На квартиры спрос уже год стабильно невысокий. До этого непрерывный рост продолжался на протяжении двух с половиной лет. Почему он остановился? Заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко эту тенденцию объясняет удовлетворением отложенного спроса — те, кто хотел купить квартиру и имел сбережения, смогли это сделать, оформив подешевевшие кредиты и воспользовавшись снижением цен:
— При этом тех, кто хотел бы купить квартиру, не стало меньше. Меньше стало тех, кто располагает деньгами для этого: все больше людей рассчитывают на кредиты. Так что сейчас квартиры покупают те, у кого вопрос с жильем стоит остро.
Еще интересный момент: несмотря на то что покупатели стали менее активны, кредиты на недвижимость по-прежнему пользуются спросом. Если в первом полугодии 2018-го задолженность по таким займам приросла на 525 миллионов рублей, то за тот же период в нынешнем — на 502 миллиона, увеличившись с 7,2 млрд рублей до 7,7 млрд. Вадим Тачкин, управляющий ООО «Вива Капитал Инвест», говорит:
— Застоя как такового на рынке недвижимости пока не наблюдается: по моим ощущениям, происходит своеобразный переток спроса с вторичного рынка на первичный. Реестр сделок на рынке новостроек существует не один год, однако доступ к базе данных заключенных договоров долевого строительства для участников рынка по-прежнему закрыт. В этой связи объективно оценивать изменения на первичном рынке очень сложно. Приходится опираться на личный опыт общения с руководителями компаний-застройщиков.
Тем временем цены на новостройки с начала года несколько подросли. По словам руководителя «Твоя столица. Новостройцентр» Натальи Жаловой, новостройки класса эконом подорожали в пределах 1%, жилье комфорт и престиж — на 3—4%. Сейчас средние цены в Минске сложились так: в сегменте экономкласса — от 1085 долларов за квадратный метр в трешках до 1135 долларов в однушках, стандарт — от 1230 до 1375, комфорт — 1440—1580, престиж — 1750—1760 долларов соответственно.
На вторичном рынке особых перемен не наблюдалось: средняя цена за квадратный метр сложилась на уровне 1300 долларов. Больше всего продаж в июне было в ценовом сегменте 1200—1400 долларов за «квадрат», на втором месте — 1000—1200 и на третьем — 1400—1600.
Впрочем, средняя цена непоказательна. Вадим Тачкин рассказывает об одной из характерных особенностей нынешнего года: люди продают свою квартиру, год-полтора живут у родственников или на съемной жилплощади, с вырученных денег покупают жилье в новостройке: с посильной доплатой, которую можно взять в кредит, удается заполучить одну-две комнаты. Такой вариант — выход для тех, у кого нет сбережений на покупку жилья, а расширяться нужно:
— Конкретный пример: новостройка, панельный дом в Сухарево. В начале строительства квадратный метр в двухкомнатной квартире без отделки предлагался по 1010 долларов. Однокомнатная квартира в доме напротив 2000-х годов постройки продавалась по цене 1300 долларов за «квадрат».
Эксперт для примера приводит расчеты. Продав типовую однушку, можно выручить около 43 тысяч долларов. Двухкомнатную квартиру в новостройке площадью 56 квадратных метров на стадии котлована застройщик предлагал купить за 57 тысяч долларов. Расходы на минимальный ремонт составят примерно 6 тысяч долларов. Итого, около 63 тысяч долларов. Разница выходит около 20 тысяч долларов. Чтобы взять кредит на эту сумму, совокупный доход молодой семьи должен быть около 950 рублей в месяц. Для сравнения: чтобы просто обменять свою квартиру на аналогичную двухкомнатную, придется доплатить не менее 30 тысяч долларов.
Взять кредит на жилье сейчас можно под 14,49—14,59% годовых. Сроки — от 15 до 20 лет. Банки готовы профинансировать до 90% стоимости жилья, но сумма, на которую может претендовать клиент, зависит от его платежеспособности. К примеру, в одном из банков чтобы взять в долг 65 000 рублей на 20 лет, нужно получать не меньше 1542 рублей в месяц. В целом, строиться взаймы стало доступнее: летом ставки потеряли примерно 0,5—1%. Кроме того, есть субсидируемые кредиты по Указу № 240 — их выдают под 13% годовых. Воспользоваться таким предложением могут только стоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В первом полугодии было заключено почти 5000 таких договоров.
Вадим Тачкин говорит, что доступность кредитов заметно влияет на рынок:
— Увеличился коэффициент, от которого рассчитываются выплаты по кредиту. До недавних пор он был не более 0,4, сейчас в некоторых банках доходит до 0,75. Иными словами, если раньше человек мог претендовать на такой размер кредита, чтобы с каждого заработанного рубля на его погашение уходило до 40 копеек, то сейчас — 75 копеек. Это существенный фактор: приобрести жилье стало возможным при меньшем размере первоначального взноса. В итоге большее количество покупателей сможет получить желаемую сумму. Однако на рынке все взаимосвязано. Рост числа покупателей новостроек, при стабильном либо уменьшающемся объеме предложения, неизбежно спровоцирует увеличение средневзвешенной цены квадратного метра.
Наталья Жалова в перспективе полугода существенного изменения цен не ожидает — цены на новостройки высокого качества будут расти, но умеренно, экономсегмент останется на том же уровне. На вторичку сильно влияет объем спроса и предложения:
— Существенных предпосылок для увеличения количества заключенных сделок в ближайшие несколько месяцев нет, а экономическая ситуация не предполагает роста доходов населения. Цены будут достаточно стабильны.
Что касается новостроек, придется считаться с тем, что их выбор в столице с каждым годом будет все скромнее. А если брать более долгосрочную перспективу, то и цены здесь будут расти.
— Мы видим, по какой цене на последних торгах были проданы столичные земельные участки под жилищное строительство. Это большие деньги, — объясняет Вадим Тачкин. — Плюс сами аукционы стали проводиться гораздо реже. Свободной земли в Минске под коммерческое строительство с каждым годом все меньше, а та, что осталась, предлагается уже не так часто. Акцент жилищного строительства смещается в города-спутники.
Готовы ли к переселению минчане? Интересный пример — экспериментальный дом в Смолевичах. Его решили построить специально для состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в Минске, причем господдержку людям предложили получить независимо от даты их постановки на учет. Результат — на 192 квартиры подано 1,5 тысячи заявок. Следующим городом для подобных проектов может стать Руденск, а вообще у столицы 6 городов-спутников. С начала года в них было построено 203 квартиры, из них 124 — для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Больше всего — в Логойске и Смолевичах. И похоже, такие варианты могут пользоваться спросом.
Для покупателей сейчас неплохое время: цены растут несущественно, стоимость кредитов адекватная. Судя по прогнозам, даже если пока солидный метраж — недосягаемая мечта, вложиться в квартиру поменьше может быть не лишено смысла: падения цен не предвидится.
КСТАТИ
По данным портала Expatica, самое дорогое жилье в европейских столицах по итогам прошлого года оказалось в Париже, в среднем 12 910 евро за квадратный метр, и Лондоне — 11 185 евро. В Мюнхене за квадратный метр попросят 7800 евро: центр Баварии обогнал по ценам столицу страны — в Берлине метр обойдется в 4973 евро.
Это меньше, чем во Франкфурте-на-Майне и Гамбурге. По цене ближе к Минску находятся польская Варшава (1935 евро за «квадрат»), венгерский Будапешт (1853), латвийская Рига (1744) и хорватский Загреб (1720).
gavrusheva@sb.by
