Попроще — подешевле
В земельном законодательстве есть интересный механизм — плата за право заключения договора аренды. Она либо рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка с понижающим коэффициентом, либо определяется на аукционе. Например, при аренде участка на 99 лет придется заплатить половину от кадастровой стоимости, на 50 лет — 31,3 процента, на 1 год — 3,2. Действует принцип скидки за опт: чем дольше срок аренды, тем дешевле обходится каждый год. Сегодня сложилась практика, когда сначала инвестор платит за право на заключение договора аренды для целей строительства объекта, а потом, когда он возведен, перезаключает договор и получает участок уже для целей эксплуатации зданий. И снова платит за право заключения договора.Если не вдаваться в юридические тонкости, то бизнес-союзы от лица предпринимателей предлагают-требуют выделять участки сразу на весь срок: и строительства, и эксплуатации. А в целом предлагают вообще отменить плату за заключение договора аренды. Дескать, нигде в мире такой подход не практикуется. Или в десять раз снизить плату. А еще не «разыгрывать» право аренды на аукционах, а предоставлять по заявительному принципу. Или на торгах не привязывать начальную цену права к кадастровой стоимости с понижающими коэффициентами, а начинать, скажем, с одной базовой величины. Также, по мнению бизнес-союзов, надо уходить от аренды и передавать землю частникам в собственность. Теперешним арендаторам — в первую очередь.
В сухом остатке пожелания — сделать землю для бизнеса более доступной. И по цене, и по процедуре. Поменьше аукционов, торгов, побольше — прямых продаж.
Земля — мое богатство
На заседании общественного консультативного совета (ОКС) представители ГКИ попытались очистить проблематику от эмоций и разложить все по полочкам. Оказалось, не можем мы похвастаться изобретением такой нормы, как плата за право заключения договора аренды. Аналогичные правила действуют и в иных странах, например в Испании. Плата за право выступает гарантом целевого использования арендованного участка. Есть подобные механизмы и в России. Впрочем, там земельное законодательство не отличается простотой, поэтому существует множественность практик.
politeka.net
Если посмотреть внимательно, то плата за право аренды — в какой-то степени норма прогрессивная. Ее не найдешь в Германии или Скандинавских странах. Но там почти вся земля, 99 процентов, находится в частной собственности. Другая специфика рынка. В нашей стране, как известно, подавляющее большинство земельных угодий находится в государственной собственности. Причем более 94 процентов из них по закону приватизации не подлежат. Хорошо это или плохо? Очень сложный вопрос. Вроде бы земельные активы должны провоцировать частников на предпринимательские подвиги. В Молдове и Грузии тоже так думали. Взяли в свое время и продали-раздали почти всю землю. Оказалось, далеко не все способны содержать свои участки в порядке. Тем более организовать приличный бизнес. И стоит львиная доля земли в запустении, брошенная. У некоторых участков и владельцев уже тяжело найти. Но частная собственность: попробуй ее передай другому владельцу. Долго, сложно, дорого. Пытаться перенять опыт стран развитого капитализма наивно. В них рынок земли складывался столетиями.
А у нас в стране он находится в зачаточном состоянии. «Давайте вспомним, почему появилась плата за право заключения аренды?» — предложил копнуть историю заместитель председателя ГКИ Александр Литреев. Не так уж и давно, в конце 1990 — начале 2000-х, возникла проблема: как бизнесу развиваться? Земельный рынок не развит. Оставшиеся с советских времен права, как, например, пользование, не подходили для вовлечения земли в оборот. Если владелец решил продать бизнес, как передать право на землю? Той же аренды? Тогда плата за право заключения договора стала решением проблемы.
Что касается продажи земли, то председатель ГКИ Андрей Гаев спросил прямо: «А кто-нибудь сталкивался с проблемами получения участка в частную собственность?» Комитет честно старался найти обиженных и недовольных через облисполкомы. Но таковых не отыскалось. И обращений не было.
«Проблема есть. Отказывают устно», — парировал Сергей Варивода. «Их к делу не подошьешь», — справедливо добавил он. А как можно что-то обсуждать без конкретики? Бизнес-союзы пообещали провести соответствующие исследования. И вернуться к этому вопросу.
Что касается раздачи участков в аренду с аукционов с минимальной начальной ценой, то есть ли в этом смысл? Чтобы участки не пустовали? Мол, стартовая стоимость слишком большая. Но есть статистика. Из 181 нереализованного за последние 11 лет участка в Минской области начальная цена за право заключения договора аренды у 104 была менее 20 тысяч рублей, а у 46 — менее 2 тысяч рублей. Да, есть и дорогие лоты — более 100 тысяч рублей. Но участки слишком выгодные: например, под строительство торгового центра в поселке Ждановичи.
С обоснованием возможно все
Предприниматели удивляются: почему они должны платить за право аренды за 99 лет? Мол, такой срок совершенно за горизонтом прогнозирования их бизнеса. В ГКИ объясняют: никто же не заставляет брать участок на век. Законодательство определяет срок аренды не менее нормативных сроков строительства и эксплуатации объектов. Но по заявлению арендодателя срок аренды можно уменьшить. Поэтому прав у арендаторов, в принципе, хватает.Действительно, предпринимателям хотелось бы ставки снизить в 10 раз. Андрей Гаев не отрицал: Госкомимущество готово поддержать конструктивное предложение. Но любая законодательная инициатива требует обоснования. Его у бизнес-союзов пока не оказалось. Многие же их предложения уже внесены в проекты соответствующих законодательных актов.
Справедливости ради надо отметить: цена земли и ее аренды обычно является стимулом для ее эффективного использования. Если предприниматель не тянет обслуживание участка, значит, его бизнес неэффективен для данной географической местности.
Вообще, заседание ОКС прошло весьма экспрессивно. Но все тезисы требуют аргументации. Итоговое решение — создать рабочую группу, чтобы отработать все моменты не с эмоциональной, а с аналитической точки зрения. Словом, дискуссии продолжаются…
volchkov@sb.by
