Механика мечты

За разработкой законопроекта «Об ипотеке» нуждающиеся в собственном угле граждане наблюдают с неослабевающим вниманием. Тем более, по некоторым сведениям, судьбоносный для многих акт может быть принят окончательно уже на нынешней парламентской сессии.

Вообще говоря, то, что кредитование под жилищный залог у нас до сих пор в эмбриональном состоянии (практику квазиипотечных ссуд, которые сегодня предоставляют белорусские банки, не будем рассматривать всерьез — уж слишком скромны объемы),

в определенном смысле не так уж и плохо. Есть возможность остановиться, оглянуться, изучить мировой опыт и извлечь бесплатные уроки. Например, из свежего ипотечного кризиса в США. Его последствия, прокатившиеся волнами по мировой финансовой системе, заставили многие государства задуматься о надежности так называемой американской схемы. Она, если не вникать в частности, состоит из двух уровней. На первом — банки, подогревающие ссудами важнейший компонент «американской мечты»: просторные и роскошные апартаменты. На втором — рынок ипотечных закладных, продающихся и перепродающихся долговых обязательств. Бумаг печатается на сумму, которая превышает долги населения перед банками. Деньги в системе вращаются быстрее. Это хорошо. Но плохо другое: возникает некоторое подобие финансовой пирамиды. Гарантом ее устойчивости выступает правительство, покрывающее «недостающую» часть. Но при этом у банкиров появляется искушение вывести на рынок как можно больше закладных. В оборот поступают и такие, за которыми стоят явно проблемные кредиты. Механизм, таким образом, прекрасно работает до той поры, пока проблемные займы не превращаются вдруг в безнадежные. После чего сознательно раздуваемый «мыльный пузырь» лопается.

Взгляды на американскую схему ипотечного кредитования сейчас подвергаются серьезной ревизии. В том числе и в России, где вкус к ипотеке уже ощутили и банки, и население. О том, что кредитование под залог жилья у соседей набирает обороты, свидетельствуют такие цифры. Портфель ипотечных кредитов дочернего учреждения Внешторгбанка ВТБ 24 составляет сейчас около 2,2 миллиарда долларов. При этом доля ВТБ 24 на рынке подобных займов меньше 10 процентов. Таким образом, весь «ипотечный портфель» в России превышает наш годовой бюджет! Немало. Но если сравнивать с США, где долги населения по ипотечным ссудам составляют около 3 триллионов долларов, — капля в океане. С другой стороны, чем больше «пузырь», тем дальше летят брызги, когда он лопается...

При желании можно обойтись и без «пузырей», предпочтя менее динамичную, но гораздо более надежную германскую схему. В ней объем выпускаемых закладных жестко привязан к объему выданных кредитов. Кроме того, можно взять на вооружение немецкую практику строительно–сберегательных касс, когда кредитованию предшествует накопительный этап до 3 лет, а иногда и больше. За это время банк внимательно изучает платежеспособность клиента. И выдает ему кредит, пропорциональный сумме внесенных средств.

Нечто подобное практикует сегодня Беларусбанк, предлагающий систему стройсбережений. Ставка по кредиту (показатель рефинансирования плюс 1 процент, сегодня это 11 процентов годовых) намного ниже по сравнению с существующими ставками по обычным кредитам (15 процентов для нуждающихся и 18 для тех, кто не нуждается в улучшении жилищных условий). Правда, надо оговориться, система, предложенная крупнейшим коммерческим банком страны, — самостоятельный пилотный проект. Реализуется он без предусмотренных в таких случаях бюджетных премий. Господдержка помогает сделать кредиты на недвижимость дешевле и увеличить предоставляемые населению суммы, но необходима нормативная база.

Будем ждать обсуждений проектов в Парламенте...