— Слухи о вожделенности Минска и непривлекательности земли за его пределами сильно преувеличены. Судите сами: однокомнатная квартира, скажем, в пресловутой Каменной Горке стоит около 60 тысяч долларов. В принципе, в строительство своего будущего дома такую сумму я готов вложить. Но отдать еще 20—30 тысяч долларов за голый участок — это как-то слишком.
Но это еще не “слишком”. Столько частники просят за 15 соток земли и под Брестом. В пригороде же Минска на одном из недавних аукционов цена за участок в 14,6 сотки в деревне Крыжовка, скакнув в шесть раз, достигла 1,75 миллиарда рублей — почти 165 тысяч долларов. Еще один пригородный надел — 15 соток в деревне Лесковка — был продан за 909 миллионов рублей. Рекордсменами прошлого года стали наделы в Валерьяново и Лапоровичах, потянувшие за миллиард...
В 1993 году у нас был принят Закон “О праве собственности на землю”. С этого и началось развитие рынка загородной недвижимости с его негативной стороной: земля в одночасье стала предметом повышенного спроса, и для сельсоветов, ранее выступавших скорее сельскими аналогами контор ЖКХ (воду проведи, забор почини), наступил поистине “золотой век” с весьма урожайным плацдармом для коррупции. Открытый законодательством “шлюз” привел к тому, что участки не только массово потекли в руки нуждающихся граждан, но и стали предметом спекулятивной эквилибристики. Некоторые работники сельсоветов умудрились “наделить” всех своих родственников. Когда же время земельной вольницы истекло, “латифундаторы” начали выбрасывать свои изрядно заросшие участки на черный рынок. На этом в те годы многие неплохо заработали: наделы близ крупных городов уходили по 500—1500 долларов. Вскоре, естественно, предложение земли на продажу снизилось, а цены на нее начали расти.
Президентские указы в 2007-м и 2011 годах позволили навести порядок на рынке загородной недвижимости, прекратили чехарду с консервацией незавершенного строительства, активизировали изъятие заброшенных участков, взятых в свое время предприимчивыми гражданами “про запас”. Но почему “земельная очередь” почти не движется?
В определенной степени сказывается нехватка средств у местных исполкомов. Ведь закон запрещает предоставлять участки нуждающимся без наличия на них определенной инфраструктуры, а бюджетных средств на ее проведение хватает не всегда. Порой ситуация просто неконтролируема: в некоторых райисполкомах и сельсоветах схемы землеустройства, генпланов городов и деревень отсутствуют по сей день. Как выяснил недавно КГК, на Витебщине, например, такие схемы имеются лишь в половине районов, а генпланы разработаны на 143 населенных пункта из 6304.
Есть и еще один объективный сдерживающий аспект. Территория нашей страны не безразмерна, а строительство не должно занимать земли сельхозназначения. Но сама площадь таких земель сокращается — из-за ветровой и водной эрозии, выполнения строительных и мелиоративных работ, добычи полезных ископаемых. За последние 7 лет она уменьшилась на 194,2 тысячи га, при этом общая площадь пахотных земель — более чем на 20 тысяч га. Сокращение сельскохозяйственных земель требует равнозначной компенсации для сохранения продовольственной безопасности.
Риелторы говорят, что сейчас резко активизировалась скупка участков, примыкающих к трассе возводимой сегодня 2-й Минской кольцевой автодороги.
— Особенно это заметно в районе деревни Касынь, где то и дело попадаются таблички “Куплю участок”, — отмечают в одном из минских агентств недвижимости. — Нетрудно догадаться, что делается это прежде всего с целью будущей перепродажи.
Сейчас в Минской области есть 3,5 тысячи свободных участков в дачных кооперативах. Но получить землю многие хотят преимущественно в Минском районе, где практически нет свободных мест. А также возле Логойска и Дзержинска.
Для теневого рынка остается все меньше площади. Власти на местах, понимая, что земля — это в прямом смысле источник бюджетных доходов, сами стремятся на этом зарабатывать. Тем не менее коррупционная составляющая здесь еще присутствует. Один из последних ярких примеров: частник приобрел за 400 тысяч долларов на аукционе земельные участки на берегу Дубровского водохранилища. При этом еще до самих торгов будущий победитель аукциона (догадывался, что победит?) разместил объявление в интернете о продаже одного из этих участков... за 2 млн долларов.
Если еще лет десять назад, говорит один из минских крупных риелторов, едва ли не 70—80 процентов сделок с землей проходили по серым схемам, то сегодня эта доля не столь значительна. Скажем, сельские жители получают землю как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а затем ее перепродают по рыночной цене. Иногда участок приобретается для дома на семью, а по факту на нем возводится “многоквартирник”. Кстати, сами аукционы до прошлого лета были полем для теневых маклеров: дабы не упустить приглянувшийся участок, они, участвуя попарно, взвинчивали цену лота до немыслимых пределов (в 5—7 раз выше рыночной), после чего “соскакивали”, срывая торги. Сегодня за подобное предусмотрены штрафы.
25-летний минчанин Сергей Федоров говорит, что сегодня он изучает еще один любопытный вариант, пока еще мало распространенный в нашей стране, — таунхаусы, то есть коттеджи с общими боковыми стенами:
— Их минимальная площадь — более 230 “квадратов”, в подвале можно обустроить сауну или спортзал. Конечно, продажей одной минской квартиры таунхаус не окупить, но его площадь позволяет решить много проблем на многие годы вперед для себя и для детей. Да и сам вариант, похоже, перспективный: если в Минске цены на еще только достраиваемые таунхаусы стартуют где-то со 180—190 тысяч долларов, то в Заславле уже введенное в эксплуатацию такое жилье стоит более 240 тысяч долларов. Поэтому пока я достраиваю родительскую дачу и тщательно отслеживаю все происходящее на рынке земли. Ясно одно: варианты есть, но земля требует грамотного и выверенного подхода.
Топ-5 самых дорогих домов
За трехэтажный коттедж в Раубичах владельцы хотят получить 2,7 миллиона долларов. Шесть спален, семь санузлов, бассейн, сауна, спортзал, гараж, парковка, рядом лес и река.
Четырехуровневый дом в пристоличном поселке Колодищи выставлен на продажу за 2,6 миллиона долларов. В нем пять спален и столько же санузлов, баня, бассейн и два гаража.
Дом бывшего индийского посольства под Минском оценен в 2,2 миллиона долларов. Изюминка элитной постройки — лифт на четыре этажа, качественная система безопасности.
За двухэтажный коттедж напротив спортивного комплекса “Минск-Арена” в поселке Дрозды новые хозяева просят 1,98 миллиона долларов.
Респектабельный дом у берегов Цнянского водохранилища на улице Поставской продается за 1,79 миллиона долларов.
Мнения
Как сделать так, чтобы земельный рынок стал максимально доступным?
Александр Литреев, заместитель председателя Госкомимущества:
— Желающим обзавестись загородной недвижимостью нужно постоянно отслеживать ситуацию с участками на сайте райисполкома, оформлять земельные сделки исключительно после всесторонней консультации с юристом, понимать, что в престижных местах земля не может быть недорогой в принципе. Также необходимо отдавать себе отчет: если сегодня предлагаемый участок стоит недорого, расположен неудобно и не имеет необходимой инфраструктуры, то после обустройства такой инфраструктуры его стоимость тут же возрастет.
Владимир Чернушевич, председатель Совета риелторов при Министерстве юстиции:
— Я порекомендовал бы гражданам обратить внимание на вторичный рынок, четко определиться со своими предпочтениями и возможностями, интересующий участок выбирать, разумеется, самим, но сделку оформлять через проверенное агентство. Во-первых, потому, что это обезопасит от недобросовестных дельцов, а, во-вторых, среднерыночная цена участков (именно ею оперируют агентства) обычно на 10—20% ниже окончательной аукционной. Например, сегодня в агентствах множество предложений участков в престижных Колодищах под Минском, на бывшем военном полигоне, причем многие из них уже имеют электро- и газоснабжение, а цена — 25—30 тысяч долларов за 15 соток. На аукционе цена таких участков составит 30—35 тысяч долларов и выше.
osipov@sb.by
