— Геннадий Геннадьевич, что же такое совместное домовладение?
— Например, вы купили дом в деревне или городе и стали собственником. В таком случае никакого совместного домовладения нет, есть владение одним домом одним хозяином. Но если вы купили или приватизировали квартиру в многоквартирном жилом доме, возникает совместное домовладение. Ведь весь дом, включая фундамент, крышу, лифт и инженерные коммуникации, является коллективной собственностью. В Беларуси это все многоквартирные дома, за исключением недавно построенных арендных, у которых один собственник — государство в лице местной исполнительной власти.
— Что подразумевается под общим имуществом?
— Речь о том, что не принадлежит отдельным собственникам: стены (кроме перегородок в квартирах некоторых домов), плиты перекрытий, лестницы и лифты, инженерное оборудование и многое другое, без чего нет и не может быть самой квартиры. Это самая важная часть дома. Общее имущество составляет примерно 90% стоимости дома, а все квартиры, вместе взятые, только 10%. Общее имущество образует контуры квартиры и возможность ей владеть. Приходит в негодность общее имущество — исчезает квартира. Поэтому с точки зрения общественной безопасности законодательством предусмотрена обязанность коллективного собственника (всех собственников квартир) заботиться об общем имуществе дома и нести расходы по его содержанию.
— Как определить, кто и сколько должен платить?
— Это прописано в Жилищном кодексе — соразмерно доли в этом имуществе. Доля определяется просто: площадь квартиры делится на сумму площадей всех квартир и умножается на 100. А чтобы не усложнять счет-извещение цифрами наподобие 0,326%, в нем указывается площадь квартиры и отдельно — площадь квартир всего дома. Такой способ применяется во всех странах. В Беларуси ряд тарифов субсидируется государством. Например, текущий ремонт общего имущества дома полностью финансируется из бюджета района или города, а капитальный субсидируется от 50 до 70%. Текущий и капитальный ремонты являются обязательными, для того чтобы дом не превратился в аварийный.
— Такая же практика существует и за рубежом?
— Нет. В некоторых странах ЕС (Литва, Латвия, Эстония, Болгария) и СНГ собственники квартир сами решают, делать отчисления на капитальный и текущий ремонт или нет. И многие решают не делать. По этой причине состояние жилого фонда в целом там ухудшается. Почти во всех этих странах правительства инициировали законодательные изменения с целью предотвращения дальнейшего ухудшения ситуации (например, в России несколько лет назад создали Фонд капитального ремонта). Схожая с Беларусью практика обязательного отчисления на капитальный ремонт существует в развитых странах ЕС — Австрии, Германии, Франции и других.
— Насколько сложно управлять домашним общим хозяйством?
— В Жилищном кодексе определено три способа управления. Один из них мало применяется — в небольшом по количеству собственников доме они управляют путем принятия решений, устраивающих большинство. Второй способ — самый распространенный. В совместных домовладениях местный исполнительный орган назначает внешнее управление — через государственную организацию. Такая организация называется «Уполномоченное лицо по управлению общим имуществом». Цель — обеспечение общественной безопасности и предотвращение аварий, износа дома. С 2021 года эта услуга (управление общим имуществом) станет платной и будет оказываться по договору на управление, в котором будут прописаны как права и обязанности собственников, так и обязанности перед ними таких организаций. «Уполномоченное лицо», государственная организация, занимается только управлением общим имуществом, для чего проводит конкурсы на право предоставлять членам совместного домовладения все виды жилищно-коммунальных услуг. Например, конкурс на право провести текущий ремонт дома организует «Уполномоченное лицо», в Минске это КУП ЖКХ соответствующего района. После проведения конкурса победитель (организация или ИП) делает ремонт. КУП ЖКХ проверяет объем и качество и после устранения недоделок организацией, проводящей ремонт, получает деньги напрямую из казначейства. А собственники квартир даже не знают, что государство ремонтирует их общее имущество — эти расходы в счет-извещение не включаются.
Третий способ — создание товарищества собственников (ТС) или организации застройщиков (ЖСК, ЖСПК). Это юридическое лицо, некоммерческая организация, которая создается собственниками для управления общим имуществом одного совместного домовладения (в двух разных не может быть создано одно товарищество). В отличие от «Уполномоченного лица», ТС может самостоятельно заниматься ремонтом и эксплуатацией общего имущества, но, как и «Уполномоченное лицо», обязано организовать конкурс на оказание всех видов жилищно-коммунальных услуг, за исключением услуг монополистов. ТС обязано иметь юридический адрес, руководителя и бухгалтера, открыть минимум два счета в банке (текущий и для накоплений на капитальный ремонт), вести делопроизводство, отчитываться о своей деятельности, вести прием посетителей, иметь книгу замечаний и предложений. Проверять ТС имеют право все те же государственные инспекции и организации, которые проверяют коммунальные ЖЭУ (ЖЭСы). ТС на собрании членов выбирает правление, председателя правления (руководителя юридического лица) и ревизионную комиссию.
— В странах ЕС такие же товарищества собственников?
— Нет, там иная практика. Объединения собственников жилья (ОСЖ) создаются во всех совместных домовладениях сразу после ввода дома в эксплуатацию, получают название по адресу и обладают ограниченной правомочностью. Если просто — расчетный счет у каждого объединения есть, а руководителя, бухгалтера, административных расходов — нет. Такие структуры не занимаются хозяйственной деятельностью и не платят налоги. Для управления своим общим имуществом ОСЖ по конкурсу выбирает и нанимает профессиональную управляющую компанию. Ее работники проходят специальное обучение, от трех до шести лет, и один сотрудник может управлять общим имуществом примерно 50 стандартных пятиэтажных домов. Такие компании, как и «Уполномоченные лица» в Беларуси, получают от собственников деньги только по договору за оказанную услугу по управлению. Они также организуют конкурсы на оказание жилищно-коммунальных услуг, то есть в целом выполняют те же обязанности, что и белорусские КУП ЖКХ.
— Можно ли изменить способ управления совместным домовладением?
— Да, и очень просто. В любое время собственники квартир могут инициировать общее собрание и принять решение создать товарищество собственников. Уполномоченное лицо передаст новому ТС техническую документацию. И наоборот, члены ТС могут на своем собрании принять решение о ликвидации юридического лица (ТС). Тогда местный исполнительный орган назначит «Уполномоченное лицо», которому ликвидируемое ТС должно передать техническую документацию.
— Какой международный опыт лучше использовать?
— Тот, который предусматривает использование государством четких и лаконичных правил еще до строительства многоквартирного дома. Они должны подразумевать профессиональное управление совместными домовладениями на конкурентной основе в интересах собственников. В этом отношении нам подходит опыт трех стран со схожей системой управления — Австрии, Германии и Китая. Но нужно учитывать, что структура городского жилья в странах ЕС отличается от белорусских реалий — там многоквартирных домов с коллективной собственностью очень мало, а у нас много. Если сравнивать Минск и Берлин, то в немецкой столице совместных домовладений в семь раз меньше и нет ни одного такого ТС или ЖСК, как у нас. Но нынешняя государственная политика Беларуси как раз и направлена на развитие арендного жилья, что во многом определяет выбор по управлению недвижимым имуществом.
В ТЕМУ
Сегодня в Беларуси функционирует немногим более 10 000 организаций собственников жилья. Это как товарищества собственников, образованные в новых и современных домах, так и традиционные жилищные кооперативы, обслуживающие более старый жилой фонд 1960—1970-х годов постройки.
shamko@sb.by
