Какая из сторон договора о пожизненном содержании рискует больше?Минчанку Нину Николаевну одолели стариковские хвори: плохо слушались руки и ноги, замучила одышка — дали о себе знать последствия двух инфарктов. Тут–то и родился у пенсионерки план: трехкомнатные хоромы, в которых она обитала в полном одиночестве, достанутся тому, кто «досмотрит ее старость». На предложение бабушки тут же откликнулась дальняя родственница. Через год сиделка получила отставку: бабушка обвинила даму в краже. Как говорится, свято место пусто не бывает. Вскоре у «разжалованной» компаньонки появилась замена. Выжав преемницу как лимон, владелица заветных метров вынесла и ей приговор: отравительница. Третий «смотритель», троюродный племянник бабушки, оказался, как он думал, умнее и оформил с тетушкой договор о пожизненном содержании с иждивением. В общем, вроде бы узаконил отношения, а проблем в конечном итоге нажил не меньше, чем его предшественницы...
Рента — «мертвый груз» собственности
Cегодня законодательство позволяет пожилым людям, оставшимся без поддержки родных и близких, искать опору на стороне. На определенных, разумеется, условиях: забота в обмен на квадратные метры. Подобные соглашения в последнее время все чаще оформляются в виде договора пожизненного содержания с иждивением (разновидность договора ренты). В отдельную статистическую графу этот вид соглашения не выделяется. Однако по различным данным, скажем, в Минске ежегодно заключается несколько десятков подобных «союзов».
Спросите, к чему такие тонкости? Почему бы хозяину жилья попросту не составить завещание на имя того, кто возьмется опекать его на старости лет? Заместитель заведующего первой Минской нотариальной конторой Вероника Литвинко обратила мое внимание на некоторые нюансы:
— Завещание — палка о двух концах. Во–первых, завещатель вправе изменить свою «последнюю» волю, не поставив в известность наследников. Во–вторых, завещание не нагружает наследников обязанностями по содержанию завещателя. В лучшем случае заключается джентльменское соглашение. Но чаще бывает так: хочу — забочусь, не хочу — не забочусь. Договор о пожизненном содержании с иждивением в этом смысле — более надежный документ: в нем четко прописываются обязательства сторон (плательщика ренты и ее получателя). Под рентой, как правило, подразумевается «натуральный» эквивалент: продукты, одежда, лечение. Ежемесячный размер содержания обязательно указывается в договоре и не может быть меньше двух базовых величин. Выгода получателя ренты очевидна: все услуги по уходу за ним в договоре перечисляются подробнейшим образом. Можно даже уточнить, сколько раз в неделю новый собственник должен сходить в магазин или постирать белье. В общем, документально оформленное желание бабушки или дедушки лакомиться на завтрак ананасами или в бархатный сезон отдыхать в Сочи — не каприз, а законное требование.
— А в чем плюс для плательщика ренты?
— В том, что недвижимое имущество «иждивенца» переходит в собственность плательщика сразу же после регистрации договора и права собственности в территориальной организации по государственной регистрации. Квартира передается новому собственнику бесплатно или за сумму, которая обычно намного ниже рыночной.
Впрочем, потенциальным плательщикам ренты нужно иметь в виду: единолично распоряжаться стариковскими метрами они смогут лишь после кончины их прежнего владельца. Продать или обменять квартиру без согласия «иждивенца» нельзя: жилье находится у него в залоге. А если и удается добиться такого согласия, то купля–продажа возможна, но «в нагрузку» к покупке к новому хозяину переходят и обязанности по пожизненному содержанию стариков. Это условие — своего рода дополнительная страховка для одиноких пожилых людей. Договор о пожизненном содержании с иждивением можно расторгнуть по желанию обеих сторон. Все гораздо сложнее и подоплека куда глубже, когда на этой процедуре настаивает кто–то один.
Не ведала, что творила
Самое время вернуться к истории мнительной бабушки. Чтобы не раздражать лишний раз своенравную родственницу, племянник пригласил ухаживать за больной социального работника. Но и уровнем квалификации представителя соцслужбы хозяйка трехкомнатной квартиры осталась недовольна. То ей вместо бульона сварили борщ, то купили не ветчину, а грудинку. Накопив длинный перечень подобных мелочей, Нина Николаевна подает иск в суд Советского района Минска на «нерадивого» плательщика ренты. Дескать, позабыта–позаброшена, а племянничку и дела нет. Тут–то и начинается самое интересное. По делу назначается судебно–психиатрическая экспертиза, и вот что выясняется: Нина Николаевна вот уже 10 лет находится под воздействием сильнодействующих лекарственных препаратов, вследствие чего «не отдает отчет своим действиям и не может руководить ими».
Суд в соответствии с законом признал договор о пожизненном содержании с иждивением недействительным. Бабушка вновь оказалась тет–а–тет с проблемой своего иждивения. А племянник после двух лет беспокойства о тетушке остался без квартиры и, так сказать, при своих интересах: средства, потраченные на содержание, по закону не возвращаются.
— В некотором роде подобные сделки, — считает судья Советского суда Лариса Мельгуй, — для плательщиков ренты — лотерея. Иногда очень сложно предугадать заранее, останешься ты в выигрыше или в проигрыше, когда речь идет о соглашении со старым и больным человеком. К примеру, ту же Нину Николаевну ни в какой «безотчетности» и не заподозришь. Рассуждает бабушка, на первый взгляд, вполне логично, связно. А на самом деле все путает и забывает. Правовых механизмов предупреждения подобных неувязок, увы, нет. Конечно, если человек откровенно не ориентируется в пространстве, нотариус сделку с ним не удостоверит. А если попадется такая вот Нина Николаевна, определить нездоровье которой могут лишь узкие специалисты? Потенциальный плательщик ренты инициировать процедуру медицинского обследования не вправе. По просьбе человека с улицы психолого–психиатрическая экспертиза не проводится.
К словам Ларисы Мельгуй остается добавить, что в свое время нотариусы имели право инициировать процесс проверки дееспособности. Нынче у них таких полномочий нет. Как быть в этой ситуации? Тут уж одно из двух: либо рисковать, либо нет.
Подключились «темные силы»
Впрочем, далеко не всегда судебные разборки — результат невменяемости престарелых участников сделки. В практике Ларисы Аркадьевны был случай, когда абсолютно нормальный старик дважды заключал и расторгал договор о пожизненном содержании с иждивением. Ровно столько же раз хитрый дедушка передавал право собственности на свою квартиру. За символическую, конечно, плату. Но все же лишняя копеечка. Увы, плательщики ренты не сумели доказать, что относились к своим обязанностям добросовестно. Не сохранили ни чеки, ни квитанции, из которых бы следовало, что они понесли издержки. Зато их оппонент представил суду свидетелей, заключивших с ним впоследствии очередной договор о пожизненном содержании. Судя по всему, эти доброхоты старика инструктировали и в конечном итоге загребли жар чужими руками. Основные заботы по уходу за дедом переложили на других, а сами вступили в игру, когда старик уже дышал на ладан. Пожил дедушка при новых «благодетелях» совсем недолго.
Кстати, вмешательство неких третьих лиц не такой уж и редкий случай. Соседи одной минчанки преклонного возраста, проходившие свидетелями по гражданскому делу, рассказывали, что перед судом к истице, возмущенной «необязательностью» плательщика ренты, регулярно наведывались какие–то неизвестные дамы. Финал разбирательства оказался неожиданным для всех: бабушку признали недееспособной, а следовательно, неправомочной заключать какие–либо соглашения. Через некоторое время соседи забили тревогу: мол, женщина совсем плоха, а ухаживать за ней некому. Даже дамы Х перестали обхаживать «объект»: пропал стимул, а вместе с ним испарились и «темные силы».
Как плательщику ренты защитить себя от необоснованных претензий ее получателя?
1. Деньги, причитающиеся «иждивенцу» за квартиру, не отдавайте на руки, а положите на банковский счет, открытый на его имя.
2. Сохраняйте магазинные чеки и квитанции за оплату коммунальных и прочих услуг.
3. Ежемесячно, а то и еженедельно составляйте акт выполненных работ и приносите его на подпись вашему подопечному.
