Кого-то он испортил, кого-то и надломил. А как лучше защитить свои права на жилье?
Жилищные споры — одна из самых распространенных категорий дел в гражданском производстве. В 2009 г. судами было рассмотрено 11 664 таких дел. Оно и не удивительно: право на жилой дом или квартиру многие из нас готовы отстаивать, пожалуй, с наибольшим усердием — перспектива оказаться на улице не радует никого. О некоторых вопросах жилищных прав граждан рассказывает судья Верховного Суда Республики Беларусь, заслуженный юрист Республики Беларусь Леонида БАКИНОВСКАЯ.
— Леонида Иосифовна, наверное, в практике судов нередки случаи, когда собственники жилых помещений просят защитить их права на жилой дом или квартиру, в том числе и от членов их семей. Равны ли права в отношении пользования жилым помещением у самих собственников и у членов их семей? Как все-таки собственник жилого помещения может сам защитить свои права в рамках действующего законодательства?
— Если принять во внимание положения ст. 116 Жилищного кодекса (ЖК), то члены семьи собственника имеют право пользоваться жилым помещением наравне с самим собственником. Но в отличие от членов семьи нанимателя жилого помещения в доме государственного жилищного фонда, члены семьи собственника не вправе требовать, например, раздела или мены принадлежащего собственнику жилого помещения. Вместе с тем они могут заявить требования об определении порядка пользования таким жилым помещением с выделением им в пользование, к примеру, изолированной жилой комнаты. Основания предъявления таких требований у них есть, поскольку в ст. 275 Гражданского кодекса (ГК) прямо указано, что члены семьи собственника могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любого лица, включая и самого собственника.
Что касается защиты собственником своих интересов в отношении жилого помещения, то такая возможность ему предоставлена законодательством. Прежде всего, собственник вправе защитить свои интересы, когда дает согласие на вселение в принадлежащее ему жилое помещение совершеннолетних членов своей семьи, то есть он вправе или дать согласие на вселение, или отказать. Может также определить, что согласен вселить в свою квартиру, например, родственников по договору найма жилого помещения, заключив при этом в установленном порядке соответствующий договор. Кроме того, в ряде статей ЖК, в том числе и в ст. 116, предусмотрена возможность заключения при вселении новых членов семьи письменного соглашения о пользовании жилым помещением. То есть, разрешая вселиться гражданам в жилое помещение в качестве членов его семьи, собственник имеет право заключить с ними письменное соглашение, в котором предусмотреть, что вселяющимся членам семьи предоставляет в пользование только, например, комнату 17 кв. м и подсобные помещения. Таким образом, вновь вселившийся член семьи будет иметь право пользования жилым помещением уже не наравне с собственником, а с учетом порядка, установленного письменным соглашением.
— И часто наши граждане пользуются таким правом? Можно ли такое соглашение заключить при вселении новых членов семьи в государственную квартиру?
— Правильным будет сказать, что крайне редко имеют место случаи, когда в жилищных делах есть ссылка на письменное соглашение о пользовании жилым помещением. А это свидетельствует, что граждане, в том числе и собственники жилых помещений, не считают заключение таких соглашений для себя необходимым.
Что касается второго вопроса, то как следует из ст.ст. 57, 110 ЖК, заключить письменное соглашение можно и при вселении членов семьи нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, члена организации застройщиков. При этом требуется соблюсти только форму соглашения — письменную. Обязательность нотариального удостоверения такого соглашения законом не предусмотрена.
— Могут ли члены семьи собственника жилого помещения защитить свои права, если собственник принял решение продать свою квартиру, в которой они проживают?
— Следует отметить, что права членов семьи собственника жилого помещения в настоящее время достаточно защищены законом. В частности, исходя из норм гражданского и жилищного законодательства, произвести отчуждение или залог принадлежащей ему квартиры собственник вправе с согласия совершеннолетних членов своей семьи, проживающих в квартире, или органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Поэтому, если члены семьи собственника возражают против продажи квартиры, в которой проживают или сохраняют право пользования, то совершить такую сделку без их согласия собственник не вправе.
Члены семьи собственника могут дать согласие на продажу жилого помещения, но с сохранением за ними права пользования. Если покупатель согласился на такие условия и купил жилой дом или квартиру, то выселить членов семьи бывшего собственника только потому, что он купил жилое помещение, у нового собственника не будет оснований. Но если члены семьи собственника дали согласие на отчуждение жилого помещения без сохранения за ними права пользования, то по требованию нового собственника они могут быть выселены из проданной квартиры или дома без предоставления другого жилого помещения. Такой вывод следует, в частности, из положений ст. 123 ЖК, ст.ст. 275, 529 ГК.
— Мы часто употребляем слова «члены семьи собственника жилого помещения». А кого можно считать членами семьи собственника?
— Категории граждан, которых можно отнести к членам семьи собственника жилого помещения, определены, прежде всего, в ст. 29 ЖК. Это супруги, дети, родители собственника жилого помещения. Могут быть признаны членами семьи собственника и другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Иные граждане, например состоящие в фактических брачных отношениях с собственником, также могут быть признаны в судебном порядке членами его семьи, если докажут, что не менее 5 лет проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.
— Когда гражданину принадлежит не вся квартира, а только доля в ней, и определен порядок пользования жилыми комнатами, то может ли он продать свою долю или комнату (комнаты), которая ему выделена в пользование?
— Если на праве собственности гражданину принадлежит, например, 1/3 доля в жилом помещении, то он имеет право продать эту долю как другому собственнику жилого помещения, так и постороннему лицу. Но из ст. 253 ГК следует, что продать свою долю в жилом помещении постороннему лицу собственник вправе, если другой или другие участники долевой собственности откажутся от покупки его доли. Только доля в квартире может быть продана и в том случае, когда по соглашению между собственниками или по решению суда установлен порядок пользования квартирой, поскольку установление такого порядка не прекращает права долевой собственности и не влечет изменения размера долей в праве собственности на жилое помещение. Продать же свою долю, состоящую из конкретной изолированной жилой комнаты и доли в подсобных помещениях, собственник может только после раздела жилых комнат в квартире в соответствии со ст. 119 ЖК, п. 17 постановления Пленума Верховного Суда от 26.03.2003 № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения».
— Для граждан, имеющих намерение продать или купить квартиру, жилой дом, актуальны вопросы, связанные с недействительностью таких сделок. Что можно им порекомендовать исходя из судебной практики?
— Правильным будет отметить, что особенно внимательным необходимо быть покупателю, поскольку из материалов дел о недействительности сделок с жилыми помещениями нередко видно, что проблемы возникают, прежде всего, у покупателей квартир или жилых домов. Последствиями недействительности сделки с жилым помещением являются в основном передача покупателю денег, уплаченных за квартиру, а продавцу возвращается квартира. При этом продавец, как правило, получает квартиру, потому что она есть в наличии, а вот покупателю деньги нередко возвращаются с трудом. Поэтому представляется, что более осмотрительно при покупке квартиры поступают те покупатели (в том числе и приобретающие жилое помещение с помощью соответствующих организаций), которые выясняют или требуют выяснения не только вопросов в отношении квартиры и ее цены, но и в частности, кто продавец этой квартиры, в связи с чем сделка совершается, например, по доверенности, почему квартира перепродается в течение короткого времени несколько раз, проживают ли в ней несовершеннолетние дети, получены ли необходимые разрешения и согласия на отчуждение жилого помещения.
— Какие наиболее проблемные вопросы выявляются при рассмотрении судами жилищных споров?
— Проблемные вопросы возникают в практике судов, и нередко их можно решить путем совершенствования законодательства. Поэтому суды с надеждой ждут принятия нового, более совершенного ЖК. Что касается проблемных вопросов, то они возникают, прежде всего, при рассмотрении в судах жилищных споров, например о переоборудовании и переустройстве, о разделе жилых помещений, о выселении, в том числе из жилых помещений частного жилищного фонда. Из наиболее актуальных вопросов можно выделить и вопросы, связанные с нежеланием граждан в отдельных случаях регистрировать в установленном порядке возведенные на условиях долевой или совместной собственности жилые дома и квартиры, а также с самовольным строительством, в том числе достройкой, перестройкой, переоборудованием домов и квартир без соответствующих разрешений.
На снимке: ключи от новых квартир получены. Смогут ли новоселы сполна защитить свои жилищные права?
Фото: Валерий ХАРЧЕНКО
