Новая Концепция государственной жилищной политики позволит найти дополнительные резервы.
За прошлую пятилетку в Беларуси построено 31,7 миллиона квадратных метров жилья. За счет этого жилищные условия улучшили порядка 240 тысяч семей — более 1 миллиона человек. Свыше 60 процентов жилья построено с государственной поддержкой. Однако льготные условия кредитования привели к значительному росту числа граждан, ориентированных на улучшение своих жилищных условий исключительно с государственной поддержкой. Так, если на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на 1 января 2006 года состояли 565 тысяч семей, то на 1 января 2012-го — 849 тысяч. Очевидно, что рост числа претендующих на государственную поддержку не соответствует реальной потребности в ней и возможностям государства по ее оказанию. Выросло число случаев недобросовестности граждан, когда на вводимое жилье с государственной поддержкой претендуют те, кто в нем нуждается меньше остальных. В таких условиях жилищная политика требует новых подходов. В их основе — расширение возможностей каждого гражданина самостоятельно решить свой жилищный вопрос. Поэтому в 2012—2015 годах государственная жилищная политика станет адресной, учитывающей реальные финансовые возможности граждан и их предпочтения при выборе жилья. Проект новой Концепции государственной жилищной политики на 2012—2015 годы ставит цель создать условия для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье сообразно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям. Особенности документа, а также расширение механизмов финансирования жилищного строительства, привлечение для этих целей дополнительных источников обсуждали в ходе дискуссии в конференц-зале «БН» специалисты в этой сфере. В ней приняли участие: начальник управления жилищного строительства Министерства строительства и архитектуры Александр ГОРВАЛЬ, заместитель председателя Госкомимущества Андрей ГАЕВ, заместитель председателя Минского облисполкома Анатолий МИРЧУК, заместитель председателя Минского райисполкома Андрей СИДОРЕНКО, председатель Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства Наталья ГАРКУША, заместитель директора Департамента кредитования населения ОАО «АСБ Беларусбанк» Владимир РОМАНЧУК, заместитель начальника землеустроительной службы Минского облисполкома Леонид КАРПИЕВИЧ.
15 мая завершается общественное обсуждение проекта Концепции государственной жилищной политики Беларуси на 2012—2015 годы. Свой вклад в это внесла и «БН», которая провела дискуссию по основным направлениям Концепции с участием специалистов в сфере строительства, землеустройства и кредитования.
Они искали ответы на вопросы, как улучшить ситуацию с возведением индивидуальных домов в городе и на селе, какие существуют резервы строительства квартир на коммерческой основе, какую пользу принесет арендное жилье и другие.
Александр ГОРВАЛЬ: — Это не первая концепция государственной жилищной политики. Предыдущая была принята в 2008 году и принесла определенную пользу: увеличились объемы строительства, расширились льготы для семей при решении квартирного вопроса, внедрены новые подходы к этой проблеме. Но время поставило другие условия. Возможности государства в предоставлении льгот не безграничны. Строительство жилья с господдержкой перевалило за половину от всего возводимого. Поэтому необходимо искать новые подходы с учетом сегодняшних реалий. Если предыдущая Концепция была сориентирована в основном на льготные категории, то теперь она включила в себя механизмы, которыми могут воспользоваться все наши граждане. Особое внимание обращено на то, чтобы люди сами активнее решали жилищный вопрос. Сделан поворот на увеличение доли индивидуального строительства. Сегодня она составляет примерно 30 процентов, ставится задача к 2015 году выйти на 50. Активнее должны заработать механизмы арендного жилья, ипотеки.
«БН»: — Ситуация с жильем не везде одинаковая. В столице и крупных городах его не хватает, но есть и немало домов, где никто не живет.
Анатолий МИРЧУК: — Мы сделали инвентаризацию пустующего жилья по Минской области. Всего таких домов 28 тысяч. Из них пригодны для проживания — 17 тысяч. Это с одной стороны. С другой — по области стоит в очереди на получение участков для индивидуального жилищного строительства 33 тысячи человек. И при нынешних условиях господдержки многие из них не получат льготный кредит на строительство нового дома. И если кто-то будет отказываться от имеющегося старого жилья в деревнях и продавать, допустим, местному сельисполкому или сельхозпредприятию, то у них будет возможность затем сдавать эти дома в аренду нуждающимся. Таким образом, жилищная проблема все равно будет решаться.
Андрей СИДОРЕНКО: — Из 33 тысяч стоящих в очереди на строительство индивидуальных жилых домов в Минской области 23,8 тысячи относятся к Минскому району. То есть в пристоличье эта проблема наиболее острая. Поэтому я считаю, что граждан, имеющих льготы при кредитовании индивидуального строительства надо поставить в определенные рамки. Например, создать для них небольшое количество экономичных проектов домов. В этом случае жизнь заставит их рассчитывать свои силы. Ведь не секрет, что немало застройщиков замахиваются на большие дома, но, возведя коробку, денег на отделку не имеют. И поэтому появляется огромное количество долгостроев. Ведь если государство, скажем честно, через льготные кредиты дотирует возведение домов, то оно вправе и устанавливать правила игры.
Александр ГОРВАЛЬ: — Мы и предусмотрели в Концепции обеспечение застройщиков типовыми проектами на разные вкусы. Отмечу, что передавать проекты намечено бесплатно.
«БН»: — В связи с тем, что долю индивидуального строительства планируется увеличить с нынешних 30 процентов до 50, то возникает вопрос, а хватит ли земельных участков и как быстро ими будут обеспечиваться желающие строить свои дома.
Андрей ГАЕВ: — С начала нынешнего года упростился доступ граждан к получению земли под застройку. Например, для многодетных семей участки сейчас выделяются без взимания платы за них, нуждающимся в получении жилья необходимо платить лишь 20—50 процентов от кадастровой стоимости земли. При этом для исполкомов и организаций, занимающихся землеустройством, прописан посуточный механизм выделения участков. Сроки не превышают трех месяцев. Кроме того, с этого года возобновилось действие Указа главы государства № 87, которым определены сроки строительства. Всю так называемую коробку необходимо возвести за три года. С учетом материального положения райисполком может продлить срок на два года.
Леонид КАРПИЕВИЧ: — Сегодня в Минской области, как уже говорилось, нехватка участков под застройку. Это касается не только Минского района, но и соседних с ним — Дзержинского, Пуховичского, Червенского, Логойского, Смолевичского. При этом Минский район — чрезмерно востребованный. На более чем 20 тысяч нуждающихся есть всего лишь 400 свободных участков. В основном их находят за счет уплотнения существующей застройки и изъятия ранее выделенных, но не освоенных участков, их забрали уже полторы тысячи.
Зато в окраинных районах (Крупском, Березинском, Несвижском и некоторых других) такой проблемы вообще нет. Там, наоборот, предложение участков превышает спрос на них. Но туда минчане и жители пристоличья не просятся. Большинство желает жить как можно ближе к кольцевой дороге вокруг Минска. Поэтому, думаю, нам надо брать на вооружение мировой опыт, когда индивидуальное жилье строится на расстоянии 40—60 километров от мегаполисов.
«БН»: — Может быть, частично решить проблему индивидуального жилья в пристоличье поможет увеличение продажи земельных участков с аукционов?
Леонид КАРПИЕВИЧ: — За три года в области реализовано с аукционов 2104 участка. В 2012-м таким образом планируется продать еще около тысячи. Это немало, но радикально проблемы не решает. Поэтому мое мнение: желающих строиться в Минском районе надо отправлять за вторую кольцевую дорогу. Жизнь требует рассредоточения.
Анатолий МИРЧУК: — В этом году от продажи участков на аукционах область заработала 12 миллиардов рублей. Деньги пойдут на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры для индивидуальной застройки. Но этих и бюджетных средств все равно не хватает для прокладки различных сетей. Например, у нас в области создано 540 массивов для индивидуальной застройки. Если к каждому из них подвести всего лишь по километру электросетей, понадобится 700—800 миллиардов рублей. Таких денег у нас нет. Поэтому решено, что электросети будут подводиться за счет бюджета до массивов, а внутриквартирное строительство — за счет энергоснабжающих организаций и самих жителей. Ведь не случайно в Концепции намечено, что часть затрат на прокладку всех сетей в поселках индивидуальной застройки должны взять их будущие жители.
Андрей СИДОРЕНКО: — Надо учесть вот какую проблему. Сегодня есть ряд населенных пунктов с индивидуальной застройкой, от которых трудно отводить дождевые стоки. Возле них нет природных водоемов. Поэтому необходимо создавать искусственные сооружения, это также требует больших затрат.
«БН»: — А какой вклад вносит «Беларусбанк» в развитие индивидуального жилищного строительства?
Владимир РОМАНЧУК: — С выделением финансовых средств индивидуальным застройщикам проблем нет. В сельской местности льготно кредитуются 30 квадратных метров на человека, в городе — 20, а в столице — 15. На это идет примерно 7—10 процентов от всех средств, выделяемых на льготное кредитование.
Наталья ГАРКУША: — Меня смущает, что в Концепции намечается довести долю индивидуального строительства с нынешних 30 до 50 процентов. Думаю, что это нереально. Ведь основная масса очередников находится в городе, где преобладает строительство многоквартирных домов подрядным способом.
Александр ГОРВАЛЬ: — Чтобы достичь масштабных изменений в какой-то сфере, надо сначала ставить перед собой такие же цели. Если же мы будем сразу опускать руки и утверждать, что, мол, такое нереально, то никогда не достигнем новых высот. К тому же надо иметь в виду, что значительное увеличение доли индивидуального строительства мы планируем не сразу, а постепенно, к концу пятилетки.
Хочу обратить внимание еще на одну проблему. При увеличении доли индивидуального жилищного строительства возникает вопрос: кто будет возводить в таких больших объемах? Поэтому разработчики Концепции и записали в ней, что все строительные организации, в том числе и негосударственные, должны развивать услуги в этой сфере. Ведь сегодня они, к сожалению, пока развиты слабо. Крупные организации этим не хотят заниматься: они реализуют себя на больших стройках. Средние поступают примерно так же. В основном пока индивидуальным строительством занимаются индивидуальные предприниматели и нелегальные бригады, так называемые шабашники. Это иной раз приводит к тому, что выделяется колоссальный кредит, его вроде освоили, а дома готового нет. А все оттого, что в стране нет прозрачной системы услуг в сфере индивидуального строительства.
Владимир РОМАНЧУК: — Чтобы решить эту проблему, надо возрождать КИЗы — коллективы индивидуальных застройщиков.
Наталья ГАРКУША: — Две организации нашей ассоциации уже начали работать в сфере строительства индивидуальных домов.
«БН»: — В новой Концепции прописано положение о том, что на очередь для получения жилья будут ставиться лишь те граждане, которые имеют льготы при выделении кредитов.
Александр ГОРВАЛЬ: — Думаю, что к этому надо добавить еще и имущественное положение людей. Если его не учитывать, то на льготы начинают претендовать и люди с хорошими доходами. А так быть не должно. Государство вправе поддерживать лишь тех, кто в этом остро нуждается. Поэтому надо обязательно увязать два понятия: постановку на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий с последующей поддержкой государства в этом вопросе. Чтобы у граждан не было излишних иллюзий, а у государства — избыточных обязательств.
Наталья ГАРКУША: — Хочу добавить, что, согласно Концепции, местные органы власти все равно будут вести списки нуждающихся в улучшении жилищных условий, даже если они не имеют льгот. Это необходимо для мониторинга положения дел в обеспечении жильем.
«БН»: — Концепция предусматривает и увеличение доли строительства жилья на коммерческой основе. Каким образом это можно осуществить и какие здесь существуют проблемы?
Наталья ГАРКУША: — Указ № 396 главы государства решил все вопросы в области долевого строительства с государственной поддержкой. Но проблемы коммерческого жилья остались. Поэтому мы предлагаем, чтобы в Концепции было отмечено, что появится еще один нормативный документ, регулирующий отношения в сфере коммерческого строительства. Кстати, нами разработан проект такого документа, и в настоящее время он находится на рассмотрении в Минстройархитектуры.
Помимо долевого строительства, наши граждане активно возводят жилье через приобретение жилищных облигаций. Но в проекте Концепции данный механизм строительства упущен. Ассоциацией предложено дополнить Концепцию этим механизмом.
Далее. Когда организация берет пятно под застройку, она обязана построить для каждого жильца многоквартирного дома машино-место. Это — в Минске, в областных центрах нормы чуть поменьше. Вкладываются большие средства, а люди не хотят или не могут выкупить машино-места сразу. И это растягивается на долгие годы. Нужно как-то решать назревшую проблему.
Александр ГОРВАЛЬ: — Надо строить эти гаражи или машино-места так, чтобы они стоили не 15 тысяч долларов в эквиваленте, а значительно дешевле, тогда они будут подъемными для жильцов.
Наталья ГАРКУША: — А почему гаражи дорогие? Потому что Министерство по чрезвычайным ситуациям и другие заинтересованные ведомства закладывают слишком много требований по пожарной безопасности, дымоудалению и другим техническим вопросам. За рубежом техусловия проще.
«БН»: — Началось кредитование граждан, которые в прошлом году заключили договоры на льготное строительство жилья, но в этом году после выхода Указа № 13 главы государства льготы потеряли. Многим ли людям вернули надежду?
Владимир РОМАНЧУК: — Льготный кредит будет перерасчитан примерно 25 тысячам наших граждан. Для этих целей пойдет более 2,5 триллиона рублей. Всего же на льготное кредитование жилья в нынешнем году предусмотрено свыше 6,6 триллиона. Кое-кто спрашивает, хватит ли денег с учетом того, что надо перерасчитывать кредиты по прошлогодним договорам. Думаю, что хватит. Ведь на 1 мая выбрано всего 1,7 триллиона.
«БН»: — Согласно Концепции, со следующего года вводится госзаказ на строительство жилья с господдержкой. Какую пользу принесет это будущим новоселам?
Александр ГОРВАЛЬ: — Госзаказ подразумевает, что льготные кредиты на квартиры будут давать не гражданам, которые впоследствии туда заселятся, а исполкомам в лице управлений капитального строительства. Последние будут руководить возведением жилья и предлагать людям, чья очередь подошла, уже готовые квартиры. Сейчас человек вовлечен во все финансовые операции еще до начала строительства, а при госзаказе — после окончания.
«БН»: — В Концепции есть и положения, касающиеся строительства жилья на селе. В частности, говорится о том, что дома, которые строят сельхозпредприятия, могут передаваться их работникам. С какой целью это делается?
Анатолий МИРЧУК: — За прошлую пятилетку в сельхозпредприятиях Минской области построено 7,5 тысячи жилых домов. В отдельные годы возводилось до 1,9 тысячи. Теперь строится значительно меньше, потому что острота жилищной проблемы в деревнях спала. Появились даже свободные дома. Этим пользуются нерадивые работники, которые кочуют из хозяйства в хозяйство. С другой стороны, некоторые люди не хотят возводить дополнительные надворные постройки, если дома принадлежат сельхозпредприятию. Поэтому если такие дома переоформлять на членов коллектива, то у последних появится стимул проводить дополнительные работы. Потому как это уже собственность. И предприятию легче, так как погашать кредит уже будет не оно, а работники. И кадры станут лучше закрепляться: значительно уменьшится вероятность того, что из своего дома человек захочет куда-то уехать. С другой стороны, имея свое жилье, человек будет чувствовать себя более свободным. При желании сможет уйти из хозяйства и устроиться, скажем, в лесхоз или иную организацию.
«БН»: — Но последнее как раз и не надо сельхозпредприятиям. Поэтому они и не стремятся массово передавать жилье своим работникам. Приватизированные дома могут вредить закреплению кадров, в отличие от служебного жилья, каковым оно является в большинстве своем.
Анатолий МИРЧУК: — Такая ситуация свойственна пригородным хозяйствам. Конечно, немало работников сельхозпредприятий, расположенных недалеко от Минска, было бы не против решить жилищную проблему путем приватизации домов с рассрочкой платежей на 40 лет под мизерный процент, а потом перейти на работу в столицу, где больше платят. Поэтому никто и не заставляет руководителей хозяйств массово передавать жилье работникам. Надо руководствоваться обстоятельствами и поступать исходя из конкретной обстановки.
«БН»: — В Концепции есть и положения о поддержке индивидуального строительства самими работниками сельхозпредприятий. Многие недоумевают: а зачем самому строить, если можно получить бесплатно за счет хозяйства?
Анатолий МИРЧУК: — Есть ведь люди, которых не устраивает жилье минимальных потребительских качеств. Им мало дома площадью, скажем, 80 квадратных метров, который возводит хозяйство. Они хотят делать по своему проекту, в два раза большей площади, да еще и двухэтажный. Почему мы должны этому мешать? Надо, наоборот, поддерживать.
«БН»: — В Концепции говорится, что планируется изменить структуру возводимого жилья. Наряду с высокозатратными и имеющими высокие потребительские свойства будут разработаны и проекты максимально дешевых и быстровозводимых домов.
Александр ГОРВАЛЬ: — Здесь надо идти несколькими путями. Первый — традиционный. Это сохранение индустриального домостроения в виде КПД или новых конструктивных систем — каркасных домов. Второй может касаться прежде всего арендного жилья. Именно в этом случае можно идти на значительное удешевление. Например, за счет возведения малогабаритных квартир-студий.
«БН»: — Продолжим тему арендного жилья. В проекте Концепции утверждается, что люди, которые его получат, будут сниматься с очереди на улучшение жилищных условий.
Александр ГОРВАЛЬ: — При бессрочной пролонгации договора аренды. Думаю, что это правильный подход. Ведь для человека в этом случае жилищная проблема решена. Зачем его держать на очереди?
«БН»: — А если человек не сторонник бессрочной пролонгации, а рассматривает аренду как временное решение своей жилищной проблемы, а в перспективе хочет построить свою квартиру?
Александр ГОРВАЛЬ: — Концепция не предусматривает ответов на все жизненные вопросы. Необходимо будет прорабатывать конкретные нормативные акты, которые будут регулировать такие ситуации.
Наталья ГАРКУША: — Есть еще одна проблема в этой области. При строительстве жилья долевым способом предусматривается формирование застройщиком собственного фонда арендного жилья в размере не менее 5 процентов от возводимых площадей. Считаю, что это дополнительная нагрузка на строительные фирмы.
Александр ГОРВАЛЬ: — Это один из элементов повышения ответственности застройщика. Ему придется вкладывать эти 5 процентов в долевое строительство. Одновременно ставится задача привлечь и негосударственный сектор к формированию сегмента арендного жилья. Правда, в отличие от государственного арендного жилья, где цены на его сдачу регулируются, надо будет подумать, как заинтересовать частных застройщиков для создания фонда такого жилья. И если там цена будет выше, чем в государственном фонде, то надо думать, как оказывать адресную поддержку тем людям, которые снимают жилье в частном арендном секторе. Если у инвестора не будет интереса, он не станет возводить такое жилье.
Наталья ГАРКУША: — В Германии в таких случаях возводимое частным застройщиком жилье сдается в аренду муниципалитету, а последний — в аренду конкретному человеку. Разница в ставках компенсируется бюджетом. Почему бы и нам не попробовать идти по такому пути, а не нагружать обязательствами застройщика?
Александр ГОРВАЛЬ: — Согласен, что частному застройщику нужна прибыль. А государство должно поддержать тех, кто вселится в такое жилье.
«БН»: — От имени редакции я благодарю всех участников дискуссии. Надеемся, что ваши замечания и предложения будут учтены разработчиками проекта Концепции государственной жилищной политики Беларуси на 2012—2015 годы.
Василий ГЕДРОЙЦ, «БН»
Фото Николая ВОЛЫНЦА, «БН»
