Наше — всё

Быть домовладельцем непросто. Даже если это один частный дом и один хозяин. А если дом многоквартирный? Если собственников — не одна сотня? Тогда встает вопрос об организации. Например, в товарищество собственников во главе с полномочным председателем. А вот дальше — уже как повезет. Смогут жильцы самоорганизоваться так, что и дом, и кошельки будут в порядке, — получим жилье образцового содержания. Не смогут — и самоуправление вполне может закончиться самоуправством и многочисленными спорами вплоть до суда между «товарищами».

О том, что такое товарищество собственников жилья и станет ли оно конкурентом ЖЭСу, в конференц–зале редакции рассуждали заместитель начальника «ГП УЖХ Мингорисполкома» Галина ГилевиЧ, начальник отдела сопровождения реформ Минжилкомхоза Михаил Колосов, начальник центра сопровождения реформ в жилищном хозяйстве «ГП УЖХ Мингорисполкома» Олег Поскробко, директор УП ЖЭС–59 ЖРЭО Советского района Минска Сергей Драпей, главный инженер ТС «Очаг» Геннадий Каленов, председатель правления «ТС жилого дома по улице Филимонова, д. 14» Елена Латушко, главный инженер «ТС жилого дома по улице Филимонова, д. 14» Александр Маслюков и председатель «ТС здания по улице Бурдейного, 37» Ирина ПлавскаЯ.

«СБ»: Для чего нужно создавать товарищества собственников? Что это такое и какую роль они должны выполнять?

Г.Гилевич: Если кратко, то товарищество собственников — это некоммерческая организация собственников жилья и ее задача — обеспечение сохранности жилфонда и его текущее обслуживание. Дома, принадлежащие жильцам, не стоят на балансе государства — это собственность граждан.

М.Колосов: При подготовке закона о совместном домовладении и создании ТС Правительство ставило задачу снизить бремя финансовых затрат на обслуживание жилищного фонда. А также обратить внимание граждан на то, что жилье, в котором они живут, — это их жилье, их собственность. В этой связи у нас в 1998 году был принят закон, который и действует по настоящее время, создающий правовое поле для того, чтобы владельцы сами содержали свое жилье, создавали конкуренцию нашим государственным жилищным предприятиям по обслуживанию этого жилья и добивались уменьшения затрат на его обслуживание.

На сегодня у нас в стране около 400 товариществ собственников. Это немного. Но люди звонят, интересуются, что это такое — ТС, какие у них достоинства и преимущества по сравнению с ЖЭСами, какая перспектива. В соответствии с принятой у нас Концепцией развития жилищно–коммунального хозяйства до 2015 года планируется, что весь жилфонд будет обслуживаться на конкурсной основе, по договорам и в основном через ТС.

Г.Каленов: Основное отличие от домов коммунальной собственности в том, что все расходы по ремонту и содержанию дома несут члены ТС. Но это также стимулирует сохранность общего имущества. В «обычной» многоэтажке как бывает: вырвали энергосберегающий светильник — ничего страшного, ЖЭС починит. В ТС вырвали — в «жировке» новая строка: на восстановление, пусть 100 рублей с квартиры, но второй раз такой фокус удастся с трудом — и следить будут все. Человек очень тонко чувствует, где «наше», а где «ничье», и свое оберегает.

А.Маслюков: Каждый гражданин должен думать о себе, о своей собственности, в том числе о жилье, в первую очередь сам. А не надеяться на других. Государство будет, конечно, помогать, но только тем, кто сам по состоянию здоровья, материальному положению и другим причинам не может обеспечить себя. Остальные могут и должны работать, зарабатывать себе средства на жизнь, в том числе на жилье и на его обслуживание. Твоя собственность — сам за ней и смотри. И поэтому цель создания ТС — постепенно снять груз обслуживания собственности граждан с государства. Вроде логичная система...

Но что мы имеем сегодня? Образовываемые ТС оказались предоставленными самим себе. Вот вам право на создание ТС, и делайте что хотите. Ищите информацию о том, как действовать в рамках закона и своей инициативы, где хотите... Вот почему сегодня у нас так мало создано ТС. Дело в целом задумано неплохое, но вот исполнение хромает.

«СБ»: Какие проблемы наиболее типичны для товарищества собственников?

О.Поскробко: Во–первых, не хватает служебных помещений для работы уполномоченных лиц товарищества. Второе — сам штат работников. Сколько штатных единиц смогут содержать, например, жильцы небольшого 100–квартирного дома? Если дом не очень большой, то зарплата для работников становится проблемой. Кроме того, как только деятельность ТС становится прибыльной, налоги фактически забирают всю их прибыль. И конечно, порой людям не хватает элементарных знаний, в том числе и правовых, для эффективного управления общей собственностью. Во многом эти проблемы призван решить центр по сопровождению реформ в жилищном хозяйстве, созданный при Мингорисполкоме в марте этого года. Мы готовы оказать ТС любую методическую и организационную помощь, поскольку вовлечение граждан в содержание и управление своей собственностью — это основное направление работы центра.

Е.Латушко: Закон о совместном домовладении принят еще в 1998 году, и с тех пор никаких изменений не было принято. Видимо, никто и не анализировал, как он действовал 8 лет и действует сегодня, никто не интересовался, почему жильцы, постоянно выражая недовольство работой ЖЭСа, тем не менее не создают ТС. А между тем в этом законе и раньше отмечалась масса неясностей, разного рода нестыковок. А в настоящее время он попросту устарел, потому что не учитывает сложившихся реалий.

Кроме того, когда принимался закон о совместном домовладении, никто не подумал о том, что два процента площади, которые строятся по решению горисполкома, — это тоже собственность ТС. По–моему, каждое товарищество столкнулось с проблемой оформления этих двух процентов в совместную собственность всех жильцов. Идут судебные процессы в некоторых товариществах. Застройщик подтверждает, что эти два процента построены за наши средства. Но оформить в собственность фактически принадлежащую нам площадь никто не может. А в результате работники товарищества, не имея собственного служебного помещения, вынуждены ютиться в подвалах, в колясочных, в лучшем случае в чьей–то квартире.

М.Колосов: В новой редакции Жилищного кодекса, я думаю, эта ошибка будет исправлена.

Г.Каленов: Есть еще одна проблема — общее имущество: подвалы, техэтажи, лестницы. Вы знаете, что для того чтобы застройщику зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, достаточно предоставить агентству по государственной регистрации и земельному кадастру всего лишь заявление и справку о том, что это недвижимое имущество построено за его счет? Агентство достоверность этих данных не проверяет — оно не обязано этого делать — и регистрирует создание имущества и право собственности на него. Хотя указанное имущество в силу статьи 1 Закона «О совместном домовладении» относится к «общему». И получается, что застройщик может написать, что ему принадлежит и подвал, и колясочная, и даже весь технический этаж со всеми инженерными коммуникациями. А вот отменить регистрацию может только суд. Но все дело в том, что хозяйственный суд считает ТС «ненадлежащим истцом». Налицо явный пробел в законодательстве. В этом отношении мы бесправны. Если только соберемся все триста жильцов вместе, напишем триста заявлений в суд, все вместе будем ходить на заседания, но по отдельности — давать объяснения и платить пошлину. Реально ли это?

Е.Латушко: Я считаю, товарищество должно создаваться с самого начала строительства дома на основе долевого участия, как это делается в ЖСК. А так получается, застройщик возвел дом и только после этого, как требует закон, сам создал товарищество. Поставил жильцов–собственников в известность о факте создания — и все. А мы, жильцы, ведь друг друга впервые видим, не знаем, кому доверять, кому нет. Все–таки это немалые деньги, поступающие ежемесячно от жильцов. Приходится верить на слово. А потом возникают проблемы.

Г.Гилевич: Вы знаете, что в городе более 90 домов не имеют никаких органов управления? Один председатель сложил полномочия, а другого договориться и избрать никак не могут. Причины разные: нет лидера, нет единого мнения, нет желания у части пенсионеров принимать участие в собраниях.

М.Колосов: Раньше, до массовой приватизации, еще можно было привести в какую–то единообразную форму частное домовладение. А сегодня зачастую на собрании собственников жильцы просто отказываются создавать ТС. Это проявление старой психологии: вот моя собственная квартира, вот обслуживающие предприятия — и больше ни о чем не хотим знать. Они по–прежнему хотят после работы смотреть телевизор и писать жалобы во все инстанции, если их что–либо не устраивает. Вот пример: у нас по стране в год поступает более 80 тысяч обращений от граждан именно по жилищным вопросам. Жалоб от ТС — единицы. Хотя нельзя сказать, что и в ТС все безупречно организовано и нет проблем. Где у нас обучают председателей ТС? Нигде! Правда, когда мы пытались организовать их учебу, из более чем двухсот ТС отозвалось на наше приглашение только шесть.

И.Плавская: Многие до самого вселения в дом и первого общего собрания никакого представления о том, что такое товарищество, не имеют. Если политика государства направлена на развитие товариществ, то почему эта форма не рекламируется, не ведется широкая информационно–пропагандистская кампания? Людей буквально ставят перед фактом: чтобы иметь право жить в своем доме, вы должны вступить в товарищество. А в результате — горы проблем. Если человек покупает автомобиль — источник повышенной опасности, ему не разрешат им пользоваться, пока он не будет обучен правилам обращения с ним. Совместное домовладение — это общие и немалые средства, это крыша, тепло и уют, это, можно сказать, средство повышенной важности для жизни каждого человека, его семьи, его детей. И отношение государства к этому должно быть соответствующим.

Г.Гилевич: Если руководителей ТС не обучать, вряд ли они сами придут к правильной постановке работы. Откуда они знают, какие и когда планируются мероприятия, например по подготовке к зиме, осенне–весенние осмотры, какие изменения произошли в нормативной базе, какие решения приняты администрациями, касающиеся всего жилфонда. Пусть это будут рекомендации, но такая информация только поможет в работе руководителей товариществ. Другой вопрос: как довести до них эту информацию.

М.Колосов: Еще 2 года назад жилищным организациям были даны поручения, чтобы все ТС и ЖСК, которые обращаются к ним, получали необходимые консультации, разъяснения о ведении делопроизводства, отчетности и т.д. Есть специальный информационный бюллетень. А поскольку количество вновь создаваемых товариществ будет постоянно расти, нужна какая–то школа обучения руководителей ТС и ЖСК.

«СБ»: Способны ли ТС в принципе справиться с проблемами обслуживания своего дома?

С.Драпей: Пока у них здания новые, будут справляться. Настоящие проблемы их ждут впереди. Покажите мне дом товарищества собственников старше 10 лет... А у меня есть дома по 35 — 40 лет без капремонта. И, зная эти проблемы, я не представляю, как их будут решать ТС. Некоторые ЖСК, просуществовав 20 лет, уже обращаются к нам: возьмите нас к себе на обслуживание.

«СБ»: А кто меньше платит за коммунальные услуги, техобслуживание? Жильцы, дома которых обслуживаются ЖЭСами, или те, кто состоит в товариществе собственников?

Г.Каленов: У нас, например, общая сумма коммунальных платежей ниже, чем у тех, кто обслуживается ЖЭСом. Причем влажную уборку проводим не раз в неделю, а через день, перегоревшие лампочки меняются в тот же день... У нас общий с соседним домом двор, но его уборка и обустройство, содержание детской площадки полностью производятся за наш счет. И наши дворники проводят дополнительно такие виды работ, как прополка сорняков на альпийских горках, посадка цветов, полив, дождевание крон молодых деревьев. Но мы платим меньше за все это не из–за того, что у нас товарищество собственников. А большей частью потому, что у нас новый дом, где установлена автоматическая система отопления, нет разбитых стекол, плотно закрывающиеся двери, на все виды подачи энергии и ресурсов стоят счетчики учета. Все это и дает нам ощутимую разницу в коммунальных платежах. Штат у нас — 9 человек, причем многие работают по совместительству. Причем никаких дотаций мы от государства не получаем. Хотя ТС имеет право на получение дотаций из бюджета — такое же, как ЖСК или дома коммунальной собственности.

Но если в старом панельном доме создать товарищество, меньше от этого коммунальные платежи не станут. Без капитального ремонта такого дома, в том числе теплоизоляции, и замены инженерных сетей с установкой приборов учета создание ТС экономически неэффективно.

М.Колосов: Не совсем так. Здесь нужно смотреть несколько под иным углом зрения. Дело в том, что те граждане, которые построили или купили квартиры, в большей степени заинтересованы в их сохранности, создании условий, можно сказать, повышенного комфорта, экономии энергоресурсов. А вот у жильцов старых домов сложилась, надо признать, иждивенческая психология: раз дом государственный — пусть оно о нем и заботится. А квартира моя — это то, что за входной дверью. Вот это надо преодолевать. ТС воспитывает психологию хозяина. Постепенно конкуренция между ЖЭСами, ЖСК и товариществами собственников заставит снижать себестоимость услуг за счет более рационального использования материальных и энергетических ресурсов, организации труда, использования современных технологий, более бережного отношения к собственности.

С.Драпей: У нас сегодня около половины жилого фонда требует капремонта. Скажите, кто возьмет здание, построенное 50 лет назад? А тем более ветхое, где нет нормального водоснабжения, где печное отопление. Туда же уйму средств нужно вложить. Нужно как–то уравнивать условия, чтобы рынок мог нормально функционировать.

М.Колосов: Проводить капремонт придется рано или поздно всем. Жильцам придется брать льготные кредиты и производить ремонт своих домов. Не только квартир, а домов — стен, крыш, лестничных площадок, коммуникаций...

Посмотрите на частные дома в селах, малых городах, которые построены жильцами за свой счет. Разве они просят, чтобы им государство бесплатно покрасило забор, отремонтировало крышу? А чем они отличаются от тех собственников, которые живут в многоквартирных домах? Государство будет помогать только тем, кто сам по объективным причинам не может обслуживать свое жилье. А остальные по мере роста благосостояния населения, рационализации затрат и режима экономии будут постепенно переходить к стопроцентной оплате своего жилья, без всяких дотаций.

«СБ»: Содержание многоквартирного дома — дело дорогостоящее и ответственное. Кто будет нести ответственность, если самоуправление все же окажется безграмотным и неэффективным?

М.Колосов: Как вы знаете, сейчас готовятся изменения в Жилищный кодекс. В частности, будет включена статья о контроле со стороны органов власти за созданием и деятельностью товариществ собственников жилья. Местные исполнительные и распорядительные органы будут иметь право направлять своих представителей для участия в работе общих собраний товариществ, заседаний их правлений, исследовать копии протоколов принятых решений. А также ставить перед органами управления ТС вопрос об отмене принятых ими решений, противоречащих действующему законодательству.

«СБ»: Согласно Концепции развития жилищно–коммунального хозяйства, утвержденной Правительством, к 2015 году планируется перейти к стопроцентной оплате коммунальных услуг. Реально ли это, по вашему мнению, учитывая нынешнее состояние жилфонда, психологии, благосостояния людей, а также опыт работы уже существующих товариществ собственников? Перспективна ли эта форма обслуживания жилья или нужно что–то другое?

А.Маслюков: Я считаю, товарищество не сможет конкурировать с ЖЭСом, который обслуживает, к примеру, 6 тысяч квартир. У нас — 300 квартир. Если вместо ЖЭСа мы в каждом доме создадим товарищества собственников, что из этого получится? 20 начальников, 20 главных инженеров, 20 бухгалтеров и всем им зарплата, 20 офисов, мебель, оргтехника... Это без производственно–ремонтной базы. Кто за это все будет платить? Жильцы старых ветхих домов, пенсионеры? Они не потянут такие расходы.

Г.Каленов: Постановление Совмина предусматривает создание товариществ собственников не только в новых домах, но и в тех, которые будут капитально отремонтированы и реконструированы. Нужно уже сегодня начинать вести разъяснительную работу в этом направлении.

Г.Гилевич: Убедить жильцов в необходимости создавать ТС непросто. В старых домах живут люди преимущественно пожилого возраста, с небольшим материальным достатком, и переубедить их, заставить поменять десятилетиями складывавшиеся взгляды практически невозможно. У нас сегодня более 8 млрд. рублей задолженности населения по коммунальным платежам. И как уговорить кого–то из этой категории людей дополнительно платить за комфорт?

А.Маслюков: Я считаю, что товарищества могут иметь какую–то перспективу, только если будут объединяться в более крупные организации. Или входить в состав ЖЭСов. В той форме и том направлении, в которых их пытаются развивать, они никогда не смогут составить серьезную конкуренцию ЖЭСам.

С.Драпей: Если рассматривать проблему с точки зрения сближения уровня затрат по всем показателям на обслуживание новых и старых домов, то к указанному сроку это будет крайне сложно сделать. Что касается того, смогут ли товарищества собственников конкурировать с ЖЭСами, то это во многом будет зависеть от того, насколько быстро у нас будет решаться вопрос подготовки квалифицированных кадров для управления работой товариществ. Там, где работают специалисты своего дела, там чистота, порядок и дисциплина, там энергосбережение и рациональное использование денежных средств, там постоянно идет работа по созданию более комфортных условий для проживания и отдыха. Что касается конкуренции, то у товарищества собственников и ЖЭСа слишком разные весовые категории и пока еще несколько разные задачи. Они будут, по–моему, существовать параллельно, дополняя друг друга.