С 1 января 2010 г. вступил в силу Указ Президента от 25.09.2009 № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые и внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. № 152» (далее – Указ № 479), которым в целях создания дополнительных условий для развития предпринимательской деятельности установлена возможность перевода одноквартирного жилого дома либо жилых помещений в таком доме, жилых помещений в блокированном жилом доме, жилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, в нежилые.
В жилищном законодательстве до недавнего времени отсутствовали четкие нормы, регламентирующие возможность признания факта целесообразности изменения функционального назначения пригодных для проживания жилых помещений и порядок принятия решений о переводе таких жилых помещений в нежилые.
В то же время на местах нередко возникала необходимость принятия таких решений в целях развития сферы услуг непосредственно по месту жительства граждан (размещения объектов торговли, бытовых услуг, культуры, здравоохранения и др.) и улучшения коммунально-бытового обслуживания населения.
Необходимость законодательного решения этой проблемы отмечалась в свое время и в Национальной жилищной программе, утвержденной постановлением Совмина от 03.05.1999 № 640, где в качестве одного из концептуальных положений жилищной политики предусматривалось разрешить после проведения реконструкции жилых домов использовать первые этажи для размещения офисов и объектов соцкультбыта.
До вступления в силу Указа № 479 допускалась только одна возможность перевода жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, в нежилые. Это могло быть осуществлено, только если жилое помещение признавалось местным исполнительным или распорядительным органом (в порядке, установленном постановлением Правительства от 07.09.1999 № 1392) не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодным для проживания.
Вышеуказанный орган вносил в областной (Минский городской) исполнительный комитет предложение для принятия решения, в частности, о переоборудовании такого жилого помещения для использования в других целях (переводе в нежилое) или сносе непригодного для проживания жилого помещения. По данным статистики, в 2008 г. из-за ветхости и аварийности снесены жилые помещения общей площадью 592,6 тыс. кв. м, из жилых в нежилые переоборудовано 57,2 тыс. кв. м.
Пригодные для проживания жилые помещения в силу ст. 8 Жилищного кодекса и ст. 272 Гражданского кодекса должны использоваться только для проживания граждан. Исключение было сделано только для одноквартирных, блокированных жилых домов или их части, которые не по назначению могли использоваться по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.
Со вступлением в силу Указа № 479 в установленном им порядке могут переводиться в разряд нежилых и пригодные для проживания одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в таком доме, жилые помещения в блокированном жилом доме, жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома.
При этом собственнику одноквартирного жилого дома предоставлена возможность использовать одну его часть как жилое помещение и вторую – как нежилое для осуществления предпринимательской деятельности.
Новые правила перевода жилых помещений в нежилые имеют ряд отличительных особенностей по сравнению с ранее установленным порядком.
Во-первых, снижается уровень органов, принимающих решения о переводе, что позволит более оперативно осуществлять перевод соответствующих жилых помещений в нежилые.
Такие решения по Указу № 479 принимаются по заявлению собственников жилых помещений городскими (районными) исполнительными комитетами и администрациями районов в городах с соблюдением правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов.
Решение о переводе жилого помещения в нежилое должно быть принято исполнительным комитетом в 15-дневный срок со дня подачи собственником заявления, а в случае запроса исполнительным комитетом документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций – в течение одного месяца.
Во-вторых, Указом № 479 установлен конкретный перечень случаев, когда исполнительный комитет может принять решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. А именно, если:
– собственником не представлены документы в соответствии с п. 17 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента от 16.03.2006 № 152, либо представлены документы, в которых содержатся недостоверные сведения;
– доступ к жилому помещению невозможен без использования вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома или такой доступ технически невозможно оборудовать;
– право собственности на жилое помещение обременено правами третьих лиц и отсутствует их согласие на осуществление перевода жилого помещения в нежилое;
– жилое помещение не является изолированным;
– в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства или пребывания граждане, за исключением случая, когда в одноквартирном жилом доме либо квартире сохраняются иные жилые помещения и имеется согласие проживающих в них совершеннолетних граждан на осуществление перевода жилого помещения в нежилое, а также согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают или имеют право на проживание несовершеннолетние);
– перевод жилого помещения в нежилое не соответствует правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов.
В случае принятия решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое обязательно указываются мотивированные причины такого отказа. При этом отказ в переводе жилого помещения в нежилое может быть обжалован в вышестоящий орган и (или) суд.
В-третьих, Указом № 479 установлен исчерпывающий перечень случаев, когда исполнительным комитетом может быть отменено решение о переводе жилого помещения в нежилое. Это может произойти, если:
– собственник в течение одного года с даты принятия такого решения не приступил к использованию этого помещения;
– вид (виды) деятельности, осуществляемый в данном помещении, не соответствует требованиям Указа № 479 или правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов;
– собственником подано заявление об отмене такого решения.
После принятия решения об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое его собственник при необходимости обязан за свой счет в течение одного года привести данное помещение в состояние, соответствующее техническому паспорту этого помещения до проведения реконструкции, а также осуществить государственную регистрацию изменения назначения недвижимого имущества.
Важнейшей особенностью перевода жилых помещений в нежилые на первых этажах многоквартирных жилых домов, наряду с соблюдением правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов, является еще и обязательность наличия (или возможности оборудования) отдельного доступа к таким помещениям (без использования вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома).
Поэтому при необходимости проведения реконструкции в помещении, переводимом в соответствии с Указом № 479 в нежилое, в решении о переводе жилого помещения в нежилое предписывается провести такую реконструкцию (в т.ч. вынос общедомовых сетей водо-, газо-, электро- и теплоснабжения, установку приборов индивидуального учета расхода тепловой и электрической энергии, воды) в порядке, определенном законодательством.
В соответствии с Указом № 479 использование помещения, переведенного в нежилое, возможно только после государственной регистрации в установленном порядке изменения назначения недвижимого имущества (в т.ч. изменения целевого назначения земельного участка при переводе одноквартирного жилого дома либо жилых помещений в блокированном жилом доме в нежилые).
Как уже отмечалось, решение о переводе жилого помещения в нежилое может быть отменено исполнительным комитетом, если вид деятельности, осуществляемый в данном помещении, не соответствует требованиям Указа № 479.
В частности, не допускается размещение в помещениях, переведенных в нежилые, промышленных производств, а также объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в размерах, превышающих установленные нормативы, оказывают негативное влияние на показатели качества окружающей среды, условия проживания в жилом доме других граждан и могут привести к распространению инфекционных заболеваний, в т.ч.:
– пунктов приема посуды, специализированных рыбных или овощных магазинов;
– бань, саун, химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг белья в смену);
– автоматических телефонных станций общей площадью более 100 кв. м, предназначенных для телефонизации жилых домов;
– похоронных бюро, магазинов ритуальных услуг;
– дискотек;
– физкультурно-оздоровительных комплексов общей площадью более 150 кв. м.
Указанные ограничения не распространяются на случаи перевода в нежилые одноквартирных жилых домов.
Кроме того, в случаях, предусмотренных законодательными актами, осуществление отдельных видов деятельности в помещении, переведенном в соответствии с Указом № 479 в нежилое, возможно при наличии соответствующего специального разрешения (лицензии).
В целом Указ № 479 наряду с созданием дополнительных условий для развития предпринимательской деятельности предоставляет новые возможности собственникам в использовании и распоряжении объектами недвижимости.
