Для того чтобы сдавать жилое помещение в аренду, становиться индивидуальным предпринимателем не нужно
Сколько квартир сдается в аренду в Беларуси, доподлинно никто не знает. В агентствах недвижимости однажды на глаз оценили размер этого рынка и предположили, что примерно в каждой пятой белорусской квартире проживают не хозяева, а квартиранты. В Министерстве по налогам и сборам указывают: количество физических лиц — плательщиков подоходного налога в фиксированной сумме с доходов от сдачи помещений внаем в стране составляет свыше 79 тыс. человек, из них 34,5 тыс. проживают в Минске. Конечно, в ведомстве признают, что это лишь часть тех, кто реально должен платить налог за сдачу своего жилья в аренду, но в последнее время число квартирных хозяев, не желающих преступать законодательство, заметно растет. Только за последний год их число увеличилось на 18 %. Это и неудивительно, ведь сумма взимаемых налогов не так уж и велика, а спокойствие того стоит.
О том, как правильно вести уплату налогов с доходов, полученных от сдачи внаем физическим лицам жилых помещений и выстраивать свои отношения с жильцами, читателям «Р» в ходе «прямой линии» рассказали специалисты МНС. В редакции на телефоне «дежурила» специалист этого ведомства — заместитель начальника Главного управления налогообложения физических лиц Светлана Шевченко (на снимке).
— Наталья, Минск. Хочу получить консультацию. Я построила квартиру, хочу ее сдать квартирантам примерно на год. Что мне для этого необходимо?
— В первую очередь вам необходимо заключить в письменной форме договор найма жилого помещения с нанимателем. Форма такого договора утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 года № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497». Затем до установленного в договоре найма жилого помещения срока фактического предоставления его внаем зарегистрировать договор в исполкоме или ЖЭСе, самостоятельно рассчитать и уплатить подоходный налог в фиксированной сумме. Его размер устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов в зависимости от категории населенного пункта, в котором находится жилое помещение, и места его нахождения в пределах населенного пункта.
Очень важный момент: в первый раз налог оплатить нужно не позднее первого числа того месяца, начиная с которого вы планируете начинать сдавать квартиру.
— Платить налог нужно ежемесячно?
— Можно ежемесячно, а можно и сразу за весь период действия договора. Как вы посчитаете нужным. Единственное, что вам порекомендую, — если возникнут сложности с расчетом налога, то не поленитесь обратиться в налоговый орган по месту постановки на учет, чтобы вам помогли. В таком случае вы гарантированно не допустите ошибок и не заплатите впоследствии штраф или пеню.
— Декларацию о доходах впоследствии надо будет подавать?
— Только если ваш доход от сдачи помещения за год превысит 500 базовых величин. На сегодняшний день эта сумма составляет Br 17,5 млн. Для вас важно проконтролировать размер полученного дохода за год. Если он не превысит этот порог, то ничего делать не надо, если превысит, то не позднее 1 марта года, следующего за истекшим, представить в налоговый орган по месту постановки на учет налоговую декларацию о сумме полученного дохода. На ее основании исчисление подоходного налога будет произведено по ставке 12 %. При расчете подоходного налога, подлежащего к доплате по декларации, уплаченный вами в течение года подоходный налог в фиксированной сумме будет зачтен. Если после проведения зачета сумма подоходного налога подлежит к доплате, то такая доплата производится на основании извещения налогового органа не позднее 15 мая года, следующего за отчетным.
— Здравствуйте! Скажите, а фиксированная ставка подоходного налога — это сколько?
— Ставки подоходного налога в фиксированной сумме устанавливаются областными и Минским городским Советами депутатов в зависимости от категории населенного пункта, в котором находится жилое помещение, и места его нахождения в пределах населенного пункта. Они варьируют в пределах от 14 тыс. рублей до 70 тыс. рублей за каждую сдаваемую комнату.
Так, ставки подоходного налога в фиксированных суммах на территории г. Минска установлены решением Минского городского Совета депутатов от 25.09.2006 № 259. При этом Минск поделен на 5 экономико-планировочных зон, и размер подоходного налога в фиксированной сумме зависит от того, в какой экономико-планировочной зоне находится квартира. Чем ближе расположена квартира к центру города, тем выше налог.
— Большое спасибо.
— Здравствуйте! Из города Новогрудка звоню. Подскажите, пожалуйста, как поступить в моей ситуации. В апреле сдала свою квартиру по договору найма до конца года. Всю сумму дохода по договоренности с квартиросъемщиком получила вперед, и фиксированный подоходный налог был мной уплачен полностью до конца действия договора найма. А в августе я зарегистрировалась в качестве ИП — оказываю услуги в области бухучета. Что мне делать с договором найма моей квартиры, ведь получается, что сдача в аренду не подпадает под уплату единого налога и не является видом предпринимательской деятельности, осуществляемой мною. Как мне следует поступить: может, следует просить налог на возврат и потом работать по упрощенке?
— В соответствии с Гражданским кодексом деятельность по сдаче внаем жилых помещений, кроме предоставления мест для краткосрочного проживания, не относится к предпринимательской деятельности. Так что, для того чтобы сдавать жилое помещение в аренду, открывать ИП не надо, даже если вы в течение года сдаете квартиру несколько раз. Главное, чтобы срок сдачи в таких случаях составлял не менее 15 дней. Поэтому вы не волнуйтесь — продолжайте сдавать квартиру как физическое лицо по фиксированной ставке подоходного налога, проведения перерасчета подоходного налога в данном случае не требуется.
— Здравствуйте, меня зовут Анна Алексеевна, минчанка. Я сдаю комнату студентке. Недавно услышала, что при сдаче жилья таким квартирантам арендодатели освобождаются от уплаты налога. Так ли это?
— Нет, не так. Налоговым законодательством каких-либо льгот для плательщиков подоходного налога, получающих доходы от сдачи жилья студентам, не предусмотрено. Освобождаются от подоходного налога только владельцы жилья, получившие доходы от его сдачи молодым специалистам. При этом молодыми специалистами признаются выпускники учреждений образования, получившие профессионально-техническое, среднее специальное и высшее образование в дневной форме обучения за счет средств бюджета и направленные на работу по распределению. Указанная льгота действует в течение установленных законодательством сроков работы молодых специалистов по распределению. Как только срок распределения закончится, необходимо будет уплачивать налог.
— Виктор Полещук из Минска. Будучи инвалидом первой группы с детства, я имею право на льготу по подоходному налогу — право на стандартный налоговый вычет в размере 410 тысяч рублей в месяц. Как мне воспользоваться этим правом при получении дохода от сдачи внаем принадлежащей мне однокомнатной квартиры, если я нигде не работаю и не имею других постоянных источников дохода, кроме пенсии?
— Льготы по подоходному налогу от сдачи квартиры в аренду у нас предусмотрены только в одном случае: если вы сдаете ее молодым специалистам. Так что, к сожалению, права на получение стандартных налоговых вычетов вы не имеете. Вместе с тем, в соответствии со статьей 43 Налогового кодекса, местные Советы депутатов или по их поручению местные исполнительные и распорядительные органы вправе предоставлять льготы по налогам, полностью уплачиваемым в местные бюджеты. Такое освобождение может предоставляться исходя из имущественного положения плательщика.
Поэтому физические лица, получающие доходы от сдачи помещений внаем, имеют право обратиться в вышеуказанные органы с заявлением о предоставлении им освобождения от подоходного налога.
— Добрый день! У меня к специалистам МНС такой вопрос: по договору найма я сдаю квартиру своей племяннице, но, ввиду того что она мне родственница, плату за квартиру с нее не беру. Племянница уплачивает только коммунальные платежи. В налоговой же мне сказали, что я должна платить налог. Почему? Ведь денег я не получаю. Квартира же сдается бесплатно!
— Оплата за плательщика различного рода услуг, в том числе коммунальных, другими физлицами признается его доходом в натуральной форме. Несмотря на то что арендную плату за сдачу квартиры внаем вы с племянницы не берете, оплату коммунальных услуг, обязанность по оплате которых жилищным законодательством возложена на вас, фактически производит ваша племянница. Иными словами, вы, сдавая квартиру по договору найма, получаете доход в размере оплаты племянницей стоимости коммунальных услуг, который полежит налогообложению подоходным налогом в фиксированных суммах.
— Марина. Я студентка дневного отделения, учусь на бюджете. Общежития нет, поэтому снимаю квартиру. Плачу арендную плату, коммунальные платежи и налог за хозяйку. Правильно ли это? Имею ли я право на льготу по налогу как студентка?
— Порой такие расходы, как коммунальные платежи и подоходный налог в фиксированных суммах, наймодатели перекладывают на плечи своих арендаторов. Вместе с тем, в соответствии с налоговым законодательством, плательщиком подоходного налога с доходов, полученных от сдачи внаем жилого помещения, признается лицо, которое получает такой доход. Поэтому уплату налога должен производить непосредственно сам наймодатель, а не вы. Кстати, наймодателю необходимо иметь в виду, что оплата за него подоходного налога, а также коммунальных платежей признается его доходом, подлежащим налогообложению в установленном законодательством порядке.
Да, и по вопросу предоставления льгот: поскольку в вашей ситуации вы не являетесь плательщиком подоходного налога, то и права на льготу не имеете.
— Скажите, у меня еще один вопрос: имеет ли право моя хозяйка брать оплату за жилье в долларах?
— Законным платежным средством, обязательным к приему на всей территории страны, является белорусский рубль. Использование иностранной валюты между физическими лицами — резидентами в расчетах по договорам найма жилого помещения запрещено нормами валютного законодательства. Так что предупредите хозяйку: расчеты по договорам следует производить исключительно в белорусских рублях.
— Шабалтас Татьяна, Молодечно. Сдала квартиру внаем организации, которая согласно договору перечисляет мне сумму арендной платы, удержав при этом подоходный налог. Расходы по всем коммунальным платежам — плату за воду, газ, телефон, телеантенну, счет ЖРЭУ— несу опять, согласно договору, я. Есть ли у меня возможность по окончании года подать декларацию и применить профессиональный налоговый вычет согласно статье 170-й главы 16-й Налогового кодекса?
— Действительно, плательщики, которые производят уплату подоходного налога с доходов, полученных от сдачи внаем помещений, по ставке 12 %, имеют право по окончании календарного года обратиться в налоговый орган с целью получения профессионального налогового вычета, связанного с получением доходов от сдачи внаем помещений. Такой вычет предоставляется плательщикам в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с получением доходов от сдачи помещений внаем.
К расходам, связанным с получением доходов от сдачи внаем помещений, относятся произведенные наймодателем расходы на капитальный и текущий ремонт имущества, на его содержание и улучшение, а также на рекламу сдаваемого внаем имущества.Такой налоговый вычет предоставляется налоговым органом плательщику при представлении им по окончании налогового периода налоговой декларации и на основании документов, подтверждающих факт осуществления вышеуказанных расходов.
Обращаю внимание, что Налоговым кодексом не предусмотрено право плательщика на получение профессионального налогового вычета на сумму расходов в виде коммунальных платежей.
— Здравствуйте. Я из Витебска, председатель товарищества собственников. У меня такой вопрос: имеет ли право жилец, построивший квартиру за льготный кредит, сдавать ее в аренду на сутки? Он зарегистрирован как ИП, налоги вроде бы платит исправно, но, знаете ли, из этой квартиры постоянно доносятся пьяные крики, громкая музыка. Получается так: народ в этой квартире отдыхает, хозяин получает доход, а соседи по дому страдают.
— Я могу быть не совсем точна, но в данном случае ограничений нет. Этот порядок регулируется 26-й статьей Жилищного кодекса , и, по большому счету, ваш сосед ничего не нарушает. Неважно, что кредит льготный. Деньги, которые он возвращает, ведь все равно его собственные. На самом деле это не вопрос налогообложения. Пытайтесь найти управу другими способами: если квартиранты вашего соседа вас беспокоят, вызывайте участковых, милицию, пусть они их усмиряют.
