— Дмитрий Игоревич, что вообще означает понятие “комфортная городская среда”?
— Это гармоничный набор элементов благоустройства, который способен эффективно противодействовать современным негативным вызовам современной урбанизации. Например, в мегаполисах ощущаются экологические проблемы. Комфортная среда по этому показателю включает дополнительное озеленение, создание парков и скверов в шаговой доступности от жилья. Еще один негативный фактор — перенаселение. Решение проблемы кроется в отказе от плотной застройки в пользу свободных общественных мест, площадок, мест отдыха, тихих уголков, где каждый житель квартала может отдохнуть и собраться с мыслями. Далее — ощущается некая дискриминация по сферам интересов жильцов. По-настоящему комфортная среда обитания — это возможность проявить и развить свои таланты и наклонности: физкультура и спорт, изобразительное искусство, интеллектуальные игры, техника. Это подразумевает наличие внутри застройки площадок для занятий граффити и активными видами спорта...
— Главная причина, и мы это признаем, в многолетней гонке за квадратными метрами. Главные задачи для государственных застройщиков — отчитаться по итогам года о выполнении доведенных планов, количестве сданного в эксплуатацию жилья. А инфраструктура — почти всегда по остаточному принципу. Что в результате? Для магазинов, парков, парковок, детских площадок, школ часто территории лишь резервируются. На бумаге все это есть, но фактическую реализацию этих проектов местные органы управления (это их зона ответственности) откладывают в долгий ящик. А потом предсказуемо не хватает средств, ведь не зря “долгострои” во всех сферах обоснованно считаются наиболее дорогими. Думаю, отчасти проблема — в несбалансированном планировании развития территорий. Может быть, если мы попросту не в состоянии построить то, что запланировали, и делать этого не нужно? Если мы не в состоянии обеспечить комфортную среду обитания, может быть, перестать гнаться за количеством “квадратов”? Впрочем, не все так пессимистично. Сегодня наблюдается стабильный экономический рост, а значит, взятые перед гражданами обязательства постепенно будут выполняться.
— К слову, о финансах. Помимо государственных застройщиков, с которыми на уровне министерства можно найти общий язык, в развитии белорусских городов активно участвуют инвесторы. Частному девелоперу на выкупленном участке интереснее построить дополнительную многоэтажку, чем позаботиться о комфорте будущих жильцов и обустроить общественное место отдыха. Существуют ли какие-то рычаги воздействия?
— Строительная сфера в стране переживает не самые простые, но очень интересные, эпохальные времена. В данный момент формируется полноценная рыночная среда, где огромную роль играет репутация партнера, исполнителя. Когда-то я читал интервью с крупным американским девелопером. На вопрос о целях деятельности он ответил не “извлечение прибыли”, а “строительство благосостояния своего народа”. Признаться, тогда я был поражен: девелопер — и такие мысли. А сегодня осознаю, что хорошая репутация — это крайне выгодная инвестиция в будущее. У нас появился ряд застройщиков, которые оперируют понятием “дело чести” — образно говоря, сами к себе применяют эффективный рычаг воздействия. Министерство таких девелоперов вне зависимости от формы собственности всячески поощряет и рекламирует. Кстати, есть у нас и противоположные примеры, когда застройщики преследуют исключительно собственные интересы, стремятся получить быстрые деньги. Все они известны, за их деятельностью идет тщательный контроль.
В любом случае по старинке работать долго не получится. Дело в том, что технические нормы для возводимых кварталов постоянно совершенствуются и дополняются. Сегодня элементы комфортной среды в этих нормах находят все большее отражение. Какие новшества мы ввели в последнее время? Обязательной стала норма по наличию в жилой застройке трех типов площадок — для маленьких детей, тинейджеров и любителей здорового образа жизни. Еще одно нововведение — обязательство застройщика обеспечить нормы по безопасности: установку систем видеонаблюдения, использование принципов свободных от машин дворов, обустройство комплексных ограждений целых жилых комплексов, обеспечение безбарьерной среды и так далее. Без выполнения подобных норм девелопер просто не сможет пройти государственную экспертизу, вот и все.
— Любой застройщик все затраты так или иначе включает в итоговую стоимость квадратного метра жилья. С другой стороны, Правительство поставило задачу снижать этот показатель и в итоге приравнять стоимость “квадрата” к средней заработной плате по стране. Как объединить два взаимоисключающих условия?
— Начну с того, что в строительстве с государственной поддержкой мы эту цель достигли. И при этом застройщики все равно остаются с прибылью. Что касается коммерческого жилья... Есть понятия “стоимость” и “цена”. В их разнице находится интерес застройщика. Здесь работает рынок. Если рыночная цена квадратного метра жилья вырастет, оно станет не интересным для покупателя. Бесконечно сокращать затраты на строительство (хотя цены на базовые строительные материалы в стране держатся на одном уровне) тоже не получится. Что остается делать девелоперу? Мы предлагаем ему сокращать долю своего интереса. Тем более что она в ряде случаев неоправданно высока.
— Не слишком ли жесткие условия предлагаются? Ведь сегодня инвестор на нашем рынке, а завтра ушел в другой регион... С чем останемся?
— Во-первых, новые условия вполне выполнимы и никого не заставят свернуть деятельность из-за отсутствия рентабельности. Во всем мире при проектировании и строительстве в первую очередь учитываются интересы гражданского общества. Мы не придумываем ничего нового, а лишь повторяем наиболее успешный опыт, применяем отработанные мировые модели. Во-вторых, сложившаяся на нашем строительном рынке конкуренция позволяет с легкой душой отсеивать недобросовестных партнеров. Если с поставленными задачами не справятся частники, что ж, у нас есть мощный сектор модернизированных государственных предприятий, которым по плечу любая современная задача.
В любом случае мы не выдвигаем ультиматумы, а даем право выбора. Девелопер может взять и освоить участок в соответствии с новыми предъявляемыми нормами и регламентами. Да, возможно, он потеряет незначительную часть прибыли. Но взамен заработает блестящую репутацию и заручится дальнейшей поддержкой государства. Я думаю, что прочные позиции на развивающемся строительном рынке нашей страны намного перспективнее и выгоднее, чем разовая, пусть и солидная, прибыль.
