные исполнители, которые действуют в интересах гражданина, решают продать имущество предприятия-должника, а оно оказывается незарегистрированным… 

— Вы правильно заметили. Затронутая проблема должна решаться как хозяйственными, так и общими судами. 

— Скажите, намерен ли Высший Хозяйственный Суд сделать следующий шаг в данном направлении? Ведь проблем, связанных с недвижимостью, более чем достаточно… 

— Да, есть  намерение поднять их решение на более высокий уровень — пленум ВХС. В наших планах провести во второй половине нынешнего года обобщение всей судебной практики по делам, связанным с недвижимостью. Проанализируем все дела такого рода за 2007 год и часть нынешнего. 

В недавно принятом постановлении Президиума ВХС охвачены вопросы процессуальные, то есть как и где рассматривать конкретные дела, на что обращать внимание, чтобы не возникало проблем. 

Что касается разных категорий дел, связанных с регистрацией,  устранением ошибок не технического характера, которые возникают, например, при наличии нескольких собственников в одном нежилом здании, аннулировании регистрации, то такой анализ еще впереди. Надеюсь, что выйдем на соответствующее постановление пленума, которое поможет формировать судебную практику с наименьшими издержками. 

Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter