Риелторов испортил квартирный вопрос

В стране будут приняты дополнительные меры для чистоты сделок с недвижимостью

Квартира, коттедж, дача, пожалуй, самое дорогое, что есть у человека. Кроме жизни, естественно. Приобрести стены непросто — иные десятилетиями копят на жилье своей мечты. Вся неприятность в том, что и потерять свою мечту весьма просто. Ведь недвижимость — товар сложный и специфический. Особенно если покупаешь ее на вторичном рынке. И вокруг продавцов-покупателей всегда крутится рой мошенников. Казалось бы, граждан от «серых», а тем более «черных» риелторов должны защищать официальные компании. Они этим и занимаются. Но насколько эффективно — другой вопрос. Дискуссионный. Его и обсудили во время круглого стола госслужащие ведомств, которые имеют отношение к регистрации недвижимости или предоставлению информации о ней, а также представители отрасли риелторских услуг.


Сумерки сгущаются

Председатель Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов попытался испугать и оглушить слушателей тревожным сообщением: около 30% сделок с недвижимостью у нас происходят в «серой» зоне. То, что серьезные суммы проходят мимо учета налоговой инспекции, — это полбеды. В первую очередь, нарушаются права самих граждан. Участие в сделке риелторов не в полной мере, но защищает от мошенничества, да и просто от форс-мажорных обстоятельств, которых сделки с недвижимостью таят в себе немало. А после недавнего громкого уголовного дела в Могилевской области тема превратилась в животрепещущую. 

Несомненно, каждый человек — кузнец своего счастья. В том числе и финансового. Всегда найдутся желающие рискнуть, но сэкономить и упасть в объятия теневых маклеров. Но Николая Простолупова и коллег беспокоит тренд: с развитием интернета, социальных сетей, да и в целом коммуникационных технологий у «серых» дельцов появился мощнейший маркетинговый канал для продвижения своих сомнительных услуг. Официальные риелторы уже проигрывают информационную войну своим «серым» собратьям. В том числе из-за своей законопослушности: требования к рекламе все время ужесточаются. Поэтому перебить карту нелегалов становится все тяжелее. 

Впрочем, главная проблема заключается в доступе к разнообразной информации добропорядочных риелторов и издержках на получение данных. Ведь качество услуг чуть ли не единственное преимущество легальных риелторов перед теневым рынком. Правильная компания «разберет» недвижимость по кирпичикам: проанализирует историю сделок с объектом, проверит на наличие различных обременений и ограничений, изучит биографию владельцев и вообще всех людей, которые имеют то или иное отношение к недвижимости… Словом, составит полноценный юридический паспорт квартиры, дома или коттеджа, оценит все риски и преподнесет клиенту готовое решение на блюдечке. А ответственность риелтора за возможный ущерб от сделки становится приятной голубой каемочкой к нему. 

Видимо, как-то риелторов совсем жизнь прижала, если они решились нанести публичный информационный удар по своей репутации всесильных аналитиков в области недвижимости. Николай Простолупов сыпал фактами как из рога изобилия: в последние полтора-два года его коллегам стало очень непросто получать информацию в официальных источниках. Проблема и в получении истории сделок с объектом, и в том, чтобы «пробить» участников сделки через психологический и наркологический диспансеры… Сложно добывать и другую информацию. А ведь именно на основании таких данных специалисты в итоге и выносят заключение, что сделка для клиента чистая и не несет для него никаких угроз и неприятных последствий. Дьявол же еще в чем кроется: проблемы могут «вылезти» не завтра-послезавтра, а спустя несколько лет. Поэтому полноценная и глубокая проверка необходима. 

Какими правдами и неправдами профессионалы добывают нужную информацию, лично для меня осталось загадкой. Видимо, в каждом цеху есть свои секреты. Но работа риелторов становится весьма дорогой. Не претендуя на репрезентативность и истину в последней инстанции, Владимир Давидович, руководитель группы компаний «Твоя столица», поделился данными исследования. По его расчетам, на каждую сделку агентство тратит минимум около 18,5 человекочаса на сбор различных справок. Только исходя из оплаты труда, с уплатой всех налогов, получается, что среднее риелторское агентство расходует на эти цели более 5 млн рублей в год. При условии, если обслуживает около тысячи сделок. Вывод Владимира Давидовича оригинален своей неожиданностью: чем расходовать деньги впустую, участники легального рынка лучше бы профинансировали создание автоматизированных ресурсов и баз данных в профильных и непрофильных органах государственного управления. Чтобы все было, как в некоторых развитых странах: риелтор ударил несколько раз по клавишам клавиатуры и через несколько секунд увидел всю картину по объекту.

Владимир ДАВИДОВИЧ

Николай ПРОСТОЛУПОВ

Сергей
РУДНЕВ

Андрей
ФИЛИПЕНКО

Сергей
ШАВРОВ


Прекрасное далеко со своими проблемами 

Словом, сквозная автоматизация позволила бы агентствам недвижимости и качество услуг повысить, и конкурентоспособность поднять, и «серый» сектор потеснить. И ведь чудеса случаются. Доцент кафедры организации производства и экономики недвижимости Белорусского государственного технологического университета Сергей Шавров добрый час повествовал о волшебных зарубежных технологиях. В Голландии государственные службы по регистрации недвижимости пустуют: почти все процессы происходят в автоматическом режиме. В Грузии возвели специальные информационные центры: в них граждане могут пройти целый комплекс государственных процедур в удаленном доступе. В Казахстане по решению правительства выдали более 5 млн электронных цифровых подписей для физлиц. Правда, перед своим выступлением Сергей Алексеевич сослался на свою излишнюю эмоциональность, поэтому попросил свои слова «делить на два». 

Впрочем, даже после этой математической операции оставался привкус восхищения заграничным погружением в цифру. Не возникало сомнений и в том, в чей огород эксперт кидает камни, — в Национальное кадастровое агентство. Швырялся булыжниками господин Шавров со знанием дела, ибо несколько лет назад, до преподавательской карьеры, сам возглавлял НКА. 

Генеральный директор агентства Андрей Филипенко не уворачивался от боя и с достоинством принял брошенную экспертную перчатку. Беларусь неспроста занимает 5-е место в рейтинге Всемирного банка по регистрации недвижимости: четверть регистраций происходит в течение часа после подачи заявления, для обслуживания клиентов построили более 120 современных офисов, а цены — самые низкие в мире. Дешевле, чем в Африке. 

Он резонно попросил присутствующих обращать внимание не только на технологические успехи, но и на экономику, затраченные инвестиции, а также провалы, которые грамотно маскируются яркими вывесками. В том числе и финансовые. Например, те же казахи. Прекрасно стартовали, развивая электронное правительство, есть чему поучиться. Но истратили огромные деньги на выпуск ID-карт с электронной цифровой подписью для граждан. Казалось, скоро все чиновники уйдут в отставку, а все их функции будут выполнять машины. Не тут-то было. 

— Анализ показал: 80—90% ключей гражданами не использовались и никогда не будут использоваться, — с ходу удивил Андрей Филипенко. 

Большинство потеряли карточки. А электронная система не предполагает их восстановления. Нынче в Астане мучительно размышляют: какова же эффективность использования огромных финансовых средств. И что делать с начинанием дальше? Опять тратить деньги на выдачу новых ID-карт? Подправлять систему, чтобы пароль можно было восстанавливать? Но как это отразится на безопасности информации? Словом, первоначальное восхищение сменилось глубоким разочарованием. Оказалось-то, что одних серверов, баз данных и ПО мало. Чтобы электронное правительство работало, необходимо прежде «создать электронного гражданина и электронного пользователя». Так резюмировал Андрей Филипенко. В противном случае можно до бесконечности закапывать средства в крутые, новые, но не востребованные львиной долей общества высокие технологии. А повысить информационную грамотность граждан — отдельный непростой, долгий и недешевый вопрос. 

Двойные стандарты

В некоторых государствах эту проблему решили дорого, красиво, но принципиально не элегантно — за счет многофункциональных центров. Мол, там сидят специально обученные «приемщики»-консультанты, которые помогают гражданам оформить запрос на совершение какой-нибудь административной процедуры, отослать его по каналам связи, а потом получить какой-то результат. Андрей Филипенко пожимает плечами: получается какое-то фарисейство. Вроде бы уходим от государственных офисов, но строим новые, большие и красивые. При всей универсальности консультантов, на деле у них непреложно оказывается специализация. Хотя бы исходя из требований законодательства. Скажем, во многих странах действует требование: для замены паспорта документы должен принимать сотрудник в погонах. Это может быть суровый усатый служака или милая девушка, они могут строчить ручкой, на печатной машинке или сидеть за компьютером, подключенным по удаленному доступу к базам данных, однако необходимость погон на плечах от этого не зависит. Но, в любом случае, в центр клиент приходит самостоятельно. Поэтому основная суть электронного правительства, мягко говоря, корректируется. А говоря проще, только статистика показывает результат. Мол, растет процент совершения процедур через интернет. А на самом деле все остается по-старому, только под новыми вывесками. Правда, в некоторых странах деньги на такие проекты выделяются зарубежными донорами. Почему бы не освоить халяву?! 

Должны быть спрос и монетизация 

У Беларуси тоже есть свои успехи, на которые с завистью смотрят иностранные коллеги. Впрочем, «у каждой страны будут всегда свои различия: хорошие и плохие», — констатировал Андрей Филипенко. И попросил участников дискуссии исходить из родных реалий. А они таковы: агентства по регистрации недвижимости и кадастру являются хозрасчетными структурами. И на их развитие бюджет практически ничего не ассигнует. Все инвестиции — за счет собственных средств. А где их взять много и сразу? В законодательстве прописано: государственная процедура — основной хлеб агентств — не может приносить прибыль. Клиент должен компенсировать только прямые затраты. Реально зарабатывать НКА и структурным подразделениям удается только на коммерческих услугах. Причем произвольно цены они тоже не могут устанавливать: рынок, господа. Поэтому и была выбрана принципиальная концепция: информационные услуги формируются исходя из спроса, чтобы оправдать вложенные инвестиции. 

— Как только появляется схема монетизации, процесс сразу становится на свои рельсы, — подметил заместитель директора Национального центра электронных услуг Сергей Руднев. 

В целом в стране реализуется достаточно много интересных проектов в рамках электронного правительства. Постепенно, по мере наличия финансов, оцифровываются архивы регистрационных дел, а новые создаются исключительно в электронной форме. «А как бы получить доступ к этой информации?» — активно зашевелились риелторы. Но вопрос, собственно говоря, не к НКА, а к законодателям. 
Есть у вас печать на хвосте 

Оказалось, что сервисы, на которые облизываются агентства недвижимости, уже есть. И функционируют. Технически к ним можно подключить хоть сегодня всех желающих. Но есть юридическая сторона вопроса: у этих желающих должен быть определенный правовой статус, чтобы получать доступ к этой информации. А его у риелторов пока нет. 

Андрей Филипенко буквально на пальцах объяснил: регистрационное дело — это густая солянка из самых разнообразных данных. Есть информация открытая и закрытая. И правовых актов, которые бы позволяли агентствам недвижимости получать данные в полном объеме, нет. Ряд документов находится в стадии разработки. И риелторскому сообществу необходимо пошевелиться, чтобы де-юре оказаться в списке авторизованных пользователей. Тогда они получат право и доступ к базам данных. А также обязанности. Закрытая информация на то и закрытая, чтобы за ее распространением был жесткий контроль. И его придется организовывать агентствам недвижимости на местах. Разрабатывать соответствующие инструкции, обучать персонал, создавать внутренние правила системы доступа… И НКА, как владелец информационного ресурса, сможет и будет обязан контролировать новых пользователей. 

В общем, с электронными услугами технически в стране дело обстоит не так и плохо. Но необходимо разрешать ряд правовых моментов. Причем этот процесс  перманентный.  Сергей  Руднев привел пример: законодательно были закреплены правила удостоверения документов, полученных через Общенациональную автоматизированную информационную систему. И все было бы хорошо, но вот в чем беда: де-юре не был определен статус информации, которая высвечивается на экране. Она юридически значимая или просто справочная? Это огромная разница, когда на основании этих данных выдаются справки государственного образца. А на их основе принимаются судьбоносные решения: скажем, ставить человека на учет нуждающихся по жилью? Имеет ли он право на льготный кредит? 

Словом, не все так просто. Многие вопросы требуют кропотливой проработки. В конце концов, электронное правительство — это не игровой квест: перезагрузился и начал заново, это — элемент государственного управления. Лихо вскочить на коня электронных технологий — невелика проблема. Главное, потом больно не упасть, если ноги не попадут в стремена юридической обвязки. 

volchkovvv@mail.ru

Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Версия для печати
Александр,53,Бобруйск
Интересное дело,сделки с недвижимостью,с которыми мне лично пришлось столкнуться уже аж 3-и раза и всё самостоятельно и исключительно с государственными структурами и только с ними,как гарантией 100%-й чистоты и законности сделки,но обнаружилось одно очень серьёзное но---взаиморасчёты по сделке на коленке в кабинете нотариуса,если разрешит или дома у продавца без 100%-й гарантии получения  настоящих денег,а не подделок,ведь все расчёты были и есть в валюте в большей степени,хотя наметилась тенденция на расчёты в белорусских рублях по курсу продажи валюты. Где специальный банковский счёт для такого рода сделок,когда по предъявления договора купли-продажи банк переводит  со специального счёта( для таких сделок) деньги покупателя на счёт продавца. Где такие услуги в нашем Беларусбанке,где???  
Заполните форму или Авторизуйтесь
 
*
 
 
 
*
 
Написать сообщение …Загрузить файлы?