Важно знать: общий срок исковой давности по сделкам с жильем — 3 годаСобираетесь покупать квартиру? Тогда вам нужно уметь не только хорошо считать деньги, но и читать договор с риэлтерским агентством. Что гарантирует посредник? Оказывается, как правило, он не несет ответственности за перепланировку, которая сделана самовольно прежним хозяином и не указана в техпаспорте. Тем более если вмешательство в инженерные системы жилья невооруженным глазом не заметно. Что делать в такой ситуации новому собственнику и кому предъявлять претензии? Рекомендации по этому и другим квартирным вопросам дает начальник управления правового регулирования социальной деятельности государства Министерства юстиции Галина Подрезенок.
«Десять лет назад я (соседи тоже помогали) решил озеленить двор вокруг дома. Привезли мы три машины торфа, высадили плодовые деревья, кустарники. Но в сентябре 2006 года у нас под окнами работник ЖЭСа спилил сливы (в доме начался капремонт с утеплением фасада). Я обратился в администрацию Партизанского района и узнал, что все наши зеленые насаждения — вне закона, потому что посажены не по генплану. И поскольку неподалеку от дома есть лесной массив, то вокруг нашей многоэтажки рекомендовано высаживать только низкорослые кустарники и цветы. Но ведь деревья никому не мешали. Как спасти наш зеленый двор от уничтожения?»
П.Петров, Минск.
— Увы, делая доброе дело, вы нарушили правила. Высаживать деревья и кустарники вокруг городских многоэтажных домов без разрешения и согласования с администрацией территории нельзя. Логика проста: неподалеку от здания могут располагаться коммуникации, инженерные сети, на восстановление которых (в случае повреждения) понадобятся значительные средства. Кроме того, дом (а то и не один) останется без света, телефона, воды. Незаконно посаженное было законно вырублено.
«Пять лет назад моя дочь купила двухкомнатную квартиру на первом этаже девятиэтажки. В прошлом году представители ЖЭСа обнаружили в подвале трубу, выходящую из квартиры и несанкционированно врезанную в систему отопления. В результате по суду дочери, как собственнику жилья, пришлось заплатить 50 тысяч рублей за срезку отопительной батареи. Кроме того, в квартире сразу стало холодно. Получается, что ей продали кота в мешке, то есть квартиру с элементами неутвержденного переоборудования. В техническом паспорте дополнительные радиаторы указаны не были. Как такое возможно? И можем ли мы предъявить претензии риэлтерскому агентству, бюро по госрегистрации недвижимости, допустившим, по сути дела, незаконную сделку купли–продажи квартиры с несанкционированной перепланировкой? Что по этому поводу гласит закон?»
П.Ящин, Минск.
— Если в квартире, приобретенной с помощью риэлтерского агентства, обнаружились скрытые недостатки, теоретически можно воспользоваться статьей 445 Гражданского кодекса. В ней, в частности, речь идет о соразмерном уменьшении покупной цены либо о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок или возмещении расходов на приведение жилья в надлежащее состояние. Но в данном случае срок исковой давности прошел. За восстановлением нарушенного права человек может обратиться в суд в течение трех лет. Правда, есть исключения. Например, требование о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью. Суд также может восстановить срок исковой давности, если сочтет причину его нарушения заявителем уважительной. Это, допустим, могут быть обстоятельства, связанные с тяжелой болезнью истца, его беспомощным состоянием.
Автору письма в «СБ», к сожалению, не могу сообщить ничего утешительного. У его дочери был договор с риэлтерским агентством. Содержание его нам неизвестно, но из практики знаю наверняка, что посредник в данном случае не несет ответственность за перепланировку в квартире. С 1999 года переоборудование квартир в Минске осуществлялось на основании специального положения, где указывалось, что можно делать в квартире и чего нельзя, и письменного разрешения администрации района. Изменения вносились в техпаспорт. Но информации о том, сколько секций радиаторов установлено в квартире, в этом документе нет. А на нет, как говорится, и суда нет. Даже если бы срок давности не истек, предъявить претензии агентству очень сложно. Риэлтерская служба, как правило, отвечает за чистоту нотариальных сделок, гарантирует, что продавец выпишется из квартиры в определенный срок, отслеживает другие юридические нюансы. Но проверить, что под полом ввинчена какая–то труба, нереально. Это может быть выявлено только при обследовании инженерными работниками жилищно–эксплуатационных служб. Поэтому почти уверена, что ваша дочь 50 тысяч рублей потеряла.
«В сентябре 2002 года нашей семье был выдан кредит 17 миллионов рублей под 10 процентов годовых на 20 лет для строительства двухкомнатной квартиры. Кредит оформлен на мужа. В 2005 году мы с ним развелись. После того много раз просила бывшего супруга переоформить кредит на меня. Я работаю и вполне могу выплатить ссуду сполна. Но он отказался. Из квартиры выписываться также не хочет, хотя больше двух лет не проживает со мной и сыном. Подскажите, как правильно нам оформить взаимоотношения, чтобы мы с ребенком в результате не остались без жилья?»
Ирина Муха, Брест.
— По статье 23 Кодекса о браке и семье, имущество, нажитое супругами в браке, независимо от того, на кого из них оно приобретено или кем вносились средства на его оплату, является общей собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения имуществом, если иное не предусмотрено брачным договором. При разделе собственность распределяется поровну. Но суд вправе отступить от этого принципа, учитывая интересы несовершеннолетних детей и заслуживающие внимания доводы одной из сторон. В таком случае доля бывших мужа или жены может быть увеличена. Допустим, жена представит доказательства, что супруг не работал или расходовал деньги в ущерб интересам семьи. При разделе имущества судом учитываются также долги супругов, права и требования по обязательствам, возникающим в интересах семьи.
В 2003 году пленум Верховного Суда рассмотрел судебную практику применения законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилье. И в постановлении пленума (от 26 марта 2003 года № 2), в частности, есть предельно ясный ответ на вопрос читательницы. Если квартира приобреталась супругами за счет кредитных средств, полученных во время совместного проживания и ведения общего хозяйства, суд вправе разделить недвижимость между супругами, возложив (с согласия кредитора) на каждого обязанность по дальнейшему погашению кредита в соответствующих долях. Но, предположим, по кредиту (или по другим финансовым обязательствам) на строительство жилья уже после распада семьи рассчитывается один из супругов. Тогда суд вправе удовлетворить его требование об увеличении доли в праве собственности на жилье. Но, подчеркиваю, лишь при наличии доказательств, что бывшая жена умышленно уклонялась от расчетов по обязательствам.
Таким образом, наша читательница может смело отправляться в суд и разделить кредит. Но даже если она этого не сделает, но готова доказать в суде, что не уклонялась от погашения кредита, то ее доля в совместно нажитом имуществе не уменьшится. И при разделе жилья бывшие супруги получат равные доли с учетом наличия несовершеннолетних детей.
«Я живу в 4–квартирном доме на втором, последнем, этаже. Несколько лет назад один из соседей вмонтировал в систему дымовентиляционных каналов две металлические трубы и кровля «заплакала». Затем второй установил на крыше антенну телевизора — металлическую трубу на шкиве, который просто прожигает рубероид. Тут уж я не выдержал и решил подать на них в суд. Но для предъявления иска мне нужен акт осмотра кровли отделом строительства райисполкома. Написал заявление. На него получил престранный ответ: мол, ваше обращение рассмотрено, крыша в доме протекает, но, поскольку все квартиры принадлежат жильцам на праве собственности, ремонтировать общее имущество они должны за свой счет. Но это я и сам прекрасно знаю. Мне требуется заключение экспертов для суда. Посоветуйте, что делать?»
Михаил Скок, Дятловский район.
— Есть приказ Министерства жилищно–коммунального хозяйства от 7 декабря 1999 года № 177 «Об утверждении и введении в действие правил пользования жилыми помещениями». И в частности такой пункт. При выявлении неисправности конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома либо небрежного пользования ими проживающими, что привело к повреждению отделки, конструктивных элементов, имущества нанимателей, а также при обращении граждан по данному вопросу, собственник жилого дома или жилищно–эксплуатационная организация с участием заинтересованных лиц проводит обследование и составляет акт. В документе указываются причины, вызвавшие недостатки, виновная сторона, объем причиненного ущерба. По требованию одной из сторон составляется смета на выполнение ремонтно–строительных работ в действующих ценах. В нашем случае собственники — владельцы квартир.
Что делать? По Указу Президента № 75 от 7 февраля 2006 года жителям небольших поселков и деревень предоставляются льготные кредиты на капитальный ремонт и реконструкцию индивидуального жилья. Сметы предполагаемых расходов составляют отделы архитектуры. Можно обратиться туда и заказать экспертизу. Подобные работы выполняют еще и проектные институты за определенную плату.
Фото Виталия ГИЛЯ, "СБ".
