Для рынка недвижимости уходящий год является по-своему уникальным. Трудно припомнить ситуацию, когда в одной точке одновременно соединялось несколько серьезнейших проблем. Это и пандемия, и общественно-политическая ситуация, и, как следствие, определенная нестабильность на финансовом рынке и в экономике в целом.
К началу лета люди адаптировались и поняли: жизнь не заканчивается и во время пандемии коронавируса тоже можно продуктивно работать. Этому способствовала и активная позиция руководства государства, которое не ввело жесткие ограничительные меры, как в других странах. Да и заболеваемость постепенно пошла на спад, ситуация начала выравниваться, на рынке наметился определенный рост. Пиковыми в этот период стали июль и начало августа. С ростом активности стали расти и цены, достигнув своего второго пика с начала года.
В августе рынок подвергся новым испытаниям и стал подтормаживать, а вскоре и вовсе остановился. Эта пауза длилась около 2—3 недель. Многие клиенты вообще не хотели заниматься намеченными планами в этот период, находясь под воздействием эмоций и разного рода ожиданий. В конце августа банки прекратили кредитовать покупку жилья на вторичном рынке, выросли инфляционные опасения, что в свою очередь спровоцировало массовый отток вкладов населения из банков. Все эти факторы способствовали тому, что тенденция роста рынка, которая наблюдалась в июне, июле и начале августа, со второй половины последнего месяца лета сменилась на противоположную.
Осень у риелторов традиционно считается горячей порой. Но в этом году сентябрь показал худшие результаты: по количеству сделок рынок вернулся к уровню апреля — мая. К сожалению, ноябрь тоже не продемонстрировал никакой динамики вверх, и положение дел осталось на сентябрьском уровне. По отношению к февральскому пику падение активности в Минске составило около 45 %. Упал и спрос, что вызвало рост количества предложений на рынке: в ноябре в столице количество предложений для продажи составило более 10 000 вариантов (квартир, комнат). Естественно, ощутимый разрыв между спросом и предложением вызвал падение цен. Формирует ли это падение отложенный спрос? Скорее всего, да, считает Анатолий Звездин. А может ли рынок работать без кредитования? Тоже, скорее всего, да. Практика показала, что средств у населения для этого достаточно. Но срабатывает психологический фактор: за последние как минимум пять лет люди привыкли к кредитам. Ставки постепенно снижались, стимулируя спрос.
Сегодня уже понятно, что цены продолжат снижаться. Люди в основном что-то продают и взамен покупают другое жилье с доплатой. И падающий рынок для такой категории выгоден: раз снижается стоимость жилья, соответственно уменьшается и доплата. Плюс открывается огромный выбор предложений для покупки. Относительно особенностей сложившихся цен стоит отметить, что в настоящее время разница между стоимостью на первичном и вторичном рынках жилья сокращается. Если разница цен в массовом сегменте, как правило, составляла в среднем до 100 условных единиц (долларов США) на квадратном метре, то сегодня она находится в пределах 20—30 у.е. (аналогичные классы жилья).
Белорусы продолжают отдавать предпочтение недорогому жилью. Еще пять лет назад прогнозировалось, что наш «старый» жилой фонд уйдет в небытие и покупатели будут смотреть в сторону вариантов с повышенными потребительскими качествами. Но жизнь вносит свои коррективы: основным критерием выбора жилья остается стоимость, поэтому «старый» проверенный жилой фонд популярность не утратил.
Что-то прогнозировать сегодня довольно сложно. Некоторые эксперты считают: еще в этом году возможно снижение цен на 10 %. Однако очевидно, что, несмотря на отсутствие серьезных признаков улучшения ситуации на рынке недвижимости, количество сделок стабилизировалось. Декабрь, как правило, является активным месяцем — под занавес года многие хотят сделать долгожданную покупку. Статистика говорит, что сегодняшняя ситуация повторяет результаты трех предыдущих месяцев. Думается, до весны следующего года можно ожидать еще некоторого падения цен, а значительных изменений количества сделок не предвидится. Дальше оценивать положение сложно, так как нельзя исключать такие форс-мажорные обстоятельства, как, например, очередная волна коронавируса.
На рынок жилой недвижимости, как и на любой другой, влияют самые разные процессы в государстве. Общественно-политические и экономические факторы практически напрямую воздействуют на его активность и жизнеспособность. И если ситуация в стране стабильна, то доходы у людей постепенно растут, а банки в таких случаях предоставляют кредиты по реальным и доступным ставкам — это и есть нормальные условия для развития рынка.
БУДЬ В КУРСЕ
♦ Что касается рынка однокомнатных квартир в Минске, в этом году максимального значения стоимость квадратного метра достигла в марте — 3855 рублей, а минимального — в октябре, составив 3495 рублей.
♦ Динамика развития рынка двухкомнатных квартир, как и ситуация в целом, охарактеризовалась тенденцией к постепенному понижению стоимости. Пиковая позиция сохранилась за мартом, когда цена одного «квадрата» составила 3456 рублей. Здесь своей минимальной точки рынок достиг в сентябре — 3123 рубля. Октябрьская отметка — 3228 рублей за метр, что повторило тенденцию рынка однокомнатных квартир.
♦ Рынок трехкомнатных квартир в столице сохраняет значение пикового периода марта 2020 года, когда стоимость квадратного метра составила 3225 рублей. Минимальные показатели, как и с двухкомнатными, пришлись на начало осени — 2967 рублей в сентябре. А цена «квадрата» в октябре достигла 3072 рублей.
♦ Максимальная стоимость четырехкомнатных квартир за квадратный метр в Минске отмечалась в июне — 3282 рубля, а минимальной была в августе — 2652 рубля. В октябре цена «квадрата» составила 2895 рублей.
shamko@sb.by
