Дома 60 — 70–х годов, так называемые «хрущевки», давно требуют серьезного ремонта. Правительство планировало модернизировать их к 2015 году. Но суждено ли сбыться этим планам? Не хватает денег, собственники квартир не всегда готовы «жить на стройке», а отселить их некуда... В конце прошлого года подписан Указ Президента № 657 «О некоторых вопросах реконструкции жилых домов». Что сулит документ тем, кто заждался капремонта? Поговорить о нынешнем и будущем старого жилья за «круглым столом» «СБ» собрались: Александр ГОРВАЛЬ, начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства; Иван КРИШЕНИК, директор научно–исследовательского института «Белжилпроект» Министерства жилищно–коммунального хозяйства; Дмитрий СЕМЕНКЕВИЧ, заместитель директора по информатике и научным исследованиям БелНИИПградостроительства; Александр РЯБЦЕВ, начальник отдела капитального ремонта Минского городского жилищного хозяйства; Андрей НОВИКОВ, главный инженер ОАО «Минскремстрой»; Алексей СПИЦЫН, заместитель начальника отдела капитального ремонта ЖРЭО Партизанского района Минска.
«СБ»: Почему же так непросто оказалось изменить печальный вид старых кварталов?
И.Кришеник: Проблемы были при реконструкции «хрущевок» с надстройкой мансарды. Одна из главных — все до единого жильцы должны были высказаться «за». Но так случается редко. По 657–му Указу инвестор и застройщик могут приступить к реконструкции дома, получив «добро» большинства собственников квартир. Это огромный плюс. Кроме того, теперь надстраивать можно не только мансарду, но и несколько этажей (если позволяют фундамент и стены). Например, 3 года назад мы разработали проект модернизации микрорайона в границах улиц В.Хоружей, Червякова, Орловской, Карастояновой, Гая. Предлагали очень интересные идеи. Но «поднять» над пятиэтажкой нам разрешили только мансарду. И что в результате? Провели 4 конкурса инвесторов. Интерес был, но с условием: разрешите возвести 4 — 5 этажей, иначе нет смысла браться за дело. Экономически это выгодно, технически возможно. Но инвесторам отказали. И еще в указе четко прописана ответственность заказчика (застройщика), проектировщика и подрядчика. Если использовать эти возможности, можно существенно ускорить темпы реконструкции жилья.
«СБ»: Какое количество домов предполагалось отремонтировать по постановлению Правительства № 45 от 17 сентября 2003 года? Что сделано, что не удалось?
И.Кришеник: К 2005 году в стране капитально отремонтировано 2.452 дома (от трех этажей и выше) и реконструировано 121. Это 7,3 миллиона квадратных метров из 220 миллионов. Добавьте к этой цифре еще около полутора миллионов «квадратов», сделанных в 2006 — 2007 годы. В общем, если исходить из имеющихся возможностей, то лет через 10 мы приблизимся к нормативу по капитальному ремонту жилья — 4 процента жилфонда в год.
Программа капитального ремонта жилья до 2015 года была разработана нашим институтом еще в 2005 году. Составлен перечень домов, требующих скорейшего восстановления. Но он ежегодно пересматривается и утверждается местными Советами в зависимости от финансовых возможностей. Кстати, недавно я вернулся из Москвы и Санкт–Петербурга, знакомился с опытом капитального ремонта и реконструкции «хрущевок». В Москве их частично сносят, в Санкт–Петербурге ведут речь о ремонте. Оттуда мы привезли идею типового проектирования. Сейчас для капремонта каждого дома нужен отдельный проект. Но пока он пройдет все согласования и экспертизу, мы теряем по 3 — 6 месяцев драгоценного времени. Потом строители и ремонтники придумывают, как уложиться в отведенные на ремонт сроки. А где спешка — там нет качества. Но ведь жилые дома строились в основном по типовым проектам. Так почему не ремонтировать эти здания с использованием предварительно разработанных, согласованных, прошедших экспертизу типовых проектов? С их применением затраты на проектирование уменьшатся на 40 процентов. Между прочим, только за экспертизу проектов капремонта и реконструкции жилых домов в прошлом году затраты составили около 4,4 миллиардов рублей!
Д.Семенкевич: Хотел бы заметить, что в Беларуси вопросы эксплуатации, ремонта и модернизации жилфонда решаются успешнее, чем в странах Восточной, Центральной Европы и бывшего Советского Союза, где государство полностью отвернулось от этих проблем. Например, в Албании есть дома, где лифты на первых этажах вообще закрыты на замок. Потому что жильцы этих этажей отказались платить за их содержание и ремонт.
Подобных поводов для разногласий в многоэтажке может быть очень много. Например, течет крыша? Какое дело до этого тем, кому на голову не капает! Кроме того, люди стали улучшать жилищные условия, сооружая уродливые и просто опасные, нависающие над улицами конструкции дополнительных помещений. Наша основная проблема даже не в деньгах, а в организации дела. Нельзя, чтобы собственники квартир по–прежнему оставались в роли зрителей. Инвестор, который приходит с деньгами, отнюдь не заинтересован сделать что–то для жильцов бесплатно. Его цель — получить выгоду. Государство буквально заставляет застройщика проводить благоустройство территорий, менять коммуникации, обустраивать парковки... Всем трем сторонам процесса надо искать взаимопонимание, а не протестовать или требовать невозможного. В ремонте дома заинтересованы прежде всего люди, которые там живут. Почему бы им на это благое дело не взять кредит в банке? Возврат части затрат может гарантировать государство за счет отчислений на капремонт. Остальное реально получить за счет комплексной реконструкции старых кварталов и вкрапления дополнительных помещений — жилых, офисных, торговых. Если жильцы будут точно знать, что дополнительное строительство необходимо для погашения банковского кредита на капитальный ремонт их жилья, они никогда не будут против строительства мансард, новых зданий во дворах. Жильцам пора объединяться в товарищества собственников и в роли застройщика решать эти проблемы сообща.
«СБ»: Но это нынче — почти утопия. Реальность же такова: жильцы имеют право требовать ремонта, они же платят за него годами...
Д.Семенкевич: Государство берет с них лишь одну сотую часть того, что нужно!
А.Рябцев: Я подсчитывал: если собственники квартир станут рассчитываться полностью за капремонт 4–подъездной «хрущевки» с тепловой модернизацией по действующим на сегодня тарифам, то смогут возместить эти затраты не раньше чем через 120 — 150 лет. Но за это время надо будет провести еще 6 таких капремонтов. Раз в 25 лет здание должно ремонтироваться.
Д.Семенкевич: По моему мнению, взносы с каждого жильца в месяц на капремонт должны быть не меньше одного доллара за 1 кв. метр жилья.
«СБ»: Но социальная политика государства такова, что коммунальные услуги могут расти не более 5 долларов в год. И как быть?
Д.Семенкевич: Никто и не предлагает переложить все затраты на плечи жильцов. Просто люди как собственники жилья должны понимать и правильно оценивать ситуацию.
А.Рябцев: В Минске за прошедший год истрачено 218 миллиардов рублей на проведение капремонта, из них 38 процентов — это средства граждан, всего 2 процента — получено с арендаторов, а остальные деньги взяты из городского бюджета.
В Минске 2.221 пятиэтажный дом 1960 — 1970 годов постройки, в том числе 890 — крупнопанельных. Из них 681 — уже отремонтирован. В 378 строениях проводился капитальный ремонт, в 285 — с тепловой модернизацией. До 2015 года еще 721 дом включен в программу капремонта. Например, все пятиэтажные дома Московского и Фрунзенского районов. Но 813 зданий, не менее нуждающихся в ремонте, в программу не попали. Надо искать дополнительные деньги, например, предлагать инвесторам надстройку мансард. Некоторые дома будут ремонтироваться в процессе реконструкции проспекта Дзержинского. После выхода 657–го Указа работа должна пойти более активно.
«СБ»: А много ли инвесторов проявляет интерес?
А.Рябцев: Пока работают два, но, думаю, будет куда больше, если появится возможность надстраивать несколько этажей с мансардой. Вот только разрешат ли архитекторы? Кроме того, кадастровая стоимость земли в Минске достаточно высока. Это также отпугивает инвестора. Капиталовложения могут не окупиться. Надо бы помнить, что реконструкция территорий — не столько коммерческий, сколько социальный проект.
Д.Семенкевич: То, что архитектурные службы города запрещают менять исторический облик его центральной части, считаю правильным. У нас перед глазами печальный опыт Москвы, где при диком ажиотажном спросе на жилье практически не обращают внимания на санитарно–гигиенические, эстетические и прочие социальные моменты.
А.Горваль: Реконструкция «хрущевок» не стала массовой, потому что денег не хватает. А жилье в результате получается ненамного дешевле, чем новое... Кроме внешнего инвестора, на мой взгляд, следует искать, так сказать, внутреннего — среди собственников тех же «хрущевок». Ведь под строительство нового жилья сейчас люди берут кредиты. Почему семья не может взять в банке деньги, чтобы построить квартиру на мансардном этаже сыну, дочке? Нужно создать такой механизм. И по–хорошему, при капремонте или реконструкции зданий все–таки людей надо бы отселять. В том числе для их же безопасности. Иначе ремонт превращается в мучительный процесс и для жильцов, и для строителей.
«СБ»: Думаю, с вами солидарно огромное количество людей, переживших «катастрофу» под названием «капремонт». Вот лишь одна цитата из письма жительницы дома по улице Гастелло с мансардной надстройкой: «Вся моя семья, в том числе 75–летняя мать, переболела острым бронхитом. Неделями жили в залитой водой квартире, с мокрыми стенами, потолками и полом. Без воды и без тепла. Но больше всего меня поразило отношение организации, которая делала ремонт. Рабочие вели себя бесцеремонно. Результат нормальный — процесс адский».
А.Горваль: В советские времена предусматривалось подменное жилье, думаю, к такой практике следует вернуться. Иначе нарушений технологии и низкого качества ремонта не избежать.
И.Кришеник: Согласен, опыт реконструкции жилых домов без отселения людей порождает массу проблем, приводит к социальной напряженности. Учитывая это, был предложен вариант организации работ при реконструкции квартала по ул. Карастояновой с временным отселением собственников и построен специальный дом. Переселить людей туда на время не удалось, все хотели бы навсегда поменять «хрущевку» на современное жилье. Но, допустим, с жильцами договоримся, а как потом сохранить от разорения и заселения бомжами оставленный ими дом?
А.Горваль: Мы забываем еще об одной важной проблеме. В принципе, если говорить о пятиэтажках, они достаточно плотно стоят. И если на каждую надстроить еще этажей пять хороших квартир, продать их состоятельным людям, у которых есть автомобиль (а то и не один), окажется, что ставить машины негде. Дорожки такие узкие — 2 машины не разминутся. Кроме этого, состоятельному жильцу захочется, чтобы рядом были гипермаркет, кафе или ресторан, боулинг и так далее. И, в конце концов, мы упираемся в серьезное противоречие. Инвестору нужна прибыль, покупателю жилья — инфраструктура, а пенсионера вполне устраивают 12 метров жилой площади в однокомнатной квартире с пятиметровой кухней. Он привык к своим соседям, магазину за углом. А вы приходите, начинаете стучать, греметь, заливать сверху. Да еще на какие–то бесконечные собрания вызываете, какие–то документы заставляете подписывать. Он — против. И переселяться, даже временно, не захочет. Это жизненные реалии, которые необходимо учитывать.
«СБ»: А может, и не надо ничего надстраивать, может, достаточно просто хорошо отремонтировать и утеплить «хрущевки»? Кстати, самое время поговорить о качестве капитального ремонта. Судя по почте «СБ», проблем тут также не счесть. Почему нарушаются сроки, качество работ не устраивает тех, для кого все это делается?..
А.Новиков: Если в двух словах: качество хотим европейское, а платим... На несоблюдение сроков влияет многое: организация работы, квалификация кадров, претензии жильцов, например, требующих дополнительного утепления. Приходится корректировать проектно–сметную документацию, делать повторную экспертизу. Плюс к тому частенько собственники не пускают строителей в квартиру.
«СБ»: Но ведь работающим людям (порой с самого утра и до позднего вечера) очень сложно обеспечить доступ рабочих в квартиру. Кроме того, капитальный ремонт у нас зачастую начинается внезапно, как война без объявления. Недавно в «СБ» обратились жильцы дома по 2–му переулку Багратиона, где сейчас идет тепловая реабилитация фасада с заменой окон на стеклопакеты. Но многие владельцы квартир незадолго до нее сделали евроремонт, поклеили красивые обои, покрасили полы и так далее... И вот приходят строители, вырывают старые окна, меняют на новые, начинают делать откосы. Грязь, пыль... Сделали откосы, а через некоторое время пошли трещины...
А.Новиков: Нарушение технологии. Откосы надо было делать послойно в течение 4 дней. А штукатур сделал за один–два — сроки поджимали... Но, согласитесь, в результате людям подняли потребительскую стоимость квартиры. Утеплили фасад, поменяли окна, поставили автоматику на систему отопления. Им бы радоваться, а не огорчаться!
«СБ»: Как же не огорчаться, если в процессе выполнения работ, которые еще не закончены, в ЖРЭО Партизанского района поступило 86 жалоб! Фактически одна на 10 квартир. Не многовато ли?
А.Спицын: Все жалобы, поступившие в адрес администрации Партизанского района и ЖРЭО, рассмотрены. Но проблемы есть. Например, после установки окон штукатур мог прийти через месяц — полтора. Но как иначе? Если расчетный срок ремонта такого огромного (24 подъезда) дома — 26 месяцев. А подрядную организацию обязали сделать его за 14 месяцев. Они взялись выполнить работы с удешевлением почти на 1,5 млрд. рублей. Потому и получили заказ.
«СБ»: Это плюс?
А.Спицын: С одной стороны, плюс, а с другой... Вот, например, за какое время можно выкопать тысячу кубов грунта? Если озадачить тысячу солдат, то и за один день. А в строительстве технологию определяют сроки и требования качества. Я сейчас курирую 11 ремонтирующихся домов, из каждой десятой квартиры — жалоба. В доме по переулку Багратиона в прошлом году были простои из–за того, что 2 месяца подрядчик не мог получить гомельскую утепляющую плиту и окна ПВХ. Кстати, очень много проблем с оконной фурнитурой — качество хромает. Все эти недостатки устраняются подрядными организациями и представителями завода–изготовителя. В феврале мы, в принципе, должны этот объект сдать в эксплуатацию. К сожалению, при ремонте без отселения жильцов от конфликта никто не застрахован. Конечно, плохо, что обои пострадали. Но, с другой стороны, надо понимать, что на каждые 3 рубля, вложенные жильцом, государство потратило еще 300 рублей и существенно улучшило потребительские качества квартир. Плюс экономия тепла. И на все, что сделано, дается гарантия на 2 года. Если что–то сломается, появится трещина, это устранят бесплатно.
«СБ»: Какие самые серьезные проблемы возникают при капремонте?
А.Спицын: Ремонт кровли, например. Институтом разработана технология снятия старого покрытия полосами — захватами шириной по 3 метра. Одну полосу снял, сделал новую, идешь дальше. Но дело в том, что если пойдет ливень, закрывай пленкой — не закрывай, все равно вода потечет по этажам.
А.Новиков: Есть другие технологии, но они недешевы. Например, на вскрытую поверхность наносят слой пенополиуретана толщиной 1 см. Вот вам и утепление, и изоляция. Но такой проект ни за что не пропустит экспертиза. Ее задача — удешевление. А ведь во время капремонта рабочий несет оконный блок наверх без использования подъемных механизмов. В узком дворе кран не поставишь. К тому же у него, допустим, пятый разряд, а работа расценивается как для второго! Платить по какому? Кроме того, в стране не хватает цемента, с асфальтом и даже с гравием проблемы.
А.Рябцев: А еще эта порочная практика проведения тендеров. По ряду объектов качество ремонта вне всякой критики. Приходится расторгать с такими организациями контракты, выставлять им штрафные санкции... Правило, когда все покупается через тендер, приносит больше вреда, чем пользы. Люди, которые проводят тендер, за своевременность поставки и качество материалов не отвечают. Но те связи, которые нарабатывались годами, утрачиваются. Предприятию проще работать с одним хорошо зарекомендовавшим себя поставщиком. И проектный институт должен знать, под какую подрядную организацию готовит документацию.
И.Кришеник: Абсолютно с вами согласен: надо отказываться от тендеров. А если проводить, то делать это одновременно и для подрядчика, и для проектировщика. Чтобы мы знали, какими техническими и технологическими возможностями он обладает, какие материалы использует. Но сегодня можно наблюдать такую картину: маленькая фирмочка выигрывает тендер, потому что у нее цены ниже, чем у крупной. А поскольку у маленькой организации ничего, кроме лицензии, директора и бухгалтера, нет, то она берет крупную организацию в качестве субподрядчика. Разве это нормальный процесс?
Давайте посмотрим на проблему с другой стороны. При проведении капитального ремонта или реконструкции переплетается все: экономика, энергоносители, законы, интересы людей. Поэтому прежде чем начинать любую работу, ее надо хорошо организовать. А мы зажали себя такими сроками и решениями по ускорению, что порой до абсурда доходит. А спешка ни к чему хорошему, кроме ухудшения качества работ, не приводит. Капитальный ремонт — сложный процесс. Нарекания жильцов понятны и зачастую объективны. Я считаю: нам нужно планомерно наводить порядок. И вступивший в силу недавно Указ Президента № 657 предоставил максимум шансов для этого.
