Настроены достроить

Какие забуксовавшие инвестпроекты в ближайшее время получат вторую жизнь

Отель Hyatt, газпромовская высотка, торговый комплекс на месте Червенского рынка
Коммерческие долгострои — бельмо на глазу любого города. Не важно, современный мегаполис это или маленький районный центр. Бывает так: старые вокзалы и рынки, здания больниц и музеев демонтируются, а на их месте современные торговые и развлекательные центры, жилые кварталы и зоны отдыха так и не появляются. В тонкостях неудачных инвестпроектов и судьбе самых будоражащих общественность долгостроев разбирались корреспонденты «Р».

Рынок коммерческой недвижимости в Минске оживился: на пересечении улиц Богдановича и Купалы начались работы по сносу бывшего здания 2-й больницы. А еще появилась информация о том, что российский Сбербанк инвестирует более 100 миллионов долларов в сложные проекты города. Говорят, один из них — многофункциональный комплекс с отелем возле цирка. Червенский рынок, автовокзал «Московский», троллейбусное депо в районе площади Победы — эти объекты уже стали частью городской истории. Сегодня на их месте — пустыри, незаконченные стройки, заборы. За каждым из них — своя история, свои планы и чаяния. Почему далеко не всегда инвестору получается довести задуманное до конца? И получает ли, кроме головной боли, какие-то дивиденды от долгостроев город?

Так выглядит Червенский рынок сегодня.
Фото Виталия ПИВОВАРЧИКА

Одна из проблемных площадок Минска — бывший Червенский рынок, за сложными перипетиями судьбы которого горожане следят уже более десяти лет. За это время страсти поутихли, иностранный инвестор появился и ушел, а конкретики в деле больше так и не стало. Напомним, в 2008 году стало известно, что реконструкцией полюбившегося многим горожанам рынка будет заниматься иранская компания «Дидас», инвестдоговор с которой был заключен в 2011-м. Тогда иранцы планировали вложить в проект 200 млн долларов. Амбиции действительно были большие: компания размахнулась, вышла за пределы ранее разработанного Мингорисполкомом проекта и предложила построить на пересечении улиц Маяковского и Аранской большой торговый комплекс, четырехэтажный подземный паркинг и 20-этажную гостиницу с номерами-квартирами. Ожидалось, что строительство завершится в 2015-м. Но оно даже не началось. В комитете экономики Мингорисполкома объясняли: инвестор еще на начальном этапе допустил нарушения в сроках проектирования, а также в занятии и освоении земельного участка. Кроме того, задерживались снос недвижимости и выплата компенсаций собственникам сносимых зданий.  

...А таким его «видел» бывший инвестор — иранская компания «Дидас».

В результате инвестдоговор был пересмотрен и с иранской компанией заключили допсоглашение на довольно жестких условиях. Однако такая мера не помогла, и в прошлом году городским властям пришлось окончательно расстаться с иранским инвестором. Право на застройку лакомой площадки выставили на аукцион, где минувшей осенью его на 5% выше заявленной стоимости (она составляла около 657,5 тысячи долларов) приобрела неизвестная компания, резидент Беларуси. В конце декабря прошлого года председатель  Мингорисполкома Андрей Шорец был предельно краток: новый инвестор должен в течение года определиться с объектом застройки. 

По оценке директора департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси Дениса Четверикова, на рынке коммерческой недвижимости уже стало обыденностью то, что  вовремя вводится лишь 30—40% заявленных объектов. Минувшие 2015—2016 годы в этом плане не были исключением, однако в этот период  несколько крупных проектов оказались на виду и на слуху не только у узкого круга специалистов рынка, но и у всей общественности.

— Например, это крупные комплексы «Дана Молл» и «Галерея Минск». Застройщики и в интернете, и в многочисленных интервью СМИ  по нескольку раз называли даты торжественного открытия. День «Х» наступал, а объект не вводился. Потом это приводило к резонансу и нелестным комментариям. Сегодня проектов, которые можно назвать долгостроями, не так уж и мало, причем в различных сегментах коммерческой недвижимости. В частности, из многофункциональных комплексов можно назвать проект с рабочим названием «Кемпински», комплекс «Хаятт», МФК «Магнит», из торговых — ТРЦ «Гулливер», «Галерея Сеница», из офисных — бизнес-центр «Шоколад» и другие. 

Причины, которые приводят к переносу сроков, в каждом конкретном случае могут быть разные. Но зачастую 80% неудач связаны с затруднениями в финансировании строительно-монтажных работ.  Но бывают и другие факторы. Например, добавляет эксперт, подрядные организации не могут в срок освоить весь объем работ даже при имеющемся финансировании. В сегменте офисной недвижимости нередко случается так, что для долевого строительства застройщик не может привлечь к реализации объекта  необходимое число дольщиков. Что касается знаковых проектов, открытие которых запланировано в этом году, Денис Четвериков поясняет:  

— Конечно, мы не можем отвечать за реальные возможности застройщиков. Но они заверяют, что наконец примет посетителей ТРЦ GreenCity в Каменной Горке, ТРЦ DiamondCity в районе пересечения МКАД и улицы Громова, ТРЦ PalaZZoMall на Орловской. Есть вероятность, что до конца года будет реализован один из самых крупных в стране региональных проектов. Речь идет о торгово-развлекательном центре TRINITI, который в Гродно строит компания «Конте СПА». Общая площадь комплекса составляет практически 85 тысяч «квадратов», из которых более 64 тысяч приходится на арендопригодные площади.

Полина КОНОГА

konoga@sb.by

Инвестор в группе риска


В прошлом году в рейтинге авторитетного издания Foreign Direct Investment Magazine (это подразделение журнала Financial Times) Минск занял второе место в номинации «Лучший крупный европейский город будущего 2016—2017 с точки зрения рентабельности для иностранных инвестиций». Кроме того, наша столица вошла в десятку лучших крупных европейских городов по стратегии привлечения прямых иностранных инвестиций, уступив Лондону, Стокгольму, Амстердаму, Вене, Милану, Варшаве.

Сейчас в городе реализуется 41 инвестиционный договор на общую сумму более 6,2 миллиарда долларов. Правда, реализация 12 проектов временно приостановлена. В управлении инвестиций комитета экономики Мингорисполкома назвали причины заморозки.

— Все причины можно условно разделить на группы: основные и второстепенные. К первым относятся недостаточность финансирования, изменение конъюнктуры рынка и другие экономические факторы. В основе вторых — изменение намерений инвестора (в том числе в рамках его общехозяйственной деятельности), разногласия и споры с подрядчиками, замена подрядных и проектных организаций, корректировка проектной документации, факторы неэкономического характера и другие, — объяснили в управлении. 

Между тем любой инвестпроект может оказаться под угрозой или подвергнуться определенным рискам. Можно ли их предвидеть на стадии заключения договора с инвестором? В Мингорисполкоме перечисляют, что можно отнести к рискам, из-за которых в реализации проекта могут возникнуть определенные трудности. Во-первых, это недостаточная финансовая состоятельность, отсутствие необходимого организационно-кадрового потенциала инвестора и опыта успешной реализации проектов. Во-вторых, сюда же можно отнести сложность земельного участка, функциональное назначение и окупаемость объектов. При этом многие обстоятельства, которые тормозят реализацию инвестпроектов, открываются только на стадии строительных работ. Например, выясняется, что имело место изменение уровня (направления движения) грунтовых вод, или вдруг оказывается, что имеются не указанные в документации подземные сооружения и коммуникации. Третья группа рисков связана с нарушением условий инвестдоговоров. В результате этого объемы штрафных санкций и административные запреты на проведение работ влекут длительные приостановки строительства, расторжение инвестиционного договора и перевод проекта в общий формат (без льгот) либо его полное прекращение. 

При этом в Мингорисполкоме акцентируют внимание на том, что все указанные риски труднопрогнозируемы. Результаты их оценки на стадии заключения инвестдоговора в законодательстве четко не прописаны, а значит, не являются однозначными препятствиями  к заключению договора. Более того, чрезмерные ужесточения в этой сфере также могут способствовать снижению инвестиционной привлекательности города.

На вопрос, что теряет город в случае провальных проектов, в управлении инвестиций отвечают:

— Потери в таких случаях состоят в недостижении указанных целей: привлечения определенного объема инвестиций, развития городской инфраструктуры, создания рабочих мест, поступления налогов в бюджет. Методика их подсчета сводится прежде всего к объемам льгот, подлежащих возврату при расторжении инвестиционного договора и исчисляемых в денежном выражении. Это в первую очередь ввозные таможенные пошлины и НДС, земельные платежи, составляющие по крупным инвестиционным проектам в совокупности миллионы долларов США. Также к инвесторам, нарушившим сроки реализации проекта, применяется договорная неустойка, которая взыскивается в тех случаях, когда отсутствуют объективные причины нарушений договора, то есть при наличии вины инвестора.

При этом в Мингорисполкоме уверены: законодательство, регулирующее привлечение инвестиций, должно упрощаться и смягчаться, а также быть более гибким. В стране должны быть созданы максимально благоприятные условия для работы инвесторов на всех уровнях, и прежде всего в законодательстве. 

В очередь за Hyatt


Недостроенный отель Hyatt Regency Minsk, о котором «Р» писала в ноябре, может купить компания из Казахстана. Интерес к комплексу на берегу Свислочи проявляют покупатели из разных стран. Об этом рассказал директор ЗАО «Белреализация» Михаил Андреев, чья компания занимается организацией аукциона. Напомним, многофункциональный комплекс общей площадью более 46 тысяч «квадратов» предлагается потенциальным покупателям примерно за 50 миллионов долларов. В середине ноября прошлого года аукцион не состоялся по причине отсутствия заявок.

Законсервированный гостиничный комплекс Hyatt Regency Minsk скоро найдет инвестора
Фото isakidis-granites.by

— Интерес к этому объекту есть: из России, Казахстана. Объект интересен тем, что корпорация Hyatt готова продолжить отношения с новым собственником. Я пока не буду озвучивать конкретное предложение, которое сейчас есть. Скажу лишь, что казахстанская группа проявляет большую заинтересованность. Сейчас мы ожидаем, чтобы свое предложение потенциальные покупатели подкрепили банковскими гарантиями: то есть что конкретный банк готов профинансировать сделку. Потому что такие сделки никто не проводит за счет оборотных средств, как правило, для этого используются кредиты. Когда такую гарантию мы получим, антикризисный управляющий отеля, банкиры и наша организация будем вести переговоры о том, чтобы провести аукцион по цене, максимально приближенной к той, которую диктует рынок.

Дата второго аукциона не сообщается, однако известно, что пока он объявлен без снижения заявленной стоимости. При этом, поясняет Андреев, сейчас работает простая математика: 46 тысяч квадратных метров продают за 49 миллионов долларов. Средняя цена «квадрата» — меньше 1100 долларов. При этом в комплексе только 246 номеров, которые много места не занимают. Остальные площади — это многоуровневый паркинг, торговые и административные помещения, которые сейчас представляют собой бетонный пол да бетонные стены. По мнению эксперта, за тысячу долларов на рынке коммерческой недвижимости сейчас можно купить площадки с отделкой или минимальным ремонтом. 

Ульяна БУШУЙ

Что должно появиться на месте минских долгостроев


Троллейбусное депо № 1

Когда-то на его месте российский инвестор планировал возвести отель, элитное жилье и деловой центр. Впоследствии инвестдоговор  со спорами был расторгнут. Недавно речь шла о том, что разработка детального плана площадки уже завершена. Сообщалось о «невысокой, но достаточно плотной застройке, которая будет соответствовать статусу территории».

Бывший музей истории ВОВ

К 2020 году на Октябрьской площади должен появиться комплекс «БК Капитал Центр». В его составе будут административные и торговые помещения, бизнес-апартаменты, кафе и рестораны, подземный паркинг. На реализацию проекта планируется направить около 40 млн долларов. Инвесторами выступят европейские компании.

Автовокзал «Московский»

По первоначальным планам компании «Газпром», в 2018 году на месте бывшего автовокзала должен был вырасти небоскреб «Газпром Центр» высотой 189 метров. Строительство уже приостанавливалось, затем возобновлялось. И вот в очередной раз стройка законсервирована. Основной причиной называют технические проблемы с фундаментом будущего здания. 

2-я больница и НВЦ «БелЭкспо»

Начался снос корпуса 2-й городской больницы, работы продлятся до осени.
Фото Артура ПРУПАСА

В 2010 году участок передавали Оманскому государственному фонду за 10 миллионов долларов. Прошло несколько лет, но стройка так и не началась. После этого интерес к площадке проявляли арабские инвесторы, с которыми тоже не сложились отношения. И вот наконец 20 декабря 2016 года Мингорисполком заключил инвестиционный договор с арабской компанией Kopaonik Property Investment, которая построит на месте 2-й больницы многофункциональный комплекс. Компания  готова инвестировать в проект около 250 миллионов долларов. На месте бывшей больницы со временем появится гостиница с ресторанами, спа-комплексом, торговыми, офисными и сопутствующими площадями, а также подземный паркинг. Высота комплекса не превысит 5—6 этажей.

Площадью ходи


Ситуация на региональных рынках коммерческой недвижимости во многом напоминает ту, что сложилась в Минске. Со скидкой на масштаб, разумеется. Например, в Бресте последние пять лет стали настоящим бумом коммерческого строительства. В городе появилось несколько крупных офисных и торговых центров. Правда, некоторые объекты законченный облик так и не обрели.

Недостроенный гипермаркет «Продтовары» в Бресте ищет покупателей.
Фото Александра ШУЛЬГАЧА

В Брестском горисполкоме отмечают: недостроенных объектов коммерческой недвижимости немного, но они есть. Самый значимый из них — двухуровневый гипермаркет ОАО «Продтовары». Он расположен на въезде в город со стороны польской границы. Планы у инвестора были грандиозные. На пересечении Варшавского шоссе и улицы Махновича должен был появиться крупнейший в городе торговый объект общей площадью почти 14 тысяч «квадратов». Работы на стройплощадке начались в конце 2014 года. За-вершить их планировали в третьем квартале 2015-го. Не срослось. Хотя внешне гипермаркет практически готов. Но внутренние работы, похоже, даже не начинались. На фасаде здания давно висит огромное объявление: «Продается».

Что стало причиной заморозки строительства и почему было принято решение о продаже незавершенного торгового комплекса, достоверно выяснить не удалось. Первый заместитель генерального директора ОАО «Продтовары» Денис Гунько был краток: «Никаких комментариев по этому поводу не будет». 

Судя по всему, предприятие не потянуло столь масштабную стройку. Акционерное общество даже пыталось привлечь сторонних инвесторов для реализации проекта. Отдельные белорусские компании получили от «Продтоваров» приглашения поучаствовать в долевом строительстве торгового комплекса, который к тому моменту был готов на 30 процентов. Видимо, серьезных инвесторов не нашлось, и объект был выставлен на продажу. 

По мнению экспертов, ничего удивительного в этом нет. Региональный рынок купли-продажи коммерческой недвижимости так и не успел в полной мере сформироваться. Сегодня заключаются лишь разовые сделки с отсутствием системности и ярко выраженной тенденции. Агент по операциям с недвижимостью компании «Бугриэлт» Евгений Ошевнев отмечает:

— На протяжении 2015 года мы наблюдали снижение рынка как в плане активности, так и цены. Тогда казалось, что 2016 год станет временем постепенного восстановления рынка и увеличения его активности. Вопреки ожиданиям, на протяжении прошлого года мы видели ту же картину, разве что с замедлением темпов падения.

Нынешнюю ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Бреста эксперт называет благоприятной для покупателей и арендаторов. Сегодня именно они диктуют свои условия собственникам:

— За предыдущие годы Брест существенно прирос новыми площадями. В основном офисными и торговыми. Это также оказало свое влияние на общую ситуацию. Говорить о нехватке площадей в городе давно не приходится.

Как закономерный итог — снижение стоимости аренды. По данным агентства недвижимости «Бугриэлт», в 2015 году она просела на 30%, в минувшем — еще на 15—20%. Причем арендодатели идут на всевозможные уступки и послабления. Только чтобы удержать арендаторов. А последние все чаще выбирают небольшие помещения — до 50 «квадратов». И в первую очередь смотрят на цену. Сегодня аренда торговых площадей в Бресте стоит от шести долларов США за квадратный метр. Потолок — 15 долларов. Еще несколько лет назад стоимость аренды в торговых центрах доходила до 25, а кое-где и до 30 долларов. Аренда офисных помещений стоит от трех до восьми долларов. Склад обойдется еще дешевле — от доллара за квадратный метр. При этом многие помещения остаются незанятыми. В некоторых торговых и офисных центрах пустует около 30% площадей, хотя собственники постоянно снижают стоимость аренды. И в нынешнем году тенденция изменится вряд ли.

— Очень сложно делать какие-либо прогнозы о судьбе брестского рынка коммерческой недвижимости, — отмечает Евгений Ошевнев. — Вероятнее всего, в 2017 году мы увидим повторение тенденций 2016 года в плане активности рынка и постепенное снижение на 10—15% в плане ценового диапазона.

Павел ЛОСИЧ

p.losich@gmail.com

Версия для печати
Александр,53,Бобруйск
Надо попросить компанию Трампа заняться у нас строительством,как коммерческой,так и жилой недвижимости,а так же пригласить строителей из Японии,например---они не знают куда деньги девать,как и нефтяные короли и шейхи.
Заполните форму или Авторизуйтесь
 
*
 
 
 
*
 
Написать сообщение …Загрузить файлы?