Кто задает тон на рынке жилья?
Прошлый год благодаря неадекватному удорожанию недвижимости — сначала в Минске, а потом и в райцентрах — придал выражению «доступное жилье» оттенок почти ироничный. Все постулаты курса экономической теории, гласящие, что стоимость «квадрата» должна равняться уровню зарплаты среднестатистического гражданина, воспринимаются сегодня как грустная шутка. Ведь если сравнивать эти два фактора, получается, что на свои честно заработанные деньги белорус может купить не более 0,2 кв. метра. В принципе, этого даже не хватит, чтобы двумя ногами твердо стать на пол. Придется кое-как ютиться на цыпочках…
Парадоксальная ситуация, при которой средние цены на вторичном рынке выше цен на первичном, сохраняется. Строительные компании не спешат баловать покупателей снижением цен и даже, напротив, прогнозируют их рост. Говорят, что по итогам года он будет не менее 15—20 %, правда, цены начнут расти только осенью. При этом аналитики, работающие с недвижимостью, регулярно выдают различные трактовки, объясняющие причину грядущего роста цен. Среди них – рост числа продаж при помощи банковских кредитов, превращение жилья в средство выгодного вложения капитала, неразвитость фондового рынка, экономический рост в Беларуси и повышение благосостояния народа, приведение цен на недвижимость в соответствие с ее реальной стоимостью и т.д. и т.п. А вот вариаций на тему: «Случится ли наконец долгожданное снижение цен на жилье?» — пока нет. Даже несмотря на то, что уже несколько месяцев на рынке квартир тишь и благодать. С начала года цены, конечно, росли, но как-то вяло — на 1—1,5 % в месяц, а в апреле и мае вовсе случилось непредвиденное: они упали на 3—4 %. Тенденция в основном коснулась лишь некоторых категорий квартир. Например, «брежневских» панелей в непрестижных районах, но даже такая ситуация, безусловно, нравится не всем. Застройщикам и инвесторам гораздо выгоднее было бы вернуться обратно в 2007-й, когда темпы роста жилья составляли 15 % в месяц. А вот большинству покупателей, которым жилье нужно не для перепродажи, а для того, чтобы жить, выгоднее затишье: можно спокойно посмотреть разные варианты, поторговаться.
Как-то раз в разговоре с одним из главных белорусских экспертов в сегменте недвижимости с удивлением узнал, что в бурном росте цен на жилье на вторичном рынке виноваты сами… граждане. Все дело в том, что львиная доля сделок на квартирном рынке сегодня совершается по принципу размена квартир с доплатой. Продал человек свое старенькое жилье, положил сверху недостающую сумму и купил побольше метров. Непременное условие – провернуть сделку в минимальные сроки, максимум в две-три недели, иначе время простоя может оказаться потерей до 10 % средств. И вот тут-то включается механизм обычной человеческой жадности. Если продавец большой квартиры неожиданно решал поднять цену на $ 1—2 тыс., на такой же шаг вынужден был идти и покупатель, чтобы хоть как-то компенсировать свои убытки. А иногда повышение цен шло на опережение, чтобы минимизировать предстоящие расходы. Так и получилось: стоимость жилья оторвалась от реальности.
Виноваты в немалой степени в росте цен на квадраты и риэлторы. После проведенных переаттестации и лицензирования каждого отдельного специалиста риэлторского бизнеса степень доверия к агентствам недвижимости у населения выросла. Человек, покупающий квартиру, теперь предпочтет обратиться к ним – и вариант подходящий подыщут, и часть бумажной волокиты на себя возьмут. Вот только риэлторы в общении с клиентами в последнее время хитрят. К примеру, некоторые агентства умышленно завышают среднюю стоимость квадратного метра. Делается это просто: в базах данных риэлторов неожиданно появляются предложения продажи отдельных квартир по цене $ 20—30 тыс. за кв. метр. Понятно, что по такой цене квартиру не станет покупать даже эксцентричный миллионер. Но такая стоимость устанавливается отнюдь не ради барыша, а для поправления статистики. В конце месяца после подведения итогов средняя цена «квадрата» оказывается на порядок выше. И по таким ценам рынок, собственно, и живет…
Логика парадокса, который сложился сегодня в строительной отрасли, малопонятна: застройщикам стало невыгодно строить много и продавать дешево, зато очень выгодно — возводить мало жилья и дорого его реализовывать. Специалисты говорят, что оздоровить рынок недвижимости объективно смогла бы конкуренция – с ростом предложений цены покатились бы вниз. Существует мнение, что к последнему могли привести всего лишь два законодательных акта, причем оба, – принятые на уровне исполкомов. Первый должен был бы упростить процедуру выделения земельных участков на строительство, что позволило бы в существенной мере экономить не только временной ресурс, но и деньги. Второй – позволить возводить здания большей этажности. Но это уже, как говорится, совсем другая история…
