Суматоха вокруг дачиНежданно–негаданно буквально в один день минчанин Станислав Недень стал миллионером. Без малого 60 миллионов рублей он не выиграл в казино, не получил в наследство, не нашел... Да, собственно, и денег как таковых в руках не держал. Просто в мае нынешнего года он решил оформить право собственности на домик в деревне Жуков Борок Столбцовского района, который неспешно строил с начала 90–х годов. Собрал необходимые документы — техпаспорт, акт приемки в эксплуатацию, землеустроительное дело и т.д. — и... пришел в полное недоумение. Одноэтажный дачный домик на 66,6 квадратного метра, куда из централизованных благ цивилизации подведено только электричество, местный исполком оценил в 59,9 миллиона рублей.
— Готов продать недвижимость с 50, хотя ладно, с 70–процентной скидкой, — с таким предложением обратился С.Недень в «СБ».
— Гражданин заблуждается, — возражает Галина Якусик, начальник проектного бюро Столбцовского райисполкома. — Данная цена — не рыночная. Принимая новые дома в эксплуатацию, в том числе и построенные хозспособом, мы рассчитываем их цену исходя из средней стоимости строительства квадратного метра в районе. Сегодня это 823 тысячи рублей. Продать за такую сумму домик в деревне, конечно, невозможно, но она фигурирует в статотчетности по вводу жилья в эксплуатацию.
— Но зачем эта «липа» в отчетности? — никак не угомонится наш «миллионер». — Да не будет мой дом стоить столько, даже если его сегодня построить заново! Кстати, в техпаспорте я обнаружил еще одну сумму: в 32 миллиона рублей строение оценили в агентстве по госрегистации и земельному кадастру. А реально продать недвижимость можно максимум за 10 миллионов рублей, и то, учитывая, что лес и река рядом.
Казус? Не совсем так. Со стоимостью дома связан ежегодный обязательный расход владельца — налог на недвижимость, который рассчитывается в процентах от ее цены. Какую из двух официально задокументированных в нашем случае будет брать на вооружение налоговая инспекция Столбцовского района?
— Ту, которая указана в техпаспорте, — заверила начальник отдела налогообложения физических лиц Элла Веренич.
Значит, 32 миллиона рублей. Уже полегче. Кстати, «происхождение» этой суммы, в отличие от первой, уходит корнями в 1982 год. «Кубатуру» использованного при строительстве дома кирпича, шифера, цемента и прочих материалов в ценах 1982 года перемножают на коэффициент 2 и индекс строительно–монтажных работ (в июне он равен 1.507,797). Может еще применяться коэффициент качества среды. Но все равно оценка двух одинаковых по внешним параметрам домов, один из которых расположен в центре Минска, другой — в 50 километрах от столицы, будет идентичной. Хотя их рыночная стоимость отличается даже не в разы, а в десятки раз. Не устарела ли методика оценки недвижимости советских времен в принципе, вводя народ в заблуждение фейерверком разных цифр, ни одна из которых не соответствует действительности?
— Устарела, — соглашается председатель Государственного комитета по имуществу Георгий Кузнецов, — в практике менеджмента недвижимости используются три основных метода оценки: сравнительный, доходный и затратный. Мы применяем затратный. А по затратам домики в деревне и в Минске будут стоить одинаково. Здесь есть определенное противоречие. В структуре комитета мы планируем создать отдел методологии оценки недвижимости.
А пока Станиславу Неденю на всякий случай нужно быть готовым к появлению еще одной цены его дома в деревне, когда его предложат застраховать. Оказывается, своя методика оценки недвижимости есть и у страховщиков...
