Метры в пространстве и времени

Правовой ликбез квартировладельца

Можно ли открыть производство в многоквартирном жилом доме? Логика подсказывает, что нельзя. Однако в редакционной почте встречаются адреса, где нечто подобное происходит. Как избежать неприятностей и, главное, как с ними бороться? А также отвечают ли за квартирные ошибки представители исполнительной власти и вправе ли строители переносить сроки ввода жилья в эксплуатацию? На эти и другие вопросы читателей «СБ» отвечает наш эксперт, начальник управления правового регулирования социальной деятельности государства Минюста Галина Подрезенок.

«Наш 4-этажный дом находится в центре города. Из 32 квартир 6 выкуплены предпринимателями. В двух организован стоматологический кабинет. А еще две плюс часть бывшего бомбоубежища и бойлерной в подвале занимает фирма по изготовлению печатей и номеров на автомобили. Как соотносится это с Жилищным кодексом? Ведь уже пятый год мы задыхаемся, терпим разного рода неудобства, жалуемся и — ничего».

Жители д. 16 по ул. Ленина, г. Орша.

— Вопросы использования жилых помещений регулируются Жилищным и Гражданским кодексами. Статья 272 ГК, в частности, гласит, что право владения, пользования и распоряжения жилым помещением осуществляется собственником в соответствии с его назначением. Жилые дома предназначены для проживания граждан. Размещение в них промышленных производств не допускается. Собственник может позволить организациям и их подразделениям расположиться в принадлежащих ему жилых помещениях лишь в одном случае: после перевода их в нежилые. Такой перевод производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Статья 8 Жилищного кодекса гласит: в пригодных для проживания квартирах развернуть швейный цех, например, нельзя. Есть, правда, одно исключение. Оно касается одноквартирных блокированных жилых домов и их частей. С разрешения и по согласованию с местным исполнительным комитетом при соблюдении правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности возможно использование таких домов не только для проживания, но и по иному назначению за исключением промышленного производства.

Есть и еще одна сторона этого вопроса. Законодательством не установлен единый порядок трансформации квартиры в офис. Есть только положение о порядке обследования состояния жилых помещений и признании их непригодными для проживания по санитарным и техническим причинам. Иные случаи перевода жилья в «нежилье» не предусмотрены. В проекте нового Жилищного кодекса постарались урегулировать этот вопрос.

Но пока жителям дома N 16 по ул. Ленина в Орше следует в первую очередь предъявлять претензии исполкому. Хотя, полагаю, у собственников помещений, где разместились фирмы, есть все разрешения. Однако создавать неудобства для граждан они не имеют права. Коль исполком принимал решение о переводе квартир в офисы предприятий, ему за это и отвечать. Похоже, в исполком жители уже жаловались, но ничего не изменилось. Значит, дальше путь один — в суд.

«14 апреля 1998 года администрация Советского района Гомеля разрешила мне произвести обмен двух комнат в 4-комнатной квартире по улице Минской на 2-комнатную по Речицкому шоссе. В 1999 году новое жилье я приватизировала. А в мае 2003 года решением суда Советского района Гомеля обмен квартир признан недействительным. В результате я и моя семья из 4 человек с несовершеннолетним ребенком вынуждена вернуться в две комнаты (одна из них смежная) в квартире по улице Минской. Я лишилась денег, квартиры и потеряла реальную возможность улучшить свои жилищные условия. Виной тому халатность работников администрации. Я обращалась в горисполком, облисполком с просьбой выделить мне квартиру хотя бы на условиях договора найма или каким-то образом исправить ошибку администрации. На что получила категорический отказ. Что мне теперь делать?»

Татьяна Камко, Гомель.

— Обмен квартир признан недействительным. Обсуждать законность или незаконность этого факта мы не имеем права и не будем. Решение принято. Точка. Меня смущает другое. Автор пишет, что не может улучшить жилищные условия, лишилась денег, квартиры. Это невероятно. Деньги должны быть возвращены и проиндексированы. А сделка просто приобрела первоначальное положение. Семья из 4 человек вернулась в свои две комнаты. И обеспеченность жильем менее 15 метров общей площади на каждого домочадца является признаком нуждаемости в улучшении жилищных условий. Другое дело, что государственного жилья никто не даст. Его просто нет. Есть социальное жилье, которое по закону невозможно приватизировать, продавать и обменивать. Предоставляется оно ветеранам Великой Отечественной войны, детям-сиротам, пострадавшим от стихийных бедствий, больным активной формой туберкулеза и другим категориям граждан. Поэтому улучшить жилищные условия можно только путем жилищного строительства за собственные средства или с помощью льготных кредитов банка, субсидий и иной формы помощи государства.

Читательница пишет, что сделка признана недействительной по вине администрации исполнительной власти. Если это так, то к работникам исполкома должны быть применены дисциплинарные взыскания, проведено служебное расследование причин, повлекших судебные разбирательства. Виновные не могут остаться безнаказанными, но это не значит, что они, условно говоря, освободят свои квартиры и отдадут их пострадавшим. Это нереально.

Однако во всей этой истории меня настораживает тот факт, что автор обращалась в суд с иском к работникам исполкома, но заявление ее не приняли. Очевидно, есть еще какие-то обстоятельства, о которых мы не знаем, но, возможно, они и не позволяют решить спорный вопрос в суде.

«В прошлом году нам с мужем как нуждающимся в улучшении жилищных условий предложили строить квартиру. В марте мы подписали с УКСом инвестиционный договор. Банк без задержки открыл кредитную линию. На первом же собрании застройщиков нам объявили, что дом сдадут в июле и стоимость квартиры, указанная в договоре, меняться не будет. Однако председатель товарищества стал вынуждать нас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков строительства, что неизбежно приведет к удорожанию квартиры. Имеет ли право так поступать строительная организация? Ведь мы исправно выполняем свои обязательства, деньги перечисляются вовремя. Должны ли мы оплачивать недоработки другой стороны?»

Валентина Прищепова, Полоцк.

— Это самый актуальный и интересный вопрос. Президент дал поручение подготовить комплексный нормативный акт, касающийся долевого строительства жилья. Подобные обращения обусловлены недостатками правового регулирования в сфере жилищного строительства, что порождает всевозможные злоупотребления должностных лиц и нарушения прав граждан. Договор о долевом строительстве жилья Гражданским кодексом не предусмотрен. Следовательно, не определен порядок заключения и прекращения такого договора. Чтобы как-то повлиять на ситуацию, Минстройархитектуры в 1998 году утвердило типовой договор долевого строительства жилья. Но практика его применения большого распространения не получила, более того, граждане продолжали заключать договоры с застройщиками, не читая их. Потому, уважаемая Валентина, мой вам совет: откройте договор и почитайте, что там написано. Может ли строительная организация повышать цену будущей квартиры и при каких условиях? Прописан ли механизм?

По Декрету Президента от 6 июня 2001 года N 15 о некоторых мерах по повышению ответственности должностных лиц, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность с привлечением средств населения, компании-застройщики обязаны заключать договоры в письменной форме и определять в них размер и порядок внесения денежных средств граждан. Установлена ответственность за неисполнение этого обязательства: например, штраф от 20 до 50 базовых величин. Автор письма, если у него возникают сомнения в правильности заключения, исполнения договора, вправе обратиться в Минстройархитектуры или Комитет госконтроля.

Теперь о стоимости. К сожалению, в стране отсутствует единый порядок в нормативных актах, регулирующих ценообразование в строительстве жилья. Поскольку строительство жилья — процесс длительный, затраты застройщика объективно могут измениться. Однако при пересчете стоимости строительства дома и, соответственно, каждой квартиры с учетом регионального индекса изменения стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в обязательном порядке индексируются взносы инвесторов, то есть граждан. Стоимость оплаченных в течение строительства объемов работ не изменяется и при окончательном расчете к оплате не предъявляется.

Установленные в договоре сроки строительства нарушаться не должны. На этот счет довольно жесткие меры предусмотрены Декретом Президента от 10 июня 2005 года N 287. С 1 января 2006-го им вводится обязательное страхование ответственности застройщиков. За необоснованное нарушение сроков ввода домов они будут выплачивать инвесторам очень большие суммы. Кроме того, достаточно скоро в стране появится единый нормативный акт о долевом строительстве жилья, который наконец урегулирует все спорные вопросы.