Как дать вторую жизнь заброшенным строениям?

О ПРОДАЖЕ Новоселковской базовой школы в Пуховичском районе Ольга ЛИСОВАЯ узнала случайно, незадолго до аукциона. Память вернула в уютные классы и коридоры, где прошел ее нежный возраст. Магические слова «одна базовая» подтолкнули к мысли начать новый проект. До этого имела неудачный бизнес-опыт. Столовую на местном льнозаводе пришлось закрыть, потому что предприятие, работники которого обедали у нее в долг, не рассчитывалось за питание своих же людей. До сих пор не выплатили часть задолженности, несмотря на то, что есть решение Хозяйственного суда Минской области о взыскании более 5 миллионов рублей в пользу частного производственного унитарного предприятия «Слэди», учредителем и директором которого она и является. 

И ВОТ родилась идея открыть в родных стенах базу отдыха. Для осуществления мечты надо всего ничего — сделать качественный ремонт, думалось ей три года назад. Стены, полы — все еще крепкое, простоит не один десяток лет. Быстро собрала необходимые для аукциона документы и подала их в Минскоблгосимущество. 

В день подписания договора купли-продажи 24 июля 2012 года легкий путь к мечте закончился, дальше пришлось продираться сквозь тернии безденежья и чиновничьих отписок. 

Не успела зарегистрировать недвижимость, как из сельсовета пришло предписание обкашивать пришкольную территорию — почти гектар земли. Кроме сорняков, валялся всякий хлам от когда-то живших там шабашников. Очистила и участок, и классы. Помог местный механизатор Александр Езубчик, чей дом находится по соседству. В агрогородке и на работе его теперь так и зовут — старший по школе. Кстати, новоселковцы просят Ольгу открыть в бывшей школе кафе, а также очистить заросший берег Титовки, тихой речки, где раньше отдыхали не только сельские жители, но и марьиногорцы. 

НО на все нужны деньги. Причем в условиях аукциона, выдвинутых Пуховичским районным исполнительным комитетом, было указано: «В случае изменения функционального назначения объекта необходимо получение разрешения на проведение проектно-изыскательских работ и разработки проекта на реконструкцию и модернизацию объекта». 11 сентября 2012 года она написала заявление на это разрешение, потому что так потребовала специалист отдела архитектуры и строительства райисполкома. Архитектурно-планировочное бюро сразу же выдало исходные данные на проектно-изыскательские работы, на основании которых принято решение райисполкома, позволяющее, по сути, начинать реконструкцию. О чем Ольга Лисовая даже не думала, а не то что просила. Зачем реконструкция, когда в каждый класс есть отдельный вход. Но за услугу бюро потребовало немалые деньги — около пятисот долларов в эквиваленте на тот момент. Сколько же будет стоить сам проект? 

Покупая строения (кроме непосредственно учебного корпуса в едином комплексе находятся сараи, котельная, погреб, пристройки и даже уборная), начинающий предприниматель думала взять ссуду в Фонде социальной защиты населения на открытие новых рабочих мест. Не получилось. Начальник отдела занятости Иван Писарь сказал, что исполком отказывает в даче сопроводительных документов. Лисовая попросила у председателя райисполкома письменного ответа о причине отказа. Весной 2013 года получила официальное разъяснение: не ведешь хозяйственную деятельность, значит, и денег не положено. Странный, прямо скажем, ответ. Почему районные власти не интересовала платежеспособность фирмы-покупателя во время продажи школы? Не потому ли, что хотели побыстрее сбыть проблемный объект, за который строго спрашивает вышестоящее начальство? 

Но как начать дело без стартового капитала? Ольга Лисовая узнала, что в ее ситуации можно взять кредит на агроэкотуризм. Но и тут загвоздка: оказывать услуги разрешено только в собственной усадьбе, опять надо переводить строение в жилое. Предприниматель вновь идет на поклон к местным чиновникам. 

КАЗАЛОСЬ бы, Жилищный кодекс позволяет такую процедуру. Разрешил продавать неиспользуемое имущество под жилье и принятый 4 июля 2012 года Указ Президента № 294, который вобрал в себя все нормы предыдущего 108-го Указа, а также привнес некоторые новшества. В управлении по распоряжению имуществом республиканской собственности Госимущества нам разъяснили:

— Новым является то, что часть третья подпункта 6.20 пункта 6 Указа № 294 предусматривает продажу на аукционе с начальной ценой, равной одной базовой величине, неиспользуемых объектов недвижимости физическим лицам для реконструкции их под жилые помещения и (или) для ведения личного подсобного хозяйства.

Заметьте, указ принят за несколько дней до аукциона, на котором Ольга Лисовая купила здание школы. Наверное, ей не повезло, что своевременно не узнала об изменениях, что местные службы еще не уяснили, как применять эту норму на практике. 

Как бы то ни было, ей надо десять лет вести на базе приобретенного объекта предпринимательскую деятельность. А так как  агроэкотуризм таковой не является, то там его развивать не положено. На основании этого Ольге отказали в первый раз — в конце 2013—начале 2014 года. 

Она соглашалась, помимо агроэкотуризма, вести и предпринимательскую деятельность. Тогда ее отослали в суд, а в райисполкоме создают комиссию для обследования здания Новоселковской базовой школы во главе с управляющим делами. Акт визуального осмотра, как назвали свое итоговое заключение члены комиссии, стоит отдельного абзаца.

ДО этого коллегиального выбытия осмотр уже производили дважды, в основном специалисты санитарной и спасательной служб вместе с архитекторами. И выносили, словно под копирку, вердикт: жить в школьном здании нельзя. Не сомневаясь в их профессиональной компетенции, все же скажу, что на бумаге получились вольные интерпретации на заданную тему. Какое отношение к состоянию жилища могут иметь, например, такие детали, как та, что «при входе в здание нет урны для мусора, не установлена скамейка, нет решетки для очистки обуви, отсутствует твердое покрытие пешеходных дорожек, расположенных на территории»?

Поспорю и насчет прогнивших полов, дверей и оконных проемов, осыпающейся штукатурки. Та толстая половая доска, что я увидела (и даже попрыгала на ней) в коридоре, классах и столовой, выдержит не одну сотню проживающих. Да, видны на ней так называемые горбы, ведь в 1956 году, когда строилась сельская школа, технологии обработки древесины были не такие, как теперь. Но дерево не гнилое. Хотя вандалы, проникшие в здание, и разбили в некоторых местах стены и оконное стекло.

— Не надо здесь никакой реконструкции и модернизации, нужен ремонт здания и отопление. Кстати, в одном из актов обследования указано, что такая возможность есть, — показывает Ольга свои владения. — Но если переведут здание в жилое, конечно, все соответствующие процедуры по перепрофилированию пройду. 

Хотя и старенький, но котел на твердом топливе цел и невредим, проложены коммуникации к школьному зданию, надо только установить батареи и подключить к трубе. 

Про воду разговор отдельный. В акте ей уделена целая страница. 

Этим летом почти по всей деревне пересохли колодцы, а на школьной территории он глубокий, колец на двенадцать. Многие жители пользуются источником, и почему-то районная санстанция не принимала никаких мер по «спасению» сельчан от угрозы, которую он несет, если верить написанному в циркуляре. Комиссия же указала просто-таки устрашающие сведения. Что выгреб для сточных вод не изолированный, из проржавевших металлических колец, в опасной для здоровья близости с колодцем, источает микробы и может оказывать негативное влияние на качество питьевой воды. Поэтому «существующая ситуация исключает ее использование для хозяйственно-питьевых нужд». 

СУД Пуховичского района вынес определение отказать Ольге Лисовой в удовлетворении ходатайства о назначении независимой экспертизы школьного здания в агрогородке Новоселки. Отказал и в переводе строения в жилое. Что дальше? Тупик? Пока напористая женщина не сдается:

— Кошу территорию и плачу налог на землю. Если подсчитать, сколько потратила, то наберется кругленькая сумма. Теперь, как говорится, и нести тяжело, и бросить жалко. Надеюсь, что скоро смогу спокойно заниматься предпринимательством в собственном доме. Законом это не запрещается. Государство заботится о развитии бизнеса на селе. А вот местные чиновники своими решениями создают проблемы. 

Какова дальнейшая судьба Новоселковской школы, неизвестно. Неужели добротное здание пойдет под снос?

klimovich@sb.by

– В БИЗНЕСЕ только на бумаге все просто, — с этой фразы начал свой рассказ о лесопилке предприниматель Юрий ПЕТРОВ. — В реальности  редко все идет так, как задумано. Обычно наоборот: трудно, долго и не очень прибыльно. Я, например, покупая здание бытовки в Сенненском районе, мечтал открыть классную баню, а потом изучил логистику и понял: парилку в этом месте окупить не получится. Остановился на деревообработке, и все еще больше вкладываюсь в развитие, чем дивиденды подсчитываю. 

Бывший бытовой пункт «Дубняки» в Осиновке принадлежал облдорстрою и стоял без дела с 1994 года. На аукцион его выставили в конце 2009-го за одну базовую величину, но потенциальных покупателей было несколько, и в итоге за запущенный объект предприниматель заплатил 15 тысяч долларов. Производство удалось открыть только через три года: здание представляло собой голые стены, а ведь надо было еще приобрести оборудование, подобрать кадры… 

За шесть лет в развитие лесопилки вложено около 100 тысяч долларов, сейчас это современный цех по обработке древесины, здесь трудятся 32 человека. Доску и брус в основном отправляют в Прибалтику, немного продают в Россию. «Чтобы двигаться дальше, надо бы купить сушилку и станок для производства вагонки, половой доски, — делится планами Юрий Валерьевич. — Но пока это только теория — брать кредит под 35 процентов годовых невыгодно, а собственных средств нет».      

С 2007 года в Витебской области только треть собственников, купивших недвижимость, цена которой начиналась на аукционе с одной базовой, смогли наладить предпринимательскую деятельность – вторую жизнь получили 105 объектов. Среди них есть весьма успешные проекты. На месте военного городка в Глубокском районе в 2010 году создан оздоровительно-туристический комплекс «Плисса». Инвестор буквально возродил 15 капитальных строений, полученных в безвозмездное пользование, преобразив до неузнаваемости окружающее пространство. В Бегомле на месте полуразрушенного хлебозавода открыта автомойка и СТО. В этом же здании работает цех по бутилированию воды. 

Судьба половины проданных зданий пока до конца не ясна: по 170 объектам сроки выполнения обязательных условий не наступили или продлены, на 94 из них идет оформление проектно-сметной документации, реконструкция и  ремонт. С начала года, по словам  директора фонда «Витебскоблимущество» Михаила Павлючкова, на 41 результативном аукционе продано 55 неиспользуемых объектов недвижимости на сумму 6,42 миллиарда рублей. 

infong@sb.by

В ГРОДНЕНСКОМ районе, по сведениям Комитета госконтроля, из 20  переданных местным сельхозпредприятиям объектов районной и коммунальной собственности незадействованными оказались 18. Хотя все здания и сооружения передавались на основании письменных ходатайств сельхозпредприятий об острой производственной или хозяйственной нуждаемости в них. В текущем году специалисты комитета провели повторную проверку этих объектов, чтобы  посмотреть, какую «работу над ошибками» сделали их владельцы. 

— Увы, картина практически не изменилась, — рассказывает начальник отдела контроля государственной собственности Дмитрий Поливенок. — Вот только один из примеров. Три года назад СПК «Нива-2003» Гродненского района по их просьбе  были переданы здание школы с пристройкой в деревне Конюхи, мастерская, столовая, котельная, а также некоторые другие строения. Но здание школы оказалось ненужным сельхозпредприятию, недавно оно передано в аренду коммерческой организации, а все остальные объекты пустуют. Не функционирует и переданная хозяйству водонапорная башня. 

Четыре года назад решением Гродненского районного Совета депутатов на баланс СПК «Коптевка» было зачислено старое здание бывшей аптеки в агрогородке Коптевка. Но для его ремонта у нового собственника не нашлось денег. Поэтому руководство сельхозкооператива решило его продать. 

Правда, здесь свои трудности. Например, в этом году в области по плану должны быть вовлечены в хозяйственный оборот 80 объектов коммунальной собственности. Пока продано только 20. Из семи объектов в Вороновском районе не продано ни одного, из шести в Гродненском — также ни одного. Похожая картина в Щучинском, Кореличском, Ошмянском и Ивьевском районах. 

Причина тут, как правило, одна: стремление руководства районов продать объект как можно дороже. Понять это можно. Но не оправдать. Самое главное в этом, думается, не сиюминутный разовый доход, а то, чтобы объект приносил пользу и обеспечивал регулярные поступления в бюджет.

Хотя и продажа неиспользуемых объектов не всегда решает проблему. В Комитете госконтроля достаточно примеров, когда на протяжении многих лет не выполняются  условия договоров купли-продажи, здания переходят из рук в руки, а производство там так и не налажено до сих пор.

gennadijj-gil@rambler.ru 

КОГДА-ТО в сельхозпредприятии «Калининский» Добрушского района был свой швейный цех. В 2010 году его закрыли, а здание выставили на аукцион. Купил его частник за одну базовую величину, а теперь здесь успешно работает цех по пошиву одежды.

— В агрогородке Иваки в декабре  2012 года был продан бывший дом животновода, который принадлежал местному сельхозпредприятию, — добавляет главный специалист отдела экономики Добрушского райисполкома Инна Кононович. — Хозяйства объединились, а здание за ненадобностью продали. Частник здесь создал продовольственный и продуктовый магазины, которые для агрогородка совсем не лишние.  

Скоро под Добрушем появится новый объект придорожного сервиса. Очередной аукцион по продаже недвижимости, проведенный фондом «Гомельоблимущество», помог обрести собственника бесхозному 2-этажному зданию в двух километрах от райцентра. Объект достаточно перспективный — он расположен на оживленном направлении Гомель — Брянск — Москва (трасса М10). Это капитальная постройка площадью почти 500 квадратных метров плюс участок в 16 соток. Новый владелец недвижимости планирует задействовать объект для оказания услуг придорожного сервиса. Здание, кстати, было выставлено на торги со стартовой ценой в одну базовую величину. За лот боролись три претендента, в итоге объект был продан по цене, почти в 112 раз превысившей начальную, — 20,1 миллиона рублей.

А в Турове будет создан еще один завод по переработке сельскохозяйственной продукции. На последнем аукционе, который состоялся в фонде «Гомельоблимущество», были реализованы 3 неиспользуемых объекта с начальной ценой продажи — одна базовая величина. 

В деревне Новые Марковичи Жлобинского района бревенчатое здание бывшей почты площадью 51 кв. м приобретено за 3 базовые величины физическим лицом под жилье.  

— В рамках реализации Государственной комплексной программы развития регионов, малых и средних городских поселений на 2010—2015 годы ряд зданий и помещений в области обрели вторую жизнь, — добавляет Инна Кононович. — На базе пустующих зданий и помещений организуется предпринимательская деятельность. 

К слову, в этом году «Гомельоблимущество» в 3 раза увеличил о продажи недвижимости под жилье. 

– Сегодня построить квартиру в городе для многих семей не по карману, – затрагивает больной вопрос Инна Викторовна.  – Решением вопроса может стать покупка недвижимости в сельской местности с начальной стоимостью 100 тысяч рублей. Как правило, для этих целей предлагаются бывшие объекты соцкультбыта: ФАПы, детские сады, библиотеки, дома культуры, требующие определенных вложений с учетом желаний и возможностей покупателя.

С начала года фонд «Гомельоблимущество» продал с аукционных торгов более 20 объектов недвижимости физическим лицам под жилье. При этом большинство из объектов ушло с молотка за стартовую цену – одна базовая величина.

Nvakulich2015@mail.ru

— Торги по продаже неиспользуемого имущества за одну базовую величину фактически проводятся ежедневно. Мы постоянно анализируем информацию, поступающую с аукционов, интересуемся судьбой проданных объектов. В большинстве случаев они капитально ремонтировались, реконструировались, приобретали современный вид и вовлекались в хозяйственный оборот. К сожалению, не у всех новых собственников. Некоторые после покупки так и не вдохнули деловой дух в купленные здания, не начали предпринимательскую деятельность. В результате ряд объектов возвращен обратно в государственный фонд. Кроме того, некоторые предприниматели не всегда честно соблюдали правила, приобретая недвижимость. Они только создавали видимость деятельности, в надежде через 2-3 года ее перепродать, к примеру, иностранным инвесторам. Эти факты также отслеживались — и недвижимость возвращалась назад.

Никаких дополнительных условий для участия физических лиц в аукционе законодательством не установлено. Единственно то, что новый собственник приобретает имущество на условиях его реконструкции под жилое помещение либо для ведения личного подсобного хозяйства. У физических лиц есть еще возможность оказывать на этих площадях агроэкотуристические услуги.

Но надо предупредить желающих купить домик по душе за символическую цену. Неиспользование приобретенного на таких условиях имущества в соответствии с договором купли-продажи влечет наложение штрафа в размере от 20 до 100 базовых величин, если это имущество и дальше не будет использоваться, то оно будет возвращено в собственность государства.