Любые разборки расстраивают инвестора

С инвесторами в Беларуси пока некоторая напряженка...

Деньги — противоречивая субстанция. С одной стороны, они не должны   «застаиваться», а обязаны крутиться, с другой стороны, они любят стабильность. Наверное, сейф — лучший финансовый символ. Надежный, верный, устойчивый, но предсказуемый и с отлично отлаженным механизмом и запорами, которые не ржавеют и открываются когда необходимо, а не по воле случая. Впрочем, образность образностью, но все международные аналитические и рейтинговые агентства во главу инвестиционного климата ставят стабильность в стране вперед величине налоговой нагрузки, различным преференциям и другим факторам. Настоящие бизнесмены далеко не романтики, а математики, которые скрупулезными расчетами взвешивают потенциальную прибыль и вероятность финансовых потерь. И весь секрет инвестиционного климата кроется в вопросе: которая из чаш весов перетянет… 

С инвесторами в Беларуси пока некоторая напряженка. С макроэкономической точки зрения, все складывается вроде бы не совсем и плохо. Динамика инвестиций в основной капитал уже давно не опускалась ниже 20 %. Но проблема кроется в их структуре. Подавляющее большинство денег, которые вкладываются в производство и другие направления экономики, — собственные средства предприятий и различные бюджетные ассигнования. Иностранные инвестиции присутствуют, но… практически исключительно в виде кредитных ресурсов. А тут, как и в частной жизни, действует формула: берешь чужие и ненадолго, отдаешь свои и навсегда. Одолеть заветные три буквы ПИИ — прямые иностранные инвестиции — стране пока удается слабо. А ведь динамично развивающейся отечественной экономике необходима свежая финансовая кровь, которой, кроме как из-за рубежа, взяться и неоткуда. 

Почему же не рвется инвестор вкладывать средства? Вроде бы самый важный фактор налицо — стабильность, которой завидуют многие соседи. Действительно, в Беларуси уже давно нет ни политических кризисов, ни финансовых обвалов, ситуация управляемая и контролируемая. Иначе страна не смогла бы преодолеть повышение цен на газ более чем в два раза. Но следует понимать и другой вопрос: одно дело стабильность в бытовом понимании и совершенно другое — с точки зрения бизнеса. Впрочем, в обоих случаях крайне важен постулат неприкосновенности собственности в широком ее понимании: денежной, фондовой, недвижимой. Если приобрел что-нибудь на законных основаниях, то никто не имеет права отобрать это имущество. 

А вот вопросы с собственностью с точки зрения бизнеса до конца в стране, на мой взгляд, еще и не решены. Прежде всего, немало проблем возникает с недвижимостью. Иначе как объяснить феномен, когда крупные инвесторы последние 2—3 года то и дело заявляют во всеуслышание о начале реализации крупных строительных проектов по возведению бизнес- и торговых центров, жилых комплексов, но время идет, а в этих грандиозных планах первая свая так до сих пор и не забита. Хотя земельные участки под такие проекты в столице вроде бы имеются. Как и деньги у потенциальных застройщиков. А загвоздка кроется в собственности на землю. Купить насовсем ее фактически нельзя, длительная аренда тоже вопрос не из самых простых. Поэтому пока крупные инвесторы только присматриваются к белорусскому рынку. 

А ведь недвижимость — один из магнитов инвестиций. Причем не только в строительство, но и в другие сферы бизнеса. В том числе и в развитие услуг. Недвижимость — отличный ликвидный актив любой компании независимо от основного профиля деятельности. Ее наличие на балансе может существенно повлиять и на деловой имидж, и на финансовую стабильность, в том числе и при получении международных рейтингов для выхода на иностранные рынки капитала. И за примерами далеко ходить не надо. 

Недавно генеральный директор «B&B Inshurance Co» Борис Медник официально сообщил о присвоении компании международного рейтинга. Уважаемое в мире агентство «M.A. Best» признало белорусского страховщика стабильной компанией и с точки зрения кредита, и с точки зрения текущей ликвидности. По некоторым оценкам, подняться на более высокие позиции в международной табели о рангах «B&B» помешали некоторые объективные причины развития страхового рынка. В плюс же компании, кроме ее деловых заслуг, было записано наличие в собственности объектов недвижимости, «рыночная стоимость которых намного превышает балансовую», как отметили иностранные эксперты. Однако с этим активом оказалось не так все просто. Сроки давности, во время которых может быть оспорена законность приобретения недвижимости, в стране достаточно большие. К тому же в этом вопросе еще нет устоявшейся судебной практики. Да и сама система документального оформления сделок с недвижимостью достаточно громоздка, поэтому нередко имеются, как минимум, формальные поводы для исковых заявлений бывших собственников. В такую непростую ситуацию попала и компания «B&B Inshurance Co», которая может лишиться в судебном порядке этого своего актива. Естественно, средства, на которые приобретались квадратные метры, вернут, но исчислять их могут по балансовой стоимости собственности на момент совершения сделки, а не рыночной, что при динамике цен на недвижимость далеко не одно и то же. 

В подобную ситуацию попали и еще несколько компаний, которые в качестве резерва стабильности приобрели офисные помещения у завода «Луч», в том числе на средства привлеченных из-за рубежа долгосрочных низкопроцентных кредитов. Сейчас эти сделки оспариваются. Возникли предположения, что на момент купли-продажи в 2002—2006 годах документы были оформлены не совсем правильно. Конечно, сегодня кажется, что предприятие пять лет назад реализовало свои площади по смешным ценам. Но на тот момент так складывался рынок. Например, на момент продажи один этаж в здании по пр. Независимости, 95 (700 м2) стоил чуть более 1,1 млрд. руб. Сегодня эта площадь оценивается минимум в 4,5 млрд. руб. Потеря около 3 млрд. руб. налицо. 

В принципе, прецедент с «часовой» офисной недвижимостью продемонстрировал сразу несколько проблем. И одна из них — технология оценки различных объектов. Рынок коммерческой недвижимости только начинает формироваться, цены на квадратный метр подвержены серьезным колебаниям по различным объективным причинам. Кстати, динамика возможна только в сторону подорожания. Как отметил один из коммерсантов, если сегодня какой-либо крупный застройщик «выкинет» на рынок 5—7 тысяч квадратных метров офисных помещений, то ценник на них мгновенно упадет. Несколько лет назад, когда в столице один за другим сдали в эксплуатацию сразу несколько крупных бизнес-центров, так фактически и произошло. При реализации же собственности, особенно если в ней имеется доля государственного капитала, всегда ребром встает вопрос о цене. По крайней мере, не единичны случаи, когда продавцы завышали стоимость по принципу «на всякий случай». Чтобы впоследствии не возникало претензий у контролирующих органов. В некоторой степени именно по этой причине не особенно активно реализуются неэффективно использующиеся объекты. Ведь если после приобретения какая-либо юридическая «закорючка» возникнет, в судебном порядке может и аннулироваться сделка. Для инвестора это, в любом случае, является потерей бизнеса. И свидетельством отсутствия бесспорной гарантии права собственности. А высокие риски всегда охлаждали инвестиционную активность. 

К сожалению, проблемных прецедентов с пересмотром условий приобретения недвижимости хватает. Иногда, как в случае с помещениями на «Луче», это заканчивается судебными разбирательствами, нередко покупатель успевает попросту отказаться от сделки. Вроде бы все и по закону, но инвестиций от этого больше не становится. Да и недвижимость подчас просто дряхлеет. У старых хозяев попросту не хватает средств привести объекты в порядок, чтобы выгодно использовать. По оценкам риелторов, сегодня в столице, в принципе, хватает и офисных, и складских помещений потребительских свойств ниже среднего. Поэтому они зачастую и пустуют. Но не хватает качественных объектов, на которые и приходится основной спрос. И тут без частного инвестора не обойтись. 

Как сказал один из представителей правоохранительных органов, лучшая гарантия для бизнеса — долгосрочная правовая стабильность. Правила игры оговорены, и они не изменятся долгие годы. А отсюда вытекает и аксиома неприкосновенности собственности. Если приобрел добропорядочным образом объект — он твой навеки. Даже если потом выяснятся какие-то нюансы. За исключением, конечно, чисто преступных механизмов. А если продавец неправильно оформил документы, несоответствующим образом согласовал решение о продаже или занизил цену — это проблемы не покупателя, а должностного лица, которое допустило халатность. С ним и стоит разбираться. 

Конечно, в Европе происходит немало имущественных споров, есть случаи и беспрецедентно длительных судебных тяжб. Но экономика государств ЕС покрепче белорусской, в ней накоплены немалые финансовые средства, из которых можно себе позволить оплачивать юридические разбирательства. Беларуси же необходимо привлечь в страну инвестиции. А поэтому и необходимо беспрецедентное уважение к человеку с деньгами. Не просто богатым людям в бытовом понимании, а к бизнесменам, для которых коммерция — профессия. И они смогут и себе на жизнь заработать, и государству хорошую помощь оказать налогами, и людям создать рабочие места с высокой зарплатой… Но для этого инвестор должен видеть свою защищенность на государственном уровне. В том числе и от судебных дрязг. Ведь недаром председатель Высшего Хозяйственного Суда Виктор Каменков отмечал, что один из способов захвата компании или нейтрализации конкурента — замучить его исками и различными претензиями. Причем на совершенно законных основаниях. А поэтому инвесторов и необходимо избавить от подобных неожиданностей и коллизий. Тогда и деньги в страну потянутся… 

Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter