В Беларуси со второго полугодия 2011 года заработает ипотечное кредитование, но механизм его внедрения до сих пор является спорным
Cами по себе квадратные метры у нас вроде бы и становятся доступнее – в стране объемы строительства год от года только увеличиваются, но вот денег на их приобретение у большинства желающих недостаточно. На Западе для решения квартирного вопроса 80 % покупателей жилья, не мудрствуя лукаво, отправляются в банк, но в нашей стране рассчитывать на банковские кредиты решаются только самые отчаянные. Впрочем, депутатский корпус обещает, что ситуация в ближайшее время должна измениться. В соответствии с поручением главы государства с 1 июля 2011 года в Беларуси должны быть реализованы практические механизмы и нормы классической ипотеки. В настоящий момент в парламенте ко второму чтению готовится проект Жилищного кодекса, отдельные положения которого позволят запустить в стране маховик жилищного кредитования. Однако представители банковского сектора сомневаются в том, что с ходу проблему доступности жилья возможно будет решить.
Банкиры признают: учитывая разницу между среднестатистической зарплатой и стоимостью квадратного метра, выплата по жилищным кредитам стала практическим непосильной ношей для граждан. И простой игрой со ставками здесь вряд ли можно добиться положительного результата. Заместитель председателя «Белагропромбанка» Геннадий Сысоев приводит простые расчеты: «При средней стоимости одного квадрата в 3 млн. ежемесячные выплаты по кредиту при покупке однокомнатной квартиры площадью 50 кв.м, выданному на 20 лет под 14 % годовых, составляют около Br 2 млн. Деньги для большинства граждан немалые. Но даже если снизить кредитную ставку до уровня нынешней ставки рефинансирования в 10,5 % и продлить срок выплаты до 40 лет, легче от этого не станет — выплаты будут составлять Br 1,4 млн. в месяц».
В таком случае обычно принято пенять на банкиров – мол, задрали ставки до нереальных высот и требуют от граждан невозможного. Но, как отмечают сами представители банковского сектора, сегодня ситуация на рынке кредитования жилья складывается совсем не в их пользу. «Основная проблема банковской системы, которая и тормозит развитие ипотечных кредитов, – отсутствие в стране так называемых длинных денег, – говорит заместитель председателя Национального банка Сергей Дубков. — Кредиты выдаются гражданам на несколько десятилетий по средней ставке 14 % годовых, а депозиты привлекаются максимум на три года и под 16 %».
Между тем банки при выдаче кредитов распоряжаются отнюдь не своими собственными деньгами. Из каждых 5 рублей, выдаваемых ими в качестве кредита, 4 рубля взяты либо у акционеров, либо привлечены от населения.
Закон об ипотеке в Беларуси был принят еще в 2008 году, но до сих пор он так и не заработал в полную силу. Причин тому немало: среди них называют и высокую стоимость жилья вкупе с низкой платежеспособностью потенциальных заемщиков, и «космические» процентные ставки по жилищным кредитам, и отсутствие подменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить новую, ипотечную. Впрочем, самый главный препон, как считает председатель Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, депутат Палаты представителей Национального собрания Галина Полянская, — это отсутствие вторичного рынка закладных и желание банков работать исключительно с так называемым институтом поручительства третьих лиц, которому сами банкиры пока не видят альтернативы. «То есть самая «соль» ипотеки, когда есть простой механизм «перезакладывания» кредитной квартиры, у нас в стране отсутствует. Между тем сам термин ипотека означает залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда жилье, служащее основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника», — объясняет Галина Полянская.
Качественного поручителя в Беларуси найти стало делом сложным. Далеко не многие граждане могут похвастаться таким размером легальной зарплаты, который реально удовлетворил бы требования кредитующих банков. «На трех- и четырехкомнатные квартиры гражданам поручителя найти уже и вовсе невозможно», — сетуют в парламенте. Между тем банкиры отмечают, что отказываться от института поручительства, по меньшей мере, преждевременно — нередко именно он вообще позволяет гражданам получить кредиты, в том числе и льготные. «Вы представьте, ну как при зарплате в Br 500—800 тыс. гражданин может претендовать на кредит, выплаты по которому составляют, к примеру, Br 1,5 млн.? В случае же, если он представит поручителя, который согласен разделить с ним бремя долга, вопрос о предоставлении кредита, как правило, решается положительно», — объясняет заместитель директора департамента кредитования населения ОАО «АСБ Беларусбанк» Владимир Романчук.
Смущает банкиров и невозможность при случае влиять на должников по ипотечным кредитам. Согласно нормам белорусского законодательства, отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства. Представители банковского сектора предлагают в новой редакции Жилищного кодекса более четко урегулировать вопросы давления на «плохого» заемщика.
Добиваться функционирования ипотеки, скорее всего, следует другим путем. И путь этот давно известен: привести стоимость одного квадратного метра жилья в Беларуси к размеру среднемесячной заработной платы. Как отмечают специалисты, именно соблюдение этого условия является непременным при создании в стране реально работающего механизма жилищного кредитования. Слова представителей банковского сектора как будто услышали. В Минэкономики отмечают: подобное соответствие в Беларуси можно будет наблюдать уже к 2015 году. В строительстве за ближайшую пятилетку предусматривается увеличить валовую добавленную стоимость в 1,47—1,56 раза, объем подрядных работ — в 1,43—1,49 раза, производительность труда — в 1,48—1,53 раза. Это будет достигнуто за счет развития и модернизации предприятий по производству перспективных строительных материалов, перехода к европейским стандартам проектирования и разработки новых технологий быстрого возведения зданий и сооружений. Специалисты уверены, что реализация таких мер позволит увеличить и объемы возводимого жилья. Ожидается, что через пять лет строиться его будет на 60 % больше, чем сейчас — примерно 42 млн. кв. м.
Фото: Юрий МОЗОЛЕВСКИЙ
