В обзорах и высказываниях о рынке недвижимости лично меня всегда умиляет упоминание «справедливой» цены в 1700—1800 долларов за метр квадратный. Для кого она таковой является?! Конечно, стремительно дорожают энергоносители, строительные материалы, другое сырье… Впрочем, Европа уже давно живет с ценами на энергоносители, не сопоставимыми с белорусскими. Тем не менее в европейских странах понятие «справедливости» цены на жилье несколько иное: цена квадратного метра должна быть приблизительно равна средней заработной плате.
Впрочем, у европейцев жилищная проблема если и существует, то в другом ракурсе. В нашей республике на нее до сих отбрасывают тень жилищный дефицит советского времени и минимальные объемы новостроек в 90-е. По сути, заоблачная стоимость коммерческого жилья не что иное, как сработка классической рыночной формулы: либо спрос рождает предложение, либо это сказывается на цене. Так оно и получилось. Поэтому и правительство одним из способов борьбы с динамикой цен на жилье избрало подход насыщения им рынка.
Иногда кажется: вот оно, заветное выравнивание спроса и предложения, когда цены неминуемо поползут вниз. И не на несколько процентных пунктов, а ощутимо. Все-таки миллионы квадратных метров квартир ежегодно сдаются в эксплуатацию в республике. Но немало жилья и «списывается» со счетов. Да и домов, признанных официально непригодными для проживания, тоже стоит еще немало. В итоге за год республиканский жилищный фонд прирастает всего на несколько сотен тысяч метров квадратных. Поэтому требование довести метраж новостроек к 2011 году до 10 миллионов метров квадратных – одно из условий приближения стоимости «квадрата» к действительно справедливой.
Активизацию частных застройщиков многие связывали с долевым строительством, для которого было определено новое правовое поле в начале этого года. По идее Указ №55 «О некоторых вопросах долевого строительства», который регулирует эти вопросы, устраивает практически всех: и застройщиков, у которых появляется возможность привлекать средства населения в строительство еще на начальном этапе, и граждан – цены «долевки» высокие, но более приемлемые, чем на вторичном рынке. Но есть опасность, что долевое строительство затормозит… дефицит земли. А точнее, участков, выделяемых под застройку. На одном из прошедших недавно круглых столов начальник отдела инвестиционных жилищных программ и жилищного строительства Минстройархитектуры Татьяна Затуренская отметила: по новым правилам долевого строительства уже начата работа над 18 объектами, но все они будут возводиться на участках, выделенных до вступления в силу Указа №55. Получается, что за 4 месяца земельных «угодий» долевым застройщикам не выделялось?.. По крайней мере, Татьяна Затуренская таких фактов не припомнила.
Рискну предположить: проблема высокой стоимости жилья лежит не столько в стенах, сколько в фундаменте, а точнее в участке, на котором он возведен. Сколько ни будут стараться застройщики, при дефиците участков не появится и реальная конкуренция. А значит, и экономить на своих прибылях никто не будет. Кстати, структура стоимости квадратного метра – почти тайна, недоступная рядовым потребителям жилья. Только известно, что прибыль застройщика редко превышает 18 % (при строительстве для дольщиков-очередников норма прибыли ограничена 5 %), еще 7—10 % приходится на оказание услуг застройщиком. Около 70 % цены квадратного метра приходится на себестоимость объекта. До этого момента вся арифметика вполне понятна. А дальше начинается темный лес. По крайней мере, так и не удалось дознаться, сколько же процентов приходится на стройматериалы, сколько на оплату строительно-монтажных работ и, самое интересное, какие затраты в себестоимости жилья приходятся на земельный участок. А возможно, причина тайны весьма проста: слишком дорого земля в столице обходится для частных застройщиков. Поэтому и структуру квадратного метра внятно «расшифровывать» практически никто не хочет.
