Высокий спрос, рекордное предложение — чем живет рынок загородной недвижимости Минщины

Лето зовет за город

С приходом лета многие вспоминают, что не прочь бы проводить больше времени за городом, на природе. Потому традиционно интерес к приобретению дач и загородных домов растет. Какой он в этом году в столичном регионе? Есть ли из чего выбирать? Совпадают ли запросы покупателей и предложения продавцов? Ответы на эти и другие вопросы искала корреспондент «Р».

Риелторы предупреждают: поиск того самого домика на природе нередко растягивается на несколько лет — это нормально.

Есть из чего выбирать

В последние два года на фоне пандемии и желания уединиться, а также ограниченной возможности отдыха за рубежом многие белорусы успели обзавестись загородной недвижимостью. Остались ли те, кто все еще присматривается к дачам? По словам заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрея Чернышева, спрос сейчас сохраняется на достаточно высоком уровне. Впрочем, риелторы задаются вопросом: надолго ли? Слово эксперту:

— Спрос на загородную недвижимость начал снижаться 10—15 лет назад. Ведь участки и домики на них рассматривались как возможность вырастить для себя какую-нибудь продукцию и бюджетно отдохнуть. С ростом благосостояния и со сменой поколений люди стали задумываться: стоит ли тратиться на покупку и содержание дачи, поездки туда, если можно ездить отдыхать на море, а картошку купить в необходимом количестве на ярмарке или в магазине? Переломным стал пандемийный 2020-й — именно тогда впервые за длительное время мы увидели двукратный всплеск интереса к покупке и аренде дач. В 2021 году количество заявок на покупку загородных объектов снизилось на 40 процентов, но по-прежнему оставалось выше, чем в допандемийный период.

В этом году, подчеркивает специалист, наблюдается интересная ситуация. С одной стороны, количество поступающих заявок на покупку остается примерно на уровне аналогичного периода 2021-го. С другой — количество сделок в целом по Минской области уменьшилось от 7 до 30 процентов в зависимости от типа объекта (дома больше просели в спросе, дачи меньше) и его удаленности от Минска. Одна из причин подобного дисбаланса в том, что сейчас на рынке загородной недвижимости максимальное за все время предложение объектов на продажу. И покупателям из-за этого все сложнее выбрать как по качеству, так и по местоположению. Не говоря уже о цене (на фоне колебаний обменного курса валют).

— Но если говорить в целом про спрос на загородную недвижимость, то все же стоит констатировать, что сейчас он начинает медленно снижаться по целому ряду причин: это и ослабевание коронавируса как основного драйвера роста спроса в 2020-м, и появление новых возможностей отдыха вместе с открытием границ, и изменение инвестиционной стратегии граждан — в приоритете улучшение жилищных условий при переезде в свежую или более просторную квартиру. Ведь гораздо понятнее и проще вложить свободные средства в городскую квартиру с привычными потребительскими качествами, чем разыскивать ту самую дачу — расположение, планировка, ремонт заметно отличаются на каждом объекте. И каждый надо лично посетить и убедиться, что описание соответствует заявленному, нет скрытых дефектов, какие есть коммуникации и подъездные пути, так ли близко лес или водоем — а это дополнительные транспортные и временные расходы, которые в этом году осложнились поздней весной. Поэтому поиски той самой дачи могут растянуться на несколько лет и не прекращаться, вопреки стереотипам, даже зимой. К тому же выбирать сейчас есть из чего — предложение домов, дачных участков и недостроев как никогда большое: только в пределах 50 километров от Минска выставлено на продажу более 8 тысяч загородных объектов различного формата, — озвучивает данные Андрей Чернышев.

Агентства фиксируют рекордное количество предложений на любой вкус и кошелек.

Что в топе спроса?

Собеседник отмечает: больше всего выбора на московском, молодечненском, логойском, брестском и раковском направлениях. Причем между первым и вторым разрыв практически вдвое — на заметку тем, кому не важно, в какой стороне дача. Хотя многим покупателям принципиально направление — чтобы не тратить лишний час в пути по МКАДу. Во внимание берутся также наличие рядом с потенциальной дачей железнодорожной станции или остановки автобуса и маршрутки, расположение от водоема или леса. И конечно же, удаленность от Минска: в идеале — до 15 километров от города.

— Но чем ближе к Минску, тем дороже, поэтому по факту мы говорим о 15—25 километрах. Что касается стоимости объектов, которую готов заплатить в большинстве своем покупатель, то она относительно небольшая, ведь дачи чаще всего нужны только для проживания в теплое время года. Так что на первом месте запросов небольшие каркасные домики, срубы с печным отоплением до 10 тысяч долларов в эквиваленте. На втором месте — щитовые домики, где нет печного отопления, ценой до 6—7 тысяч долларов. На третьем месте сразу два типа запросов. Первый — ухоженные деревенские дома в хорошем состоянии с большим участком, где можно уединиться от посторонних глаз. Плюс к деревням постоянно чистят дороги, в большинстве случаев они асфальтированные, есть возможность доступа круглый год в отличие от дач в различных товариществах. Да и наличие небольшого магазина или регулярной автолавки в глубинке тоже играет свою роль. При этом никаких членских взносов и высоких тарифов за коммунальные услуги. Второй тип запросов — капитальные дома с возможностью круглогодичного проживания. Зачастую рядом на участке располагается баня, другие постройки. Стоимость подобных объектов стартует от 15 тысяч долларов в эквиваленте, — рассказывает Андрей Чернышев. — В приоритете у тех, кто настроен переехать за город или бывать там довольно часто, — одноэтажные дома или двухэтажные со скатной крышей площадью до 100 квадратных метров, которым 3—5 лет. За это время косяки либо уже успели проявиться и заметны, либо их уже исправили. Стоят такие варианты от 70 тысяч долларов в эквиваленте. При этом предложение таких объектов снижается. Так, по Минску с начала года по сравнению с аналогичным периодом прошлого на 30 процентов, по Минскому району — на 19 процентов, по Минской области — на 21 процент. По какой причине и сохранится ли тенденция, мы сможем сказать не раньше осени.

А вот интерес к недостроям заметно сократился, хотя выбор таких предложений по-прежнему велик. Покупатели, во-первых, не берутся сейчас спрогнозировать итоговую сумму трат, необходимое время, например, на перепланировку. Плюс боятся столкнуться с уже некачественным фундаментом или стенами. Другое дело, если дом компактный, в высокой степени готовности, ценник адекватный.

— А то ведь многие продавцы при формировании цены стремятся вспомнить и отбить все свои вложения. От такого подхода надо отказаться, поскольку в свете снижающегося не первый год спроса и отмечающихся скачков цен на стройматериалы он уже не работает. Ориентироваться стоит на рыночную стоимость, на реальные сделки и учитывать, что по факту цена может снизиться на 10 процентов, — обращает внимание эксперт.

От покупки — к аренде

В этом году, по мнению собеседника, существенных изменений на рынке не предвидится: спрос есть, предложений, в принципе, в разы больше. Другое дело, что ситуация может переломиться в следующем. При этом параллельно растет интерес к аренде загородных домов неподалеку от столицы. Благо вариантов здесь тоже хватает. Внимание привлекают ухоженные дачи со всеми коммуникациями: газо- и водоснабжением. Желательно чтобы можно было добраться маршруткой или часто курсирующим рейсовым автобусом, электричкой. Поскольку такие дачи зачастую снимаются семьей для ежедневного проживания в теплое время, то важна и их отдаленность от Минска — не более 30 километров, чтобы можно было ежедневно ездить на работу. Спрос на такие дачи и дома был и есть всегда в теплое время. По стоимости предложения начинаются от 350 долларов в эквиваленте в месяц без учета коммунальных платежей.

КСТАТИ

Количество предложений дач, загородных и деревенских домов в регионах тоже велико. Варианты риелторы советуют искать на популярных площадках, специализирующихся на размещении частных объявлений, а также в местных газетах и соцсетях. Ценник на объекты, понятное дело, варьируется в зависимости от их местоположения, наличия коммуникаций, удобств и состояния жилья, транспортной доступности и, конечно, финансовых запросов самих владельцев. Так, например, кирпичная дача с возможностью круглогодичного проживания в Гомельском районе, в 20 километрах от областного центра и в километре от Сожа, на участке в пять соток стоит чуть больше 53 тысяч рублей. Кирпичную двухэтажную дачу в десяти километрах от Светлогорска на участке в четыре сотки предлагают купить за 23 тысячи рублей. В помещении есть печь, пробита скважина. В десяти километрах от Витебска продается небольшая дача площадью всего 35 квадратных метров. Зато участок 13 соток, рядом выход к озеру. Такой вариант хозяева оценивают в 33 тысячи рублей. Почти 180 тысяч рублей просят за добротный двухуровневый сруб, готовый для постоянного проживания, в Летцах (17 километров от Витебска). При этом за 40 тысяч рублей можно приобрести компактную двухэтажную кирпичную дачу с участком в шесть соток на Браславских озерах. В доме есть печь, электричество, все остальные блага — на улице. В 17 километрах от Полоцка продается немолодой деревенский дом почти за 12 тысяч рублей. Из преимуществ рядом автобусная остановка, неподалеку и озеро.