Указ Президента от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 518) принят в целях совершенствования порядка определения размеров арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной и частной собственности, повышения эффективности использования имущества, находящегося в государственной собственности.
Указ № 518, за исключением пп. 6–9, вступит в силу с 1 января 2010 г. Договоры аренды и безвозмездного пользования должны быть приведены в соответствие с данным Указом в 3-месячный срок с даты вступления его в силу.
В связи с этим до 1 апреля 2010 г. арендодателям необходимо пересмотреть все заключенные договоры согласно новым требованиям Указа № 518.
КОМПЛЕКСНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВОПРОСОВ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Указ № 518 направлен на комплексное регулирование вопросов арендных отношений, включая установление единых подходов к определению арендных ставок, и объединяет в себе:
действующие до 1 января 2010 г. указы, регулирующие вопросы арендных отношений:
– Указ Президента от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений» (далее – Указ № 495);
– Указ Президента от 04.08.2006 № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества»;
отдельные нормы Указа Президента от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (подп. 1.1–1.6 п. 1, далее – Указ № 148).
Указом № 518 утверждено 4 Положения:
Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности;
Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей;
Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной формы собственности;
Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности.
Кроме того, Указом № 518 утвержден Перечень юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, предоставляется в безвозмездное пользование (приложение 1 к Указу № 518).
Рассмотрим основные особенности регулирования арендных отношений, установленные Указом № 518.
ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ В РЕСПУБЛИКАНСКИЙ БЮДЖЕТ СРЕДСТВ, ПОЛУЧЕННЫХ ОТ СДАЧИ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ
Указ № 518 содержит новые подходы к перечислению в республиканский бюджет средств, полученных от сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей (далее – недвижимое имущество), находящихся в республиканской собственности.
Установлено, что республиканские органы госуправления и иные госорганизации, подчиненные Правительству, Нацбанк, Администрация Президента, другие госорганы и госорганизации, подчиненные Президенту, Генеральная прокуратура обеспечивают перечисление в республиканский бюджет всей суммы средств, полученных ими от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, и оставшихся после вычета сумм амортизационных отчислений, уплаты налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский и местные бюджеты, в т. ч. в государственные целевые бюджетные, а также в государственные внебюджетные фонды.
Республиканские унитарные предприятия и учреждения, администрации СЭЗ, другие организации, которым передано в хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, республиканские государственно-общественные объединения, которым передано недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, в безвозмездное пользование, перечисляют в республиканский бюджет 50 % средств.
Валообразующие организации реального сектора экономики перечисляют в республиканский бюджет 20 % средств. При этом перечень таких организаций утверждается Совмином.
До принятия Указа № 518 для всех действовала единая норма, предусматривающая перечисление в республиканский бюджет 50 % средств.
Указ № 518 содержит требование, согласно которому в республиканский бюджет перечисляется вся сумма средств, полученная субъектами хозяйствования в виде платы за право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, при проведении аукционов по продаже права заключения договора аренды.
Освобождение от перечисления в республиканский бюджет платы, а также средств осуществляется только по решению Президента.
Указом № 518 определено, что в республиканский бюджет не перечисляется плата за право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности и в оперативном управлении Управления делами Президента, оперативном управлении или хозяйственном ведении организаций, подчиненных этому Управлению, оперативном управлении НАН Беларуси, а также средства, полученные от сдачи в аренду этого имущества.
Указом № 518 установлен конкретный срок, в течение которого должны производиться перечисления в доход республиканского бюджета платы и средств (не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным).
Нарушение этого срока, включая неполную уплату названных платежей, влечет административную ответственность, как за нарушение законодательства при распоряжении государственным имуществом.
РЕСПУБЛИКАНСКАЯ КОМИССИЯ
Указом № 518 упразднена Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (далее — Республиканская комиссия).
Кроме того, Управлению делами Президента поручено обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с Указом № 518.
Право разъяснять вопросы применения Указа № 518 предоставлено Совмину.
Согласно Указу № 495, действующему до вступления в силу Указа № 518, Республиканской комиссии предоставляется право давать разъяснения о применении Положения об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденного этим Указом, а также вводить для отдельных категорий арендаторов, видов деятельности, осуществляемых на арендуемых площадях общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, а также для отдельных зданий, сооружений, помещений, сдаваемых в аренду, повышающие и понижающие коэффициенты, применяемые при определении размеров арендной платы.
Введение повышающих и понижающих коэффициентов, применяемых при определении размеров арендной платы, и дача разъяснений по применению вышеназванного Положения осуществляются сейчас решениями Республиканской комиссии, оформляемыми протоколами заседания Республиканской комиссии.
Указ № 518 исключает введение Республиканской комиссией повышающих и понижающих коэффициентов, применяемых при определении размеров арендной платы.
СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Указом № 518 для всех категорий зданий, сооружений, помещений (общественных, административных, производственных, переоборудованных производственных), находящихся в государственной собственности и в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), определяет решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, устанавливаются единые базовые ставки арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади.
Это упрощает расчеты, поскольку существенно уменьшается количество базовых ставок, применяемых для расчета арендной платы.
Кроме того, Указом № 518 предусмотрены 5 размеров базовых ставок арендной платы, дифференцированных в зависимости от административной значимости населенных пунктов, в которых находится сдаваемое в аренду недвижимое имущество.
Базовые ставки установлены для следующих категорий населенных пунктов:
г. Минска;
городов Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев;
городов Барановичи, Кобрин, Пинск, Новополоцк, Орша, Полоцк, Жлобин, Мозырь, Светлогорск, Волковыск, Лида, Новогрудок, Слоним, Борисов, Жодино, Заславль, Молодечно, Слуцк, Солигорск, Бобруйск, Осиповичи;
городов, являющихся районными центрами, за исключением городов Барановичи, Кобрин, Пинск, Новополоцк, Орша, Полоцк, Жлобин, Мозырь, Светлогорск, Волковыск, Лида, Новогрудок, Слоним, Борисов, Молодечно, Слуцк, Солигорск, Бобруйск, Осиповичи;
других населенных пунктов.
Следует отметить, что до вступления в силу Указа № 518 при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности, применяются одни размеры базовых ставок арендной платы, дифференцированные от административной значимости населенных пунктов, в которых располагаются сдаваемые в аренду объекы недвижимости, а при сдаче в аренду общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений — другие размеры базовых ставок арендной платы, дифференцированные не только от административной значимости населенных пунктов, но и от целевого использования их арендатором (производственное, непроизводственное, смешанное). В общей сложности для расчета арендной платы до 1 января 2010 г. применяется 32 вида базовых ставок.
Размеры базовых ставок, применяемые для расчета арендной платы, Указом № 518 установлены в белорусских рублях (определенная часть установленного размера базовой величины). Это исключает зависимость размеров арендной платы от колебаний валютного курса, обеспечивает ее большую стабильность.
Изменено определение арендуемой площади. Согласно Указу № 518 арендуемой площадью будет считаться площадь недвижимого имущества, сдаваемая в аренду, размер которой определяется по техническому паспорту, а при отсутствии возможности определения по техническому паспорту – путем обмера помещений комиссией, создаваемой арендодателем.
Таким образом, арендуемая площадь – это площадь, которая непосредственно сдается в аренду. При этом исключается применение коэффициента перевода, характеризующего отношение общей площади здания к нормируемой площади.
Изменение определения арендуемой площади дает возможность более точно определить ее размер, следовательно, и плату за аренду, исключает нарушения, связанные с определением общей, нормируемой площади, коэффициента перевода.
КОЭФФИЦИЕНТЫ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Указом № 518 для расчета размеров арендной платы предусматривается применение 4 видов коэффициентов:
— в размере 0,6–1,0, устанавливаемых облисполкомами и Мингорисполкомом в зависимости от месторасположения зданий, сооружений в пределах населенного пункта;
— в размере от 0,5 до 3,0 включительно, устанавливаемых по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния (в т. ч. наличия комфортности и определенных удобств в пользовании арендуемыми помещениями) и коммерческой выгоды от сдачи и (или) от использования арендуемого имущества.
Размер коэффициента, применяемый для расчета арендной платы, должен быть согласован с госорганом, иной организацией, согласовавшими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством;
— применяемых для отдельных видов деятельности, осуществляемых на арендуемых площадях, отдельных категорий арендаторов и недвижимого имущества (приложение 2 к Положению о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду зданий, сооружений, помещений и их частей, утвержденному Указом № 518);
— дополнительных понижающих или повышающих коэффициентов, которые устанавливаются по решению Президента по обоснованным предложениям Совмина, Нацбанка, Администрации Президента, Управления делами Президента, НАН Беларуси, облисполкомов и Мингорисполкома.
Норма, предписывающая установление дополнительных понижающих или повышающих коэффициентов по решению Президента, призвана содействовать стабилизации уровня арендной платы.
Из расчета арендной платы исключаются коэффициенты комфортности (понижающие коэффициенты), применяющиеся при отсутствии на арендуемых площадях отопления, водоснабжения, отвода сточных вод, электроснабжения, естественного освещения.
Не будут применяться при расчете арендной платы и коэффициенты, которые характеризовали месторасположение помещений в здании, сооружении (подвальная, мансардная часть, цокольный этаж).
АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПРИ СДАЧЕ В АРЕНДУ ТОРГОВЫХ МЕСТ НА РЫНКАХ И В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ
Указом № 518 установлен единый порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и в торговых центрах частной и государственной формы собственности.
Это обеспечит единообразный подход к формированию размеров арендной платы на торговых объектах частной и государственной форм собственности, равные условия хозяйствования, устранит различие в уровне арендной платы.
Определение размеров арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности, до вступления в силу Указа № 518 осуществляется в соответствии с Указом № 148, в то время как размеры арендной платы за аналогичные объекты, находящиеся в государственной собственности, определяются согласно Указу № 495.
Различие в подходах к формированию арендной платы, отличие в размерах базовых ставок обусловливают разный уровень арендной платы за торговые места, находящиеся в торговых объектах государственной и частной форм собственности, вызывают вопросы и законные нарекания со стороны арендаторов.
Указом № 518 облисполкомам и Мингорисполкому предоставлено право устанавливать повышающие коэффициенты к базовым ставкам арендной платы, используемым для определения размеров арендной платы за торговые места на рынках и в торговых центрах частной и коммунальной форм собственности.
Право устанавливать повышающие коэффициенты к базовым ставкам арендной платы за торговые места на рынках и в торговых центрах республиканской формы собственности предоставлено соответствующим республиканским органам госуправления и иным госорганизациям, подчиненным Правительству, по согласованию с облисполкомами и Мингорисполкомом.
