Цены на недвижимость «перегрелись» и теперь будут «остывать»
Рынок недвижимости одни называют «пирамидой», другие — «мыльным пузырем», который надулся без какого бы то ни было основания. Стремительный рост цен превратил столичные квартиры в реальный инструмент для инвестиций. Впрочем, есть предпосылки, что участникам рынка недвижимости – и легальным, и серым — вскоре придется кардинально пересматривать свою позицию. Прежде всего – ценовую.
Продавцов много, покупателей мало
Риелторы давно привыкли, что накануне новогодних праздников случается рост цен на квадратные метры. Таким образом рынок готовится к мертвому сезону. Ведь продаж в январе — начале февраля традиционно бывает не очень много. Но канун 2008 года стал исключением из правил: в декабре средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке жилья в белорусской столице, по данным Информационного центра долевого строительства ОДО «Твоя столицаконсалт», продолжила снижение, а объем предложения готовых квартир даже сократился на 25 %. Эксперты утверждают, что такое положение вещей сложилось из-за невысокого спроса. Цены на жилье достигли потолка, когда даже у платежеспособных клиентов попросту не хватает денег.
В сентябре 2007 года был преодолен очередной психологический барьер — уровень средней стоимости квартир достиг отметки в $ 2 тыс. за квадратный метр. Но в октябре — ноябре рост цен на вторичном рынке жилья в Минске остановился. Тенденция последних нескольких месяцев — предложение значительно превышает спрос. В связи с этим рост цен постепенно замедлялся, а в ноябре — декабре цены даже немного снизились — на 1,5 — 2 %.
Упали в цене все категории квартир, но больше всего снижение затронуло малогабаритки: однокомнатные квартиры подешевели на 2 %, а «двушки» — на 1,7 %. В декабре 2007 года 1 квадратный метр стоил в них $ 2027 и $ 2007 соответственно. Менее всего цены затронули весьма инертные в отношении динамики цен трех- и многокомнатные квартиры. «Квадрат» в этих жилищах сегодня стоит $ 2044 и $ 1997 против
$ 2078 и $ 2042 в октябре прошлого года.
Директор белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов уверен, что тенденция снижения цен на вторичном рынке уже наметилась. «Наблюдается значительное превышение предложений рынка над спросом, что, в свою очередь, должно повлечь снижение стоимости предложений. Но рынок недвижимости довольно инертен, поэтому это снижение будет постепенным и плавным, никаких обвалов не ожидается», — отметил специалист.
Сушите весла!
Всего за 2007 год в среднем цена предложения жилой недвижимости выросла на 39,7 % и достигла $ 2023,0 за квадратный метр. В абсолютном выражении средневзвешенные цены выросли за год на $ 574. За последние два года из-за неестественно высоких темпов стоимость жилья в Минске обогнала экономически обоснованный уровень.
Падение цен прогнозируют серьезное — на 10 — 15 %. На большее рассчитывать, впрочем, не стоит. Даже после наиболее масштабного кризиса 1998 года долларовые цены на жилье упали только на 30 – 35 %, и снижение это продолжалось в течение года.
Как отмечают риелторы, в условиях стагнации рынка поведение покупателей меняется. У людей больше нет необходимости торопиться с покупкой квартир, как это было в прошлом году в период скачкообразного роста цен и ажиотажа, теперь они имеют возможность для более долгого и тщательного выбора. В последнее время потенциальные клиенты, ожидая дальнейшего снижения цен, не торопятся покупать жилье. Соответственно, увеличился срок экспозиции выставленных на продажу квартир. А клиенты выбирают более качественное жилье за те же деньги.
Как отмечают специалисты, сегодня наметилась ситуация, когда клиенты начинают диктовать свои условия на рынке. При переговорах практически все покупатели предлагают продавцу резко понизить цену (до 15—20 %). На это, конечно, пока никто не идет, но не за горами момент, когда уступки покупателям станут вынужденными.
Метаморфозы неизбежны
Прогнозировать долгосрочные сценарии развития рынка жилья сегодня мало кто берется. Рынок недвижимости давно показал свой необузданный нрав и нежелание подчиняться многим законам экономики. Тем не менее специалисты считают, что в дальнейшем ситуация в этой сфере может развиваться по двум сценариям.
Согласно первому Беларусь пойдет польским путем. В таком случае можно ожидать внезапного и серьезного падения цен. В частности, по соотношению дохода на душу населения и стоимости квадратного метра наблюдается серьезная переоценка стоимости актива, которая влечет за собой спад, как это было в Польше в 2002 — 2003 годах.
По второму сценарию Беларусь повторит путь России. Значит, будет не резкий спад, а стабилизация и постепенное снижение цен. В данном случае нельзя сбрасывать со счетов не только фактор несоответствия спроса и предложения, но и то, что рынок новостроек пока не справляется с удовлетворением растущего спроса. Еще один важный момент — средства, за которые приобретается недвижимость. Несмотря на бурный рост жилищного кредитования, большая часть всей недвижимости сейчас покупается в основном за счет собственных сбережений. Владельцы квартир могут и подождать лучшего времени для реализации при условии, что на них не давит необходимость возвращения кредита.
Кроме падения цены квадратного метра в Минске, на рынке недвижимости в нынешнем году «нарисуется» несколько любопытных тенденций. Во-первых, довольно существенно может подорожать аренда — за год на 30 — 50 %. Вынужденный квартирный «простой» некоторые продавцы захотят компенсировать за счет квартирантов. Во-вторых, объемы строительства смещаются на окраины города, и, как следствие, по мере развития инфраструктуры поднимутся цены на жилье в этих районах. Также прогнозируется увеличение спроса на коттеджную недвижимость. Поэтому никто не исключает варианта, что рынок загородных домов в 2008 году будет расти так же, как квартирный в предыдущие годы.
